Вопрос налогообложения при сделках с недвижимостью в 2026 году требует от иностранных инвесторов особой внимательности. Ниже подробно рассмотрены все основные налоги, которые могут возникнуть у нерезидентов при покупке, владении и продаже квартиры в России, а также даны рекомендации по их расчёту и уплате.

Правовой статус иностранца в России

Иностранный гражданин (нерезидент) может приобретать жилую недвижимость в России, за исключением земельных участков в приграничных регионах и некоторых стратегических объектов. Для оформления сделки необходимо:

• Иметь действующий заграничный паспорт;
• Получить идентификационный номер налогоплательщика (ИНН) в ФНС РФ;
• Открыть банковский счёт в российском банке (для перечисления средств и уплаты налогов);
• Собрать пакет документов (паспорт, ИНН, доверенность – если действует через представителя, выписка из реестра о наличии ограничений и т.д.).

Налоги при покупке квартиры

2.1 Налог на добавленную стоимость (НДС)

Для большинства сделок с жилой недвижимостью, приобретённой у юридического лица‑продавца, ставится НДС 20 %. При покупке у физического лица НДС не взимается.

2.2 Государственная пошлина за регистрацию прав собственности

Ставка государственной пошлины фиксирована и составляет 4 % от стоимости сделки, но не менее 4 000 рублей. Пошлина уплачивается в орган регистрации прав (Росреестр) в момент подачи заявления о государственной регистрации.

2.3 Налог на имущество (земля и жильё)

Сразу после регистрации права собственности на квартиру в Российской Федерации возникает обязанность уплачивать налог на имущество физических лиц. Для нерезидентов ставка рассчитывается по тем же правилам, что и для резидентов, но налоговый базис может отличаться в зависимости от кадастровой стоимости.

Ставки налога на имущество (2026 год)

• Для квартир стоимостью до 5 млн руб. – 0,1 % от кадастровой стоимости;
• Для квартир стоимостью от 5 млн руб. – 0,15 % (с прогрессивным повышением до 0,2 % при стоимости более 20 млн руб.).

2.4 Кадастровый сбор

В 2026 году в большинстве субъектов РФ введён кадастровый сбор 0,5 % от стоимости недвижимости, который уплачивается одновременно с государственной пошлиной.

Налоги во время владения квартирой

3.1 Налог на доход от аренды

Если иностранный собственник сдает квартиру в аренду, он обязан уплачивать налог на полученный доход. Ставка зависит от режима налогообложения:

• Упрощённый режим (единый налог на доходы физических лиц) – 13 % от полученной арендной прибыли (для нерезидентов – 30 % от брутто‑дохода).
  Примечание: В 2026 году обсуждалось увеличение налогового вычета при покупке жилья в 2,5 раза, однако это предложение относится к резидентам и пока не распространяется на нерезидентов.
• Стандартный режим – 30 % от валовой арендной платы (без вычетов).

3.2 Налог на имущество (ежегодный)

Уплачивается ежегодно в соответствии с кадастровой стоимостью квартиры. Для нерезидентов порядок расчёта и сроки одинаковы с резидентами.

3.3 Налог на доход от продажи недвижимости

Если квартира продаётся в течение 5 лет с момента её приобретения, возникает налог на доход от продажи недвижимости (30 % от разницы между продажной ценой и ценой приобретения). При владении более 5 лет налог не взимается.

Как рассчитать налоговые обязательства

4.1 Пример расчёта при покупке

Допустим, иностранный покупатель приобретает квартиру у юридического лица за 10 000 000 руб.

1. НДС (20 %): 2 000 000 руб.
2. Государственная пошлина (4 % от стоимости, минимум 4 000 руб.): 400 000 руб.
3. Кадастровый сбор (0,5 %): 50 000 руб.

4.2 Пример расчёта налога на имущество

Кадастровая стоимость квартиры – 9 000 000 руб.

• Ставка 0,15 % (квадратная стоимость >5 млн руб.) → 13 500 руб. в год.

4.3 Пример расчёта налога при аренде

Годовой доход от аренды – 1 200 000 руб.

• Упрощённый режим (30 % от брутто): 360 000 руб.
• Если выбрать стандартный режим (13 % от чистой прибыли после вычетов): 156 000 руб.

