С 2014 года в налоговом законодательстве РФ предусмотрены несколько видов имущественного налогового вычета, которые позволяют вернуть часть уплаченного НДФЛ за счёт расходов на покупку, продажу недвижимости и уплату процентов по ипотеке. Если вы планируете продать старую квартиру и купить новую в тот же налоговый период, то можете воспользоваться взаимозачётом вычетов и существенно сократить налоговую нагрузку.

Основные виды налоговых вычетов при операциях с жильём

• Имущественный вычет при покупке недвижимости – до 2 000 000 руб. (возврат 13 % от суммы, т.е. максимум 260 000 руб.).
• Имущественный вычет при продаже недвижимости – до 1 000 000 руб. (возврат 13 % от суммы, т.е. максимум 130 000 руб.). Вычет предоставляется один раз в год, но может использоваться многократно в течение жизни.
• Вычет по процентам по ипотечному кредиту – до 3 000 000 руб. расходов, что при ставке 13 % дает возврат до 390 000 руб..

Все три вычета могут быть применены одновременно, если у вас есть соответствующая документальная база.

Как они взаимодействуют, если сделки совершаются в один год?

Согласно письму Минфина РФ № 03‑04‑05/3648 от 29 апреля 2014 г., если в течение одного календарного года вы продаёте одну недвижимость и покупаете другую, вы имеете право оформить оба вычета в одной декларации. При этом:

1. Налог, начисленный с прибыли от продажи, уменьшается на вычет при продаже (до 1 млн руб.).
2. Одновременно в той же декларации указываете вычет при покупке (до 2 млн руб.) и, при необходимости, вычет по ипотечным процентам.
3. В результате налоговая база может стать отрицательной; в этом случае излишек НДФЛ возвращается вам в виде денежных средств.

Кто может воспользоваться вычетом?

• Налоговый резидент РФ (проживает в стране не менее 183 дней в году).
• Имеет официально подтверждённый доход, с которого удерживается НДФЛ (по ставке 13 % для большинства физических лиц, 15 % – для доходов выше 5 млн руб. с 2025 года).
• Оформил договор купли‑продажи и (при покупке) ипотечный договор с банком.
• Для вычета при продаже – владел недвижимостью минимум 3 года (с 2024 года минимальный срок владения составляет 5 лет, но в большинстве регионов всё ещё применяется 3‑летний порог).

Важно: вычет при покупке недвижимости предоставляется только один раз за всю жизнь (на один объект). Вычет при продаже может использоваться каждый год, но не более одного раза в год.

Сроки подачи декларации и возврата

Налоговый вычет можно запросить за три налоговых периода, предшествующие году подачи документов. Это значит, что если вы подали заявление в 2026 году, то можете получить возврат за 2025, 2024 и 2023 годы. Ограничений по количеству лет, за которые можно подать заявление, нет – можно обратиться в любой момент, но возврат будет только за три последних года.

Возврат обычно производится в течение 2–3 месяцев после проверки декларации (при онлайн‑подаче процесс ускоряется).

Пошаговая инструкция оформления вычета при одновременной покупке и продаже

Шаг 1. Сбор документов

• Паспорт и ИНН.
• Справка 2‑НДФЛ (или выписка из личного кабинета ФНС) за каждый из трёх нужных налоговых периодов.
• Договор купли‑продажи старой квартиры + акт приёма‑передачи.
• Документы, подтверждающие уплату НДФЛ с продажи (выписка из банка, справка из налоговой).
• Договор купли‑продажи новой квартиры + ипотечный договор (если покупка в кредит).
• Квитанции/выписки о перечислении процентов по ипотеке (за каждый год, за который планируется вычет).
• Справка из банка о полной выплате (если ипотека полностью погашена) – необязательно, но упрощает проверку.

Шаг 2. Заполнение декларации 3‑НДФЛ

1. Войдите в личный кабинет ФНС и выберите «Подать декларацию» → «3‑НДФЛ». Формы с 2025 года автоматически подбираются системой.
2. В разделе «Имущественный вычет» укажите:
   • Сумму вычета при продаже (до 1 млн руб.).
   • Сумму вычета при покупке (до 2 млн руб.).
   • Сумму вычета по процентам (до 3 млн руб.).
3. Система автоматически рассчитает налоговую базу и сумму к возврату.

Шаг 3. Прикрепление сканов

Загрузите все собранные документы в раздел «Приложения». Файлы рекомендуется сохранять в формате PDF, не более 5 МБ каждый.

Шаг 4. Подтверждение и отправка

После проверки всех полей нажмите «Отправить». Вы получите подтверждение о получении декларации и номер заявки.

Шаг 5; Ожидание результата

• Если декларация прошла автоматическую проверку – деньги перечисляются на указанный банковский счёт в течение 30‑60 дней.
• При необходимости уточнений налоговый инспектор может запросить дополнительные документы. Ответьте в течение 30 дней, иначе заявка будет отклонена.

Практический пример

Сумма возврата превышает уплаченный налог, поэтому излишек будет перечислен на ваш банковский счёт.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли получить вычет, если квартира была в собственности менее 3 лет?

Для вычета при продаже необходимо владеть объектом минимум 3 (в некоторых регионах – 5) года; Если срок меньше, вычет по продаже не предоставляется, но вы всё равно можете оформить вычет при покупке и по ипотечным процентам.

Сколько раз в жизни можно воспользоваться вычетом при покупке?

Только один раз за всю жизнь (на один объект). При последующей покупке недвижимости вычет по покупке уже недоступен, но можно воспользоваться вычетом по процентам и, при продаже, вычетом при продаже.

Нужно ли платить НДФЛ с дохода от продажи