Проверяем статус продавца

• Доказательства нерезидентства: заграничные штампы, справка 2-НДФЛ последних лет, контракт с иностранным работодателем.
• Следствие для покупателя: продавец сам (а не вы!) обязан удержать и уплатить 30 % НДФЛ от прибыли. Однако ваша задача — убедиться, что этот налог будет уплачен, иначе квартиру могут обременить претензиями ФНС.

Доверенность и представители: кто подписывает договор

Нерезидент может лично приехать в Россию или действовать через доверенность. Убедитесь:

• доверенность заверена консулом РФ за границей или апостилирована по Гаагской конвенции;
• в тексте указано право продавать именно эту квартиру, получать деньги, подавать декларацию 3-НДФЛ.

Налоговые риски для покупателя

Почему вам это важно

Если продавец-нерезидент не подаст декларацию и не уплатит НДФЛ, ФНС может предъявить требования уже к объекту недвижимости (арест, запрет на регистрационные действия). В судебной практике встречаются случаи, когда покупателя привлекают как «выгодоприобретателя» (п. 8 ст. 226 НК РФ).

Как защититься

1. Удерживаем налог из цены. В договоре купли-продажи пропишите: «Покупатель производит окончательный расчёт путём перечисления на счёт продавца 70 % цены и 30 % НДФЛ одновременно на два разных счёта».
2. Получаем квитанцию об оплате налога. После подачи 3-НДФЛ (до 30 апреля следующего года) продавец предъявляет вам копию квитанции; заносите её в пакет документов.
3. Используем эскроу. Деньги хранятся на банковском счёте до момента регистрации права собственности и подтверждения ФНС об отсутствии задолженности.

Оформление сделки: пошаговая схема

Налоги на имущество и землю после покупки

Нерезидент платил их наравне с резидентами. После перехода права вы становитесь плательщиком:

• налог на имущество физлиц — 0,1–2 % кадастровой стоимости;
• земельный налог, 0,3–1,5 %.

Обратите внимание: за предыдущий год долг остаётся за продавцом. Уточните выписку из Росреестра и, при необходимости, требуйте компенсацию по договору.

Частые ошибки покупателя

• Игнорировать налоговый статус. «Продавец сам разберётся» — до первого ареста квартиры.
• Оплата в валюте «в конверте». Нарушает валютное законодательство (ст. 15.25 КоАП РФ) и лишает налогового вычета при будущей продаже.
• Отсутствие эскроу при 100 % предоплате. Риск двойной продажи или исчезновения продавца.

Чек-лист перед подписанием ДКП

1. Проверены выписка ЕГРН и кадастровый паспорт на предмет обременений.
2. Продавец предоставил:
   • справку из налоговой об отсутствии долгов;
   • документы на покупку (снижают базу НДФЛ);
   • договор об избежании двойного налогообложения, если он налоговый резидент другой страны.
3. В договоре прописан порядок удержания налога и условный депозит в банке (не менее 30 % цены).
4. Бронирована дата в МФЦ и подготовлены все заявления.

Пример расчёта

Квартира продана за 15 000 000 ₽, приобретена продавцом-нерезидентом за 12 000 000 ₽ (документы сохранены).

Налоговая база: 15 000 000 – 12 000 000 = 3 000 000 ₽.
НДФЛ: 3 000 000 × 30 % = 900 000 ₽.

Если бы продавец не предоставил чеки, налог был бы 15 000 000 × 30 % = 4 500 000 ₽. Убедитесь, что он это понимает, иначе рискуете получить требование ФНС уже после сделки.

Покупка недвижимости у нерезидента в 2026 году возможна и безопасна, если:

• вы заранее проверили статус продавца;
• закрепили в договоре механизм удержания НДФЛ;
• использовали эскроу и проверили выписки ЕГРН.

Соблюдение этих простых правил защитит вас от претензий ФНС и позволит спокойно зарегистрировать право собственности.

Данная статья подготовлена на основе действующего законодательства РФ по состоянию на . Перед сделкой рекомендуем индивидуальную консультацию юриста и налогового консультанта.