Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.
Что такое «аренда без торгов» и почему это важно
Обычно граждане и компании получают землю у государства через аукцион или конкурс. Однако Земельный кодекс РФ и подзаконные акты выделяют ряд ситуаций, когда участок можно получить без проведения торгов. Это позволяет экономить время и деньги: отсутствуют торговый сбор (~5 000–30 000 ₽), сокращается срок от подачи заявления до подписания договора, и исключается риск «проигрыша» на аукционе.
Кто и когда может получить участок без торгов (основания по ЗК РФ)
Статья 39.6 ЗК РФ: перечень оснований
- Собственнику объекта недвижимости, расположенного на государственной (муниципальной) земле, если:
- здание/сооружение уже зарегистрировано за заявителем;
- земля необходима для эксплуатации этого объекта.
- Участникам долевого строительства (дольщикам) — для достройки проблемного объекта (однократно).
- Владельцу объекта незавершённого строительства для завершения строительства (однократно).
- Льготным категориям граждан, включая:
- многодетные семьи;
- инвалидов I и II групп, ветеранов;
- Героев СССР/РФ и др.
- Для размещения объектов социально-культурного или коммунально-бытового назначения (школы, детсады, поликлиники).
- Для сельхозпроизводителей (КФХ, крестьянские фермы) в границах сельского поселения.
Какие участки доступны «без торгов» в 2026 году
- Муниципальные земли – администрации городских округов, районов, поселений.
- Земли Санкт-Петербурга – при условии, что участок не предоставляется для целей строительства новых объектов (исключение – достройка незавершёнки).
- Госземли без разграничения (когда нет записи о собственнике в ЕГРН) – через Росимущество или региональные комитеты имущества.
Пошаговая инструкция: от идеи до договора аренды
Шаг 1. Определите тип участка и цель
Запишите:
- кадастровый номер (если известен) или координаты;
- целевое назначение (ИЖС, ЛПХ, ведение бизнеса, под зданием и т. д.);
- основание, по которому вы претендуете без торгов (см. выше).
Шаг 2. Получите выписку из ЕГРН
Бесплатно через rosreestr.gov.ru или МФЦ. Проверьте:
- категорию земель;
- вид собственности (муниципальная, федеральная, неразграниченная);
- отсутствие обременений (арест, аренда у третьих лиц).
Шаг 3. Сформируйте комплект документов
| Документ | Физлицо | Юрлицо/ИП |
|---|---|---|
| Заявление (форму даёт администрация) | ✓ | ✓ (от имени организации) |
| Паспорт РФ | ✓ | — |
| Свидетельство ОГРН/ОГРНИП, ИНН | — | ✓ |
| Документы, подтверждающие основание без торгов | ЕГРН на здание, решение суда о долевом участии, справка о льготе и т. д. | |
| Схема расположения участка (можно из публичной кадастровой карты) | ✓ | |
| Градплан выбранного участка (если требуется) | ✓ | |
Шаг 4. Подайте заявление
Варианты подачи:
- Лично: в комитет имущественных отношений (КИО) муниципалитета или МФЦ.
- Онлайн: через портал госуслуг региона (Москва и МО, Санкт-Петербург, Архангельская обл. и др.) → раздел «Получение земельных участков без торгов».
- Курьер/Почта: заказное письмо с уведомлением.
Срок регистрации заявления: 1 рабочий день.
Срок принятия решения: от 30 до 47–76 дней (зависит от региона и категории земель).
Шаг 5. Согласование и проект договора
Администрация проверяет:
- Соответствие цели использования.
- Отсутствие запретов (высотные ограничения, охранные зоны).
- Размер арендной платы (ставка устанавливается местными властями, 0,1–1,5 % кадастровой стоимости).
Если решение положительное, вам высылают:
- проект договора аренды;
- протокол согласования;
- счёт на госпошлину за регистрацию (2 000 ₽ для физлиц, 22 000 ₽ для юрлиц).
Шаг 6. Регистрация в Росреестре
- Подпишите договор и оплатите госпошлину.
- Подайте заявление через МФЦ или электронную подпись (КЭП).
- Получите выписку ЕГРН с записью о праве аренды.
Типичные ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствие | Совет |
|---|---|---|
| Заявление «на строительство» без статуса «долевое строительство» | Отказ, направление на торги | Уточните цель: «достройка объекта незавершённого строительства» |
| Отсутствие кадастрового паспорта участка | Задержка до 15 дней | Закажьте межевание заранее |
| Заявление от ИП без привязки к регистрации здания | Признание торгов обязательными | Добавьте ЕГРН на здание и техпаспорт |
Сколько стоит аренда без торгов
- Госпошлина за регистрацию:
- физлица — 2 000 ₽;
- юрлица, 22 000 ₽.
- Арендная плата: 0,1–1,5 % кадастровой стоимости ежегодно (устанавливается муниципалитетом).
Пример: участок 10 соток кадастровой стоимостью 2 000 000 ₽ обойдётся от 2 000 до 30 000 ₽ в год. - Стоимость межевания (если требуется): 5 000–15 000 ₽.
Упрощённые льготные программы 2026 г.
Многодетные семьи
Земля до 15 соток для ИЖС/ЛПХ выделяется бесплатно в аренду на 5 лет, после чего можно выкупить без торгов по цене 2,5 % кадастровой стоимости.
Ветераны и инвалиды
В ряде регионов (Архангельская, Вологодская, Башкирия) участки до 1 га для сельхозпроизводства предоставляются по заявлению без торгов и без начальной арендной платы на 3 года.
Альтернативные способы получения земли
- Аукцион/конкурс — если основания без торгов отсутствуют.
- Выкуп арендованного участка, после 3–5 лет безупречной аренды можно купить землю без торгов (ст; 39.20 ЗК РФ).
- Договор безвозмездного пользования — для некоммерческих организаций, занимающихся социальной работой.
Чек-лист: что взять с собой в администрацию
- Заявление (2 экз.) на фирменном бланке.
- Паспорт + копия.
- ЕГРН выписка (не старше 5 дней).
- Кадастровый паспорт/межевой план.
- Документы, подтверждающие основание без торгов (см. выше).
- Квитанция об оплате госпошлины (если требуется при регистрации).
Контакты и ссылки
- Единый федеральный портал госуслуг: gosuslugi.ru
- Росреестр: rosreestr.gov.ru → раздел «Онлайн-услуги»
- Примерный образец заявления: скачать PDF (Приложение № 1 к Административному регламенту, утв. Минэкономразвития РФ).