С 1 января 2026 года упрощённая система налогообложения (УСН) претерпела самые масштабные изменения за последние 24 года. Это напрямую коснулось порядка покупки недвижимости‚ включая квартиры‚ в составе активов компаний и предпринимателей. Ниже — подробная инструкция‚ как правильно купить квартиру на УСН‚ учитывая новые правила.
Как изменились правила покупки квартир на УСН с 2026 года
Список ключевых нововведений
- Ограничение по виду деятельности. Если организация или ИП не ведёт деятельность‚ связанную с наймом жилья (арендой)‚ покупка квартиры может быть квалифицирована как «не соответствующая целям УСН». В 2026 году это влечёт за собой перерасчёт налогов по общей системе с момента покупки.
- Новые ограничения по стоимости объекта. Квартиры дороже 50 млн ₽ не могут быть приняты к учёту на УСН без специального разрешения ФНС.
- Увеличенные коэффициенты для расчёта амортизации. При покупке жилья для последующей сдачи в аренду понижающий коэффициент 0‚5 применяется только после того‚ как объект будет сдан первому арендатору.
Что грозит за нарушение
Штраф до 40 % от суммы «неучтённого» налога плюс пени и возможный перевод на общий режим со всеми вытекающими последствиями.
Шаг-за-шагом: как купить квартиру на УСН
-
Шаг 1. Проверка основной деятельности
Убедитесь‚ что ОКВЭД вашей компании/ИП содержит коды‚ связанные с арендой недвижимости (68.20 и производные). Если нет, добавьте соответствующий код до заключения договора купли-продажи.
-
Шаг 2. Открытие специального счёта «Недвижимость-УСН»
С 2026 года банки обязаны открывать отдельный счёт для операций с недвижимостью на УСН. Перечислите туда аванс и основную сумму.
-
Шаг 3. Подписание договора и первичные документы
- Договор купли-продажи (в 3 экземплярах).
- Акт приёма-передачи (форма № КС-11).
- Кадастровый паспорт с актуальными данными.
-
Шаг 4. Регистрация права собственности и постановка на баланс
В течение 5 рабочих дней после регистрации передайте квартиру на баланс по цене приобретения (включая НДС‚ если он был). Для ИП достаточно записи в книге учёта ОС.
-
Шаг 5. Расчёт амортизации
Жилые помещения относятся к 10-й амортизационной группе (срок 30 лет). Применяйте линейный метод и коэффициент 0‚5 при условии сдачи квартиры в аренду в течение 6 месяцев после покупки.
Налоговые последствия при продаже квартиры‚ купленной на УСН
Если квартира использовалась для аренды
Доход от продажи полностью облагается по ставке УСН (6 % «доходы» или 15 % «доходы–расходы»). При этом можно вычесть остаточную балансовую стоимость.
Если квартира простаивала
Налоговый орган вправе пересчитать налог за всё время владения по ставке 20 % (основной режим). Чтобы избежать этого‚ подайте в ИФНС уведомление о смене цели использования до 20-го числа месяца‚ следующего за кварталом покупки.
Примеры расчётов
Пример 1. ИП на УСН 6 % купил квартиру за 10 млн ₽ и сдал её в аренду
- Годовая аренда: 1 млн ₽.
- Ежеквартальный аванс по УСН: 1 млн × 6 % = 60 тыс. ₽.
- Через 3 года квартиру продают за 12 млн ₽.
- Налог при продаже: 12 млн × 6 % = 720 тыс. ₽.
- Остаточная стоимость: 10 млн – (10 млн ÷ 30 × 3) = 9 млн ₽. Вычесть нельзя (режим «доходы»).
Пример 2. ООО на УСН 15 % купило квартиру за 15 млн ₽ и использовало для аренды
- Годовая аренда: 1.8 млн ₽.
- Амортизация в год: 15 млн ÷ 30 = 500 тыс. ₽.
- Налог: (1.8 млн – 0.5 млн) × 15 % = 195 тыс. ₽.
- При продаже за 16 млн ₽ налог: (16 млн – 13.5 млн остаточной стоимости) × 15 % = 375 тыс. ₽.
Чек-лист для бухгалтера
- ✅ Добавлен соответствующий ОКВЭД.
- ✅ Открыт специальный счёт «Недвижимость-УСН».
- ✅ Подписан договор в 3 экземплярах + акт КС-11.
- ✅ Квартира поставлена на баланс в срок до 5 дней.
- ✅ Учтена амортизация с коэффициентом 0‚5.
- ✅ Подано уведомление об использовании в аренду.
Часто задаваемые вопросы
Вопрос: Можно ли купить квартиру на УСН‚ если я использую патент?
Ответ: Да‚ но только после возврата патента и перевода на УСН. Иначе квартира будет облагаться по общей системе.
Вопрос: Нужно ли регистрироваться как управляющая компания при покупке квартиры для сдачи в аренду?
Ответ: Нет‚ достаточно внести код 68.20 в ОКВЭД и подать уведомление в ФНС.
Покупка квартиры на УСН в 2026 году возможна‚ но требует строгого соблюдения новых правил: подтверждение арендного направления деятельности‚ отдельный счёт‚ правильный расчёт амортизации и своевременное уведомление ФНС. Соблюдайте чек-лист — и вы избежите штрафов и перерасчёта налогов.