Многие семьи приобретают жильё «внутри семьи»: кто-то покупает квартиру у родителей мужа или жены‚ кто-то — у брата или сестры. На первый взгляд всё просто: договор купли-продажи оформлен‚ деньги перечислены‚ квартира перешла в собственность. Но когда дело доходит до налогового вычета‚ возникает спор: можно ли вернуть 13 % НДФЛ‚ если покупатель и продавец — родственники? А если продавец — свекровь?
Ниже, подробный разбор того‚ что разрешено‚ что запрещено и какие риски ждут покупателя в 2026 году.
Что такое налоговый вычет при покупке жилья
Имущественный налоговый вычет (ст. 220 НК РФ) — это возврат 13 % от стоимости квартиры (но не более 260 000 руб.) и 13 % от процентов по ипотеке (максимум 390 000 руб.).
- Размер основного вычета: до 2 000 000 руб. → максимум 260 000 руб. на руки.
- Ипотечный процентный вычет: до 3 000 000 руб. → максимум 390 000 руб.
Вычет можно получить через ФНС после года покупки или «на ходу», через работодателя.
Кого налоговая считает «взаимозависимыми»
Пункт 5 ст. 220 НК РФ прямо говорит: вычет не предоставляется‚ если сделка совершена с взаимозависимым лицом. Список таких лиц дан в пп. 1 п. 1 ст. 105.5 НК РФ:
- Супруг/супруга;
- Родители (включая усыновителей);
- Дети (включая усыновлённых);
- Полнородные и неполнородные братья и сёстры;
- Опекун (попечитель) и подопечный.
Ключевой момент: свекровь (мать мужа) не входит в перечень взаимозависимых лиц. Это тесть/тёща или свёкор/свекровь‚ и Налоговый кодекс их не называет «близкими родственниками» покупателя.
Позиция Минфина и ФНС на 2026 год
Письмо Минфина от № 03-04-05/55678
Минфин разъяснил: если покупатель и продавец не связаны прямым родством‚ указанным в ст. 105.5 НК РФ‚ вычет предоставляется. То есть:
- Покупка у тёщи/свекрови, разрешена;
- Покупка у родителей мужа/жены, запрещена (родители мужа/жены находятся в списке «взаимозависимых»).
Практика ФНС
В 2025–2026 гг. инспекции по-разному трактуют термин «близкие родственники»:
- Некоторые региональные отделения (например‚ ФНС по Калужской области) отказывают‚ если покупатель и продавец хоть как-то родственно связаны.
- Другие (включая Москву и Санкт-Петербург) следуют письму Минфина и разрешают вычет при покупке у «тёщи/свекрови».
Вердикт: официально купить у свекрови и вернуть НДФЛ можно‚ но потребуется подтвердить‚ что вы не близкие родственники по НК РФ.
Какие документы понадобятся
Стандартный пакет для ФНС:
- Декларация 3-НДФЛ за год покупки;
- Справка 2-НДФЛ от работодателя;
- Договор купли-продажи и акт приёма-передачи;
- Свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН);
- Платежные документы: квитанции‚ выписки по счёту‚ расписки;
- Ипотечный договор и справка о проценте (если брали кредит);
- Заявление на возврат НДФЛ;
- Справка из ЗАГСа «О составе семьи» или «О неимении родственных связей» (если ФНС требует дополнительно подтвердить отсутствие взаимозависимости).
Чек-лист: получите вычет без отказа
| Шаг | Что делать | Совет |
|---|---|---|
| 1 | Проверьте степень родства | Свекровь не в списке «взаимозависимых» |
| 2 | Сделайте расчёт без занижения цены | Налоговая может проверять рыночную стоимость |
| 3 | Оплатите всю сумму «через банк» | Наличные, минус к доказательству расходов |
| 4 | Подайте декларацию онлайн в ЛК ФНС | Камеральная проверка до 3 месяцев |
| 5 | Если отказали, пишите жалобу | Ссылайтесь на письмо Минфина № 03-04-05/55678 |
Риски и спорные ситуации
ФНС может посчитать «заниженной цену»
Ели квартира продана свекрови «по дружеской цене» (на 20–30 % ниже рынка)‚ налоговая вправе пересчитать вычет по кадастровой стоимости (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).
«Фиктивная» сделка
Если инспекция заподозрит «прокручивание» денег (например‚ деньги вернулись обратно мужу)‚ вычет отменят и могут начать проверку на «обнал».
Развод и переоформление
Если после покупки супруги развелись и квартира вернулась свекрови‚ ФНС может потребовать вернуть уже выплаченный вычет. Но если право собственности сохранилось за бывшим зятем — вычет остаётся.
Вопросы и ответы
Вопрос: Муж покупает квартиру у моей мамы (свекрови). Могу ли я‚ жена‚ получить вычет?
Ответ: Да‚ вы тоже участник сделки‚ но мама для вас тёща — не взаимозависимое лицо. Можете подать заявление на раздел вычета 50/50.
Вопрос: А если купим долю у свекрови и её брата?
Ответ: Доля у свекрови — без ограничений‚ у брата свекрови — тоже допустимо‚ поскольку двоюродный дядя не в списке.
Вопрос: Как быстро вернут деньги?
Ответ: Если подать 3-НДФЛ онлайн и отказаться от предварительной проверки‚ деньги приходят на карту в течение 1 месяца после одобрения.
- Свекровь не входит в перечень взаимозависимых лиц НК РФ.
- Официально разрешено получать вычет‚ но лучше заранее подготовить доказательства отсутствия родства.
- Максимум на руки: 260 000 руб. за квартиру + 390 000 руб. за ипотеку.
- Риск отказа минимален‚ если цена рыночная и средства прошли через банк.
Совет адвоката: перед сделкой запросите в ФНС письменную консультацию (абз. 2 п. 1 ст. 21 НК РФ) — это защитит от споров в будущем.