Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Актуально на 19 апреля 2026 г.

Когда организация приобретает коммерческую или жилую недвижимость у гражданина, возникает целый комплекс вопросов: кто и как платит налоги, какие документы нужны, какие риски подстерегают стороны и как их минимизировать. Ниже ‒ подробная инструкция для бухгалтеров, юристов и руководителей бизнеса.

Какие налоги возникают при покупке недвижимости у физлица

Налоги за счёт ПРОДАВЦА (физического лица)

НДФЛ 13 % – если продавец является резидентом РФ и недвижимость находилась в собственности менее 3 (для жилых) или 5 лет (для нежилых объектов).
НДФЛ 30 % – если продавец нерезидент.
Физлицо самостоятельно подаёт декларацию 3-НДФЛ и платит налог до 15 июля следующего года. Организация-покупатель не является налоговым агентом по данной операции (письмо Минфина от № 03-04-05/20973).

Налоги за счёт ПОКУПАТЕЛЯ (юридического лица)

При покупке никаких «входных» налогов не возникает. Однако в будущем организация будет платить:

Налог на имущество (если объект числится на балансе);
НДС 20 % – если в дальнейшем юрлицо продаёт объект и применяет общий режим;
Налог на прибыль – при продаже объекта (разница между продажной и остаточной стоимостью).

Документы для безопасной сделки

Проверка продавца

Выписка ЕГРН (подтверждает право собственности, отсутствие обременений).
Паспорт продавца, ИНН.
Согласие супруга/супруги – если объект приобретался в браке.

Проверка покупателя-юрлица

Устав (актуальная редакция).
Выписка из ЕГРЮЛ не старше 5 дней.
Приказ/решение о назначении руководителя или доверенность на представителя.
Карточка компании с реквизитами и КПП (первые 4 цифры = код ИФНС).

Договор и расчёты

Договор купли-продажи – в простой письменной форме, с обязательным указанием кадастрового номера, цены и сроков перечисления денег.
Акт приёма-передачи – подписывается в день поступления объекта на баланс.
Оплата – только с расчётного счёта организации на расчётный счёт физлица или через банковскую карту. Наличный расчёт > 100 000 ₽ запрещён (ст. 861 ГК РФ).

Учёт и налоги в зависимости от режима юрлица

Режим	Как учитывается объект	НДС при продаже	Налог при продаже
ОСНО	Основное средство (01 счёт) или товар (41 счёт) при цели перепродажи	20 %	Налог на прибыль 20 % от прибыли
УСН 6 %	Как основное средство	Не облагается	6 % от всей выручки
УСН 15 %	Как основное средство	Не облагается	15 % от «доходы минус расходы» (включая остаточную стоимость)

Онлайн-касса и бухгалтерские проводки

Кассовый аппарат не требуется, поскольку операция квалифицируется как безналичная (перечисление с р/счёта на р/счёт).

Проводки при покупке (пример, объект за 10 000 000 ₽ без НДС):

 Дт 08  Кт 60  10 000 000 ₽ – ввод в эксплуатацию
 Дт 01  Кт 08  10 000 000 ₽ – объект принят к учёту
 Дт 60  Кт 51  10 000 000 ₽ – оплата продавцу

Госпошлина и регистрация

Для физлица – 2 000 ₽ (жилая недвижимость) / 4 000 ₽ (нежилая).
Для юрлица – 44 000 ₽ (независимо от типа объекта).
Подача через МФЦ/Росреестр + электронная подпись.

Типичные ошибки и как их избежать

Ошибка	Последствия	Как правильно
Не проверили обременения	Арест, залог	Оформляйте выписку ЕГРН в день сделки
Оплата наличными > 100 000 ₽	Штраф до 40 000 ₽	Только безнал
Забыли справку об отсутствии задолженности ЖКХ	Долги переходят покупателю	Запрашивайте у продавца квитанции за 3 месяца

Алгоритм действий в 7 шагов

Собрать пакет документов продавца (п. 2.1).
Проверить историю объекта и отсутствие долгов (ЕГРН, ЖКХ).
Согласовать цену и условия, подписать предварительный договор.
Получить одобрение сделки у участников/супругов.
Зарегистрировать переход права в Росреестре, оплатить госпошлину.
Принять объект к учёту в 1С: начислить амортизацию или отнести на 41 счёт.
Сдать отчётность: налог на имущество, амортизация, НДФЛ (если арендуете у этого же физлица).

Частые вопросы (FAQ)

Вопрос: Нужно ли юрлицу удерживать НДФЛ с суммы, перечисленной продавцу?
Ответ: Нет, если речь о продаже имущества. Исключение – аренда, тогда компания становится налоговым агентом.

Вопрос: Можно ли применять «упрощёнку» при покупке коммерческой недвижимости за 200 млн ₽?
Ответ: Да, если остальные ограничения соблюдены (доход ≤ 337,5 млн ₽ за 2026 г., численность ≤ 130 человек и др.).

Вопрос: Как оформить покупку офиса у иностранного физлица?
Ответ: Налоговый агент не возникает, но продавец обязан сам заплатить НДФЛ 30 % и подать декларацию.

Покупка недвижимости у физлица юрлицом – стандартная, но требующая внимания к деталям операция. Главное:

тщательно проверяйте объект и продавца;
не нарушайте правила расчётов (только безнал);
правильно классифицируйте актив на балансе;
планируйте последующую продажу заранее, чтобы оптимизировать налог.

И помните: любые сомнения – повод проконсультироваться с профильным юристом или аудитором, ведь стоимость ошибки может быть выше экономии на экспертизе.