На фоне новых инициатив регионов и федеральных ведомств, покупка второй, третьей и последующих квартир может повлечь не только дополнительные налоги, но и неожиданные льготы․ Ниже ‒ разбор ключевых моментов, которые должен знать каждый потенциальный покупатель нескольких объектов недвижимости в 2026 году․

Налоговый вычет: «один раз» или «до лимита»?

До 2014 года вычет при покупке жилья выдавали один раз и только на один объект․ С 2014-го правила изменились:

• Вычет предоставляется на сумму до 2 000 000 руб․ (возврат 13 % = 260 000 руб․)
• Лимит действует на всю жизнь, а не на объект: если вы купили квартиру за 1,5 млн руб․, «недобранные» 500 тыс․ можно «добрать» при следующей покупке․
• То есть формально право однократное, но пока не исчерпан лимит, использовать остаток можно на любые последующие объекты․

Пример: в 2023 г․ вы купили студию за 1,3 млн руб․, вернули 169 тыс․ руб․ (13 %)․ В 2026 г․ приобретаете апартаменты за 2,5 млн руб․ ‒ подаете декларацию 3-НДФЛ и получаете ещё 91 тыс․ руб․ (13 % от остатка 700 тыс․ руб․), после чего исчерпываете лимит․

Ипотечный процент: «отдельный» вычет

Если квартиры покупаются в ипотеку, проценты по кредиту дают дополнительный вычет:

• Лимит 3 000 000 руб․ (возврат до 390 000 руб․)
• Распространяется только на одно жилое помещение, но можно выбрать любое из уже купленных․

Таким образом, при покупке двух квартир в ипотеку выгоднее «закрепить» процентный вычет за той, где проценты выше․

Налог на имущество: «повышающие» коэффициенты

Регионы предлагают ввести дополнительный налог для владельцев 3 и более квартир:

1. Базовая ставка 0,1 % от кадастровой стоимости до 10 млн руб․
2. При совокупной стоимости всех квартир ≥ 50 млн руб․ ‒ коэффициенты 1,1-1,3․
3. Коэффициенты будут применяться только к «лишним» объектам, начиная с третьей․

Пример расчёта:
Кадастровая стоимость трёх квартир: 5 млн, 8 млн и 12 млн руб․ (всего 25 млн)․
Базовый налог: 25 000 000 × 0,1 % = 25 000 руб․
Повышающий коэффициент 1,2 к последней (12 млн): 12 000 000 × 0,1 % × 0,2 = 2 400 руб․

НДФЛ при продаже «лишней» квартиры

Чтобы избежать 13 % с прибыли при продаже:

• Держать объект ≥ 3 года (если квартира приобретена до 2016 г․ или получена по наследству/дару)․
• Для остальных ‒ ≥ 5 лет․
• Для семей с 2 и более детьми ‒ льгота 0 руб․ при продаже любого жилья независимо от срока․

Одновременная продажа и покупка: «двойной» вычет

В одном налоговом периоде можно:

1. Уменьшить доход от продажи на вычет 1 млн руб․ или на затраты приобретения․
2. Одновременно заявить вычет 2 млн руб․ на покупку новой квартиры․

Пример: продали квартиру за 3 млн руб․ (покупали за 2 млн руб․), купили новую за 4 млн руб․
Налог к уплате: (3 000 000 – 2 000 000) × 13 % = 130 000 руб․
Вычет на покупку: 2 000 000 × 13 % = 260 000 руб․ (возвращается)․

Пошаговая инструкция: как оформить все вычеты при покупке двух квартир

1. Соберите документы:
   • ДКП/ДДУ
   • Акт приёма-передачи
   • Выписка ЕГРН
   • Платёжные документы (в т․ ч․ ипотечный договор и справка банка о процентах)
2. Сформируйте 3-НДФЛ: в программе ФНС или на Госуслугах․
3. Подайте онлайн: сервис «Жизненные ситуации → Получить вычет» на Госуслугах запущен с 2026 г․
4. Отслеживайте остаток: в личном кабинете налогоплательщика отображается, сколько лимита ещё не использовано․

Что готовится в 2026-2027 годах

• Увеличение лимита: фракция «Справедливая Россия» предлагает поднять вычет до 5 млн руб․ (возврат 650 тыс․ руб․)․ Пока проект на стадии обсуждения․
• Усиление контроля: налоговики начнут автоматически сверять количество квартир по ЕГРН и кадастровой стоимости для применения повышающих коэффициентов․
• Новый налог для «арендных» квартир: при 3+ объектах предлагается взимать дополнительный 0,3 % в год с кадастровой стоимости․

Покупка нескольких квартир в 2026 г․ ‒ это не только расширение инвестиционного портфеля, но и необходимость внимательного планирования налогов․ Используйте остатки лимита 2 млн руб․ до полного исчерпания, следите за новыми коэффициентами, а при продаже применяйте «детские» льготы и вычеты на расходы или 1 млн руб․ Так вы минимизируете издержки и максимизируете возврат из бюджета․

Все расчёты актуальны на апрель 2026 года․ Перед сделкой проконсультируйтесь с налоговым специалистом или проверьте данные в личном кабинете ФНС․