Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.
Что такое кадастровая стоимость и как она формируется
Государственная кадастровая оценка — это официальная процедура, в результате которой устанавливается кадастровая стоимость объекта недвижимости. По закону (ФЗ-237 «О государственной кадастровой оценке») цель кадастровой стоимости — максимально приблизиться к рыночной цене, но не превышать её.
- Оценка проводится один раз в 3–5 лет (в Москве и Санкт-Петербурге — раз в два года);
- Работы выполняют аккредитованные оценщики, а заказчиком выступает Росреестр или региональный орган кадастровой оценки.
Зачем нужна кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость используется при расчёте:
- Налога на имущество физических лиц. Ставка 0,1–2 % от кадастровой стоимости.
- Земельного налога. Ставка 0,3–1,5 %.
- Налога на доходы при продаже недвижимости. Если срок владения меньше минимального, НДФЛ 13–15 % считается с разницы между кадастровой стоимостью и фактической ценой сделки.
- Арендной платы за землю.
- Взносов при наследстве и ипотеке.
Как кадастровая стоимость изменяется
Согласно последним данным Росреестра, в 2026 году в Москве средний рост кадастровой стоимости составит около 23 %. При этом, общий объём кадастровой оценки всей недвижимости РФ может достигнуть 1 квадриллион рублей к 2030 году;
Основные причины роста:
- обновление базы рыночных данных;
- повышение рыночных цен на жильё и землю;
- расширение перечня объектов, подлежащих оценке (например, гаражи, складские помещения, объекты незавершённого строительства).
Как оспорить завышенную кадастровую стоимость
Досудебный порядок
С 2025 года в России упрощена процедура досудебного оспаривания:
- Подача заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре.
- Пакет документов:
- выписка из ЕГРН;
- отчёт независимого оценщика, подтверждающий рыночную стоимость (не выше 5 % ниже заявленной);
- квитанция об оплате госпошлины (300 руб.).
- Срок рассмотрения — 30 календарных дней. Решение комиссии обязательно для Росреестра.
Судебный порядок
Если комиссия отказала или заявитель не согласен с результатом, можно подать исковое заявление в арбитражный суд по правилам ст. 24.18 КоАП РФ.
Преимущества судебного способа:
- возможность взыскать судебные расходы (оплата независимого оценщика и госпошлины);
- более детальное исследование доказательств.
Сроки и последствия изменения
| Действие | Срок | Последствия для налога |
|---|---|---|
| Подача заявления в комиссию | Не позднее 6 месяцев с даты вступления результатов в ЕГРН | Если компенсация одобрена, налог пересчитывают с 1 января года подачи заявления |
| Судебное оспаривание | В течение 5 лет с даты вступления в силу | Перерасчёт налога за весь период с момента вступления в силу ошибочной оценки |
Как подать заявление онлайн
С марта 2026 года Росреестр запустил онлайн-сервис «Оценка-онлайн» через личный кабинет на rosreestr.gov.ru.
Алгоритм:
- Авторизуйтесь через Госуслуги.
- Выберите объект недвижимости из выписки.
- Загрузите отчёт независимого оценщика и оплатите госпошлину.
- Получите уведомление о дате рассмотрения и электронную копию решения.
Кадастровая стоимость напрямую влияет на размер налогов и арендных платежей. Если вы считаете оценку завышенной, не откладывайте оспаривание: новый порядок 2025–2026 годов делает процесс быстрее и дешевле.
Важно: сохраняйте все документы и чеки, чтобы в случае необходимости быстро подтвердить свою позицию в суде или комиссии.
Статья подготовлена по материалам Росреестра, Федеральной кадастровой палаты и официальных статистик на 19 апреля 2026 г.