Дата актуальности:

Приобретение коммерческой недвижимости у юридического лица — многоэтапный процесс, сопровождающийся налоговыми последствиями как для покупателя-физлица, так и для продавца-компании. Ниже разберёмся, что изменилось в 2026 г. и на что обратить внимание.

Режимы налогообложения продавца (юрлица)

Налоговые последствия для покупателя-физлица

Налоговый вычет

К сожалению, покупка коммерческой недвижимости не даёт права на имущественный налоговый вычет по НДФЛ (п. 2 ст. 220 НК РФ).

Дальнейшая продажа объекта

• Если помещение не использовалось в предпринимательской деятельности и находится в собственности ≥ 5 лет — освобождение от НДФЛ.
• Если объект использовался в бизнесе (аренда, продажа товаров и т.п.) — налог платится без льготного периода:
  НДФЛ = (Цена продажи − Подтверждённые расходы на покупку) × 13 %.
• При владении менее 5 лет и отсутствии документов на расходы — ставка 13 % от всей выручки, но можно применить фиксированный вычет 1 000 000 ₽ (п. 1 ст. 220 НК РФ).

Алгоритм сделки шаг за шагом

1. Проверка юрчистоты
   • ЕГРН: выписка о правах и обременениях.
   • Кадастровый паспорт и технический план.
   • Налоговая проверка задолженностей (ФНС-онлайн).
2. Подготовка договора
   • КПД-2026 (новая форма от ) — обязателен при цене ≥ 50 млн ₽ или при обременении.
   • Нотариальное удостоверение дистанционно возможно через МФЦ-онлайн при наличии ЭЦП сторон.
3. Оплата и расчёты
   • Аккредитив в банке (надёжнее при большой сумме).
   • Если оплата частями — в договоре прописываем график.
4. Регистрация в Росреестре
   • Документы подаются через МФЦ/Госуслуги.
   • Срок регистрации — до 7 раб. дней (электронная подача).
5. Закрытие сделки
   • Покупатель забивает свидетельство из ЕГРН.
   • Юрлицо сдаёт в ИФНС декларацию по налогу на прибыль (форма 1151006) и, при необходимости, НДС (форма 1151001).

Практический пример (2026 г.)

Условия:

• Продавец — ООО на ОСНО.
• Покупатель, физлицо без статуса ИП.
• Цена продажи — 12 000 000 ₽.
• Остаточная стоимость у продавца, 9 000 000 ₽.

Что платит продавец:

• Налог на прибыль: (12 000 000 − 9 000 000) × 25 % = 750 000 ₽.
• НДС: (12 000 000 / 120 × 20) = 2 000 000 ₽.

Что платит покупатель:

• Госпошлина за регистрацию права — 2 000 ₽.
• Налоги при последующей продаже — см. п. 3.2.

Подводные камни 2026

• Налоговый контроль «трансфертного ценообразования». Если цена договора отклоняется > 20 % от кадастровой стоимости, ИФНС вправе доначислить НДФЛ/прибыль.
• Наличие залога/ипотеки. При снятии обременения обязательно составление доп. соглашения и одновременная подача заявления в Росреестр.
• Срок годности выписки ЕГРН, 5 календарных дней (ФЗ-100 от ).

Полезные ссылки и документы

• Налоговый кодекс РФ, гл. 21, 25, 26.2
• Госуслуги, регистрация перехода права
• Росреестр — получение выписки ЕГРН

Покупка нежилого помещения у юрлица требует внимательной проверки налоговой нагрузки продавца и чёткого планирования собственных будущих налогов. Придерживайтесь пошагового алгоритма, проверяйте документы через официальные сервисы и консультируйтесь с квалифицированным юристом.