Пошаговая инструкция по оформлению покупки

1. Получить ИНН. Обратиться в отделение ФНС России с паспортом и заявлением.
2. Открыть счёт в российском банке. Большинство банков требуют подтверждение источника средств.
3. Подготовить договор купли‑продажи. Договор должен быть нотариально заверен, в нём указываются реквизиты сторон, описание недвижимости, цена и порядок оплаты.
4. Оплатить стоимость квартиры. Перевод осуществляется в рублях на счёт продавца (или в валюте, если продавец согласен).
5. Уплатить НДС (если применимо) и государственную пошлину. Платежи производятся через банк или онлайн‑сервис ФНС.
6. Подать заявление в Росреестр. Пакет документов включает:
   • Договор купли‑продажи;
   • Квитанцию об уплате государственной пошлины;
   • Квитанцию о уплате кадастрового сбора;
   • Копию паспорта и ИНН покупателя;
   • Согласие супруги(а) (если применимо);
   • Справку о праве собственности продавца.
7. Получить выписку из ЕГРН. После регистрации в течение 10 рабочих дней вы получаете документ, подтверждающий право собственности.
8. Подать налоговую декларацию. Если вы планируете сдавать квартиру в аренду или продаёте её в течение 5 лет, необходимо подать форму 3‑НДФЛ в срок до 30 апреля года, следующего за отчетным;

Возможные налоговые льготы и вычеты

Для нерезидентов налоговые льготы ограничены, однако существуют некоторые варианты снижения налоговой нагрузки:

• Соглашения об избежании двойного налогообложения (СИДН). Россия имеет более 70 СИДН, позволяющих зачитать уплаченный в другой стране налог в счёт российского налога.
• Снижение налоговой базы за счёт расходов на ремонт. При продаже недвижимости расходы на капитальный ремонт могут быть учтены в расчёте налога на доход от продажи (только если они подтверждены документально).
• Налоговый вычет по ИП. Если иностранец зарегистрирован как индивидуальный предприниматель в России, он может воспользоваться вычетом 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов) от расходов, связанных с предпринимательской деятельностью, включая аренду недвижимости.

Последние изменения в законодательстве (2025‑2026 гг.)

В 2025 году в России была проведена серия реформ, затронувших налогообложение недвижимости:

• Установлен кадастровый сбор 0,5 % (ранее в большинстве регионов его не было).
• Обсуждалось предложение Сергея Миронова (лидер фракции «Справедливая Россия») увеличить налоговый вычет при покупке жилья в 2,5 раза. На данный момент данное предложение не принято, но может стать предметом будущих поправок, что потенциально повлияет и на нерезидентов.
• Введены новые требования к раскрытию источников средств при покупке недвижимости иностранцами, чтобы бороться с отмыванием денег.
• С 2026 года упрощённый режим налогообложения доходов от аренды для нерезидентов (13 % от чистой прибыли) будет доступен только при наличии специального налогового статуса, подтверждённого в ФНС.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

8.1 Нужно ли платить НДФЛ при получении дохода от аренды?

Да. Для нерезидентов ставка НДФЛ составляет 30 % от валового дохода, если не выбран упрощённый режим.

8.2 Можно ли получить налоговый вычет при покупке квартиры как иностранец?

В текущем законодательстве налоговые вычеты (например, вычет на покупку первого жилья) предоставляются только резидентам РФ. Иностранные покупатели их не получают.

8.3 Какой срок владения необходим, чтобы избавиться от налога на прибыль от продажи?

Если квартира находится в собственности более 5 лет, налог на доход от её продажи не взимается.

8.4 Нужно ли платить налог на имущество, если квартира находится в собственности более 5 лет?

Да. Налог на имущество уплачивается ежегодно независимо от срока владения.

8.5 Можно ли оформить ипотеку в российском банке, будучи нерезидентом?

Некоторые банки предоставляют ипотечные кредиты иностранцам, однако условия обычно более строгие: требуется более высокий первоначальный взнос (30‑40 %), подтверждение доходов и наличие ИНН.

Покупка квартиры в России иностранцами – процесс, требующий тщательной подготовки документов и понимания налоговых обязательств. Ключевые моменты, которые стоит помнить:

• Получите ИНН и откройте банковский счёт в РФ до заключения сделки.
• Учитывайте НДС (если продавец – юридическое лицо) и государственную пошлину при расчёте общей стоимости покупки.
• Планируйте ежегодные платежи по налогу на имущество и, при сдаче в аренду, по НДФЛ.
• Если планируете продажу в течение 5 лет, заранее рассчитывайте налог на прибыль от продажи.
• Следите за изменениями в законодательстве – предложения по увеличению налоговых вычетов могут изменить правила в пользу инвесторов.

При соблюдении всех формальностей и правильном планировании налогов покупка квартиры в России может стать выгодным вложением даже для иностранных инвесторов.

Дата публикации: 18 апреля 2026 года. Информация актуальна на момент написания и может изменяться в зависимости от новых нормативных актов.