Актуально на 19 апреля 2026 г. За 11 месяцев 2025 года в Подмосковье изменили ВРИ более 9 000 собственников‚ а только за январь 2026-го – ещё 640 человек. Причина ажиотажа – вступившие в силу с 1 марта 2026 г. 295-ФЗ и новые правила Департамента имущества Москвы. Ниже разберёмся‚ как не потерять время и деньги при смене вида разрешённого использования (ВРИ) земельного участка.

Что такое ВРИ и зачем его менять

Вид разрешённого использования (ВРИ) – это целевое назначение участка‚ закрепленное в ЕГРН и Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ).
Если вы хотите:

• перевести ИЖС в коммерцию (или наоборот);
• начать строительство склада вместо гаража;
• арендовать участок под кафе‚ а не под огород;

– придётся официально изменить ВРИ.

Разница между Москвой и Московской областью

Пошаговая инструкция

Шаг 1. Анализ ПЗЗ и карты генплана

Откройте публичную кадастровую карту Росреестра и сверьте:

• зону ПЗЗ;
• вид разрешённого использования;
• ограничения (КРТ‚ ООПТ‚ охранные зоны).

Шаг 2. Получите выписку ЕГРН и схему

Это потребуется заявителю‚ чтобы рассчитать будущую плату.

Шаг 3. Разрешение собственника (для аренды)

Арендатор обязан предоставить письменное согласие собственника (ст. 39.7 ЗК РФ).

Шаг 4. Подготовка пакета документов

• Заявление по форме Росреестра (№ Р13014);
• Кадастровый паспорт + техплан;
• Согласие арендодателя/доли собственников (при необходимости);
• Градостроительный расчёт для «условно-разрешённого» ВРИ (требуется публичное обсуждение).

Шаг 5. Оплата госпошлины и платы за изменение ВРИ

Размер платы в Москве

Установлен ППМ 593-ПП от :

• 0‚5 % от кадастровой стоимости – если участок уже застроен;
• 1 % – если предусматривается новое строительство.

Размер платы в Московской области

Формула Минимущества МО:

РП = С × ((КС₂ – КС₁) × У)‚ где:

• С – ставка (0‚5–3 % в зависимости от муниципалитета);
• КС₂ – кадастровая стоимость после изменения ВРИ;
• КС₁ – кадастровая стоимость до изменения;
• У – коэффициент деловой активности (обычно 0‚5–1).

Пример: участок 10 соток‚ КС₁ = 3 млн ₽‚ КС₂ = 5 млн ₽‚ С = 1 %.
РП = 0‚01 × ((5 000 000 – 3 000 000) × 1) = 20 000 ₽

Шаг 6. Подача заявления

Варианты:

1. МФЦ Москвы/МО – очередь онлайн через mos.ru или uslugi.mosreg.ru;
2. Электронная подача через Росреестр (подпись ЭЦП).

Шаг 7. Получение решения

После положительного ответа Росреестр вносит изменения в ЕГРН‚ и выдаёт новую выписку.

Сколько стоит «под ключ» в 2026 году (среднерыночные цены компаний)

• Простой ВРИ (упрощённая категория Москвы) – 35 000–70 000 ₽;
• Сложный ВРИ с публичными слушаниями – 150 000–300 000 ₽;
• Экспресс-вариант (15 дней‚ без слушаний) – от 70 000 ₽.

Подводные камни и способы их избежать

• КРТ-зоны. Если участок попал в границы комплексного развития территории‚ смена ВРИ невозможна без согласования застройщика.
• Противоречие ПЗЗ. Проверьте в онлайн-инструменте «Градплан Москвы» – часто ошибка в слое «зона 1.1» вместо «зона 2.2».
• Долевая собственность. Нужно согласие всех долей (ст. 246 ГК РФ)‚ иначе Росреестр откажет.
• Архитектурно-градостроительные требования. Даже после изменения ВРИ для строительства потребуется получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

Где получить помощь

Услуги «под ключ» предлагают:

• Независимое экспертное партнёрство – анализ ПЗЗ‚ подготовка документов‚ сопровождение;
• GeoGlobal/GG – тел. +7 (495) -70-45-47;
• ПКР Групп – тел. +7 (499) -25-77-02.

Краткий FAQ

Можно ли изменить ВРИ без застройки?

Да‚ если новый вид не требует капитального строительства (например‚ садовый дом → дачный дом).

Как узнать‚ подпадает ли мой ВРИ под 2325-ПП?

Сверьте код по mos.ru – в перечне 24 «упрощённых» категорий.

Нужно ли нотариальное согласие супруги?

Нет‚ если участок не в общей совместной собственности.

Изменение ВРИ в Москве и Московской области стало проще благодаря 2325-ПП и новым онлайн-сервисам. Самостоятельная процедура занимает 15–45 дней и требует расчёта платы по формуле. При сложных случаях (условно-разрешённые ВРИ‚ КРТ‚ долевая собственность) рекомендуется привлечь профильную компанию – это сэкономит время и избавит от отказов Росреестра.

Обратите внимание: с 1 марта 2026 г. действует 295-ФЗ – в Земельный кодекс добавлена глава «Виды разрешённого использования земельных участков». Проверьте обновления на сайте rosreestr.gov.ru.