Важно! Публикация подготовлена по состоянию на 19 апреля 2025 года с учётом последних изменений бухгалтерского и налогового законодательства РФ.

Оглавление

1. Краткий roadmap
2. Этап 1. Проверка контрагента и объекта
3. Этап 2. Договор и расчёты
4. Этап 3. Государственная регистрация
5. Этап 4. Бухгалтерский учёт: проводки и амортизация
6. Этап 5. Налоговые последствия для продавца и покупателя
7. Этап 6. Подводные камни и типовые ошибки
8. Пример в 1С: покупка с рассрочкой

Roadmap: 5 шагов до права собственности

1. Due-diligence (юр. и техническая проверка).
2. Договор купли-продажи + безотзывный аккредитив/эскроу (по желанию).
3. Передача объекта по акту приёма-передачи.
4. Регистрация перехода права в Росреестре.
5. Признание объекта основным средством и начисление амортизации.

Проверка контрагента и объекта

Продавец-юрлицо

• Запрос выписки из ЕГРЮЛ не позднее 3 дней до сделки;
• Проверка статуса: не в процессе ликвидации, реорганизации, не банкрот (дела о банкротстве в картотеке арбитражных дел).
• Отсутствие арестов или залогов — выписка из ЕГРН.

Продавец-физлицо

• Проверка правоустанавливающих документов (ДДУ, свидетельство).
• Если помещение использовалось в ИП-деятельности — налоговые риски для покупателя (проверка деклараций).
• Подтверждение отсутствия долгов по ЖКХ, налогам, капремонту.

Договор и расчёты

Форма договора

Договор купли-продажи нежилого помещения заключается в простой письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

Варианты расчётов

Государственная регистрация перехода права

Срок: 7 рабочих дней с даты подачи в МФЦ/Росреестр. Пакет документов:

• Договор купли-продажи (3 экземпляра).
• Акт приёма-передачи.
• Квитанция об оплате госпошлины (2 000 ₽ для юрлиц).
• Заявление о переходе права формы Росреестра.

Бухгалтерский учёт: проводки и амортизация

Первоначальная стоимость

Включаем:

• Цена по договору (Дт 08.04).
• Госпошлина, регистрационные сборы (Дт 08.04).
• Затраты на доведение до состояния пригодности (если есть).
• Не включаем: проценты по рассрочке (учитываются отдельно как прочие расходы Дт 91.02).

Типовые проводки

Амортизация по УСН

• Нормативный срок для «Деловые здания» — 30 лет (10-я амортизационная группа).
• В налоговом учёте по УСН «Доходы минус расходы» можно списать стоимость равными долями в течение кварталов остатка налогового периода (п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

Налоговые последствия

НДС

Если продавец работает на ОСНО и объект не освобождён, покупатель может принять НДС к вычету при наличии счёта-фактуры и записи в 1С:

Дт 19.01 Кт 60.01 — НДС зафиксирован
Дт 68.02 Кт 19.01 — НДС принят к вычету

Если покупка у физлица — НДС не облагается (подп. 2 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Налог на прибыль / УСН

• УСН «Доходы минус расходы» — включаем в расходы только после госрегистрации.
• УСН «Доходы», расходы не учитываются, но применяется амортизационная премию 10 % при поступлении.

Подводные камни и типовые ошибки

Момент перехода права собственности

Ошибка: списание полной стоимости в расходы при УСН до регистрации в Росреестре.
Решение: ждём запись в ЕГРН, затем формируем проводки.

Рассрочка платежа и проценты

Проценты за рассрочку — это финансовые расходы, они не входят в первоначальную стоимость (ПБУ 14/2007).

Использование в лизинге

Если объект планируется сдавать в аренду, можно учитывать на счёте 03 «Доходные вложения в материальные ценности» и амортизировать по классификации ОС.

Пример в 1С: покупка нежилого помещения с рассрочкой

Дано

• Цена 5 000 000 ₽, из них 500 000 ₽, проценты за рассрочку.
• Первый платёж 1 000 000 ₽, остальное — равными частями 12 месяцев.
• Госпошлина 2 000 ₽.
• УСН «Доходы минус расходы».

Проводки в 1С:Бухгалтерия 8

Чек-лист бухгалтера после покупки

• ☐ Проверить запись в ЕГРН (выписка).
• ☐ Сформировать карточку ОС в 1С.
• ☐ Назначить амортизационную группу и срок.
• ☐ Проверить корректность НДС (если применяется).
• ☐ Отразить расходы в УСН только после госрегистрации.

Источники: ПБУ 14/2007, ст. 258, 346.16 НК РФ, разъяснения ФНС от .