Если вы получили квартиру от государства (по программе реновации‚ в рамках переселения из аварийного фонда‚ по социнайму или по договору безвозмездной передачи) и затем продали её‚ у вас могут возникнуть вопросы: нужно ли платить налог‚ в каком размере и как правильно отчитаться перед ФНС․ Ниже — подробная инструкция с учётом последних изменений 2025–2026 годов․
Когда возникает налог
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже появляется‚ если вы получили доход и при этом не отработали минимальный срок владения․
Минимальные сроки владения
- 3 года — если квартиру получили:
- по договору безвозмездной передачи от государства/муниципалитета;
- в результате реновации (переселение из ветхого фонда);
- по наследству или дару от близкого родственника․
- 5 лет — во всех остальных случаях (например‚ купили по рыночной сделке и получили субсидию)․
Если вы продали объект раньше минимального срока — придётся рассчитать и заплатить НДФЛ․
Как рассчитать налог
Ставка НДФЛ в 2025–2026 гг․
- 13 % — если доход от продажи ≤ 2‚4 млн ₽;
- 312 000 ₽ + 15 % от суммы свыше 2‚4 млн ₽ — прогрессивная ставка․
Что считается доходом
Налоговая берёт максимум из двух значений:
- фактальная цена по договору купли-продажи;
- 70 % кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи․
Как снизить налог
У вас есть два варианта вычета:
- Вычет 1 млн ₽ — просто уменьшаете доход на 1 000 000 ₽ без подтверждения расходов․
- Документальные расходы — если у вас есть документы‚ подтверждающие‚ что вы потратили деньги на:
- добровольное участие в реновации и доплаты;
- регистрационные платежи‚ оценку‚ ипотечные проценты (если оформляли ипотеку);
- капремонт до сдачи объекта государству (если государство компенсировало ремонт)․
Если вычет или расходы превышают доход, налог будет 0 ₽‚ но декларацию всё равно нужно подать․
Примеры расчёта
Пример 1․ Квартиру получили бесплатно‚ продали через 2 года за 3 млн ₽
Доход = 3 000 000 ₽
Вычет 1 млн ₽ → 3 000 000 – 1 000 000 = 2 000 000 ₽
НДФЛ = 13 % × 2 000 000 = 260 000 ₽
Пример 2․ Получили по реновации‚ вложили 500 тыс ₽ на дополнительные квадратные метры‚ продали через 1‚5 года за 4 млн ₽
Доход = 4 000 000 ₽
Подтверждённые расходы = 500 000 ₽
Налогооблагаемая база = 4 000 000 – 500 000 = 3 500 000 ₽
13 % × 2 400 000 = 312 000 ₽
15 % × (3 500 000 – 2 400 000) = 165 000 ₽
Как подать 3-НДФЛ
Сроки
- Декларацию, до 30 апреля года‚ следующего за годом продажи․
- Уплатить налог, до 15 июля․
Пошаговая инструкция онлайн
- Зайдите в личный кабинет налогоплательщика на сайте lkfl․nalog․ru через Госуслуги․
- Выберите раздел «Подать декларацию 3-НДФЛ» → «В онлайн-режиме»․
- Укажите:
- вид дохода → «Доход от продажи имущества»;
- объект → «Квартира»;
- дату получения‚ дату продажи‚ цену продажи и применяемый вычет/расходы․
- Система автоматически рассчитает налог․
- Подтвердите и отправьте декларацию․
- Оплатите налог онлайн или через банк до 15 июля․
Особые случаи
Получение квартиры по реновации
Если старая квартира была в собственности ≥ 3 лет‚ то новая квартира «наследует» этот срок․ Продавать можно сразу без налога․ Проверьте в ЕГРН дату регистрации права на новую квартиру и приложите выписку‚ подтверждающую освобождение․
Квартира дала права на имущественный вычет при покупке
Если вы уже использовали вычет 2 млн ₽ при покупке другой квартиры‚ это не влияет на обязанность подать декларацию по продаже․ Однако «взаимозачёт» (продажа + покупка в одном году) позволяет уменьшить базу двумя вычетами: по продаже (1 млн ₽ или расходы) и по покупке (2 млн ₽)‚ если право не использовали․
Чек-лист: что сделать после продажи
- ✓ Сохраните договор купли-продажи и платёжные документы․
- ✓ Проверьте кадастровую стоимость на сайте Росреестра․
- ✓ Выберите выгодный вариант вычета (1 млн ₽ или документальные расходы)․
- ✓ Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля․
- ✓ Оплатите налог до 15 июля․
Получив квартиру от государства‚ вы можете свободно её продать․ Налог не возникнет‚ если выдержите минимальный срок владения (3 или 5 лет)․ В противном случае придётся рассчитать НДФЛ по ставке 13–15 % и отчитаться через 3-НДФЛ․ Применяйте вычеты и документальные расходы‚ чтобы минимизировать плату․ Все действия можно выполнить онлайн в личном кабинете ФНС․
Информация актуальна на ․ Перед подачей декларации рекомендуем свериться с официальными разъяснениями ФНС или проконсультироваться с налоговым специалистом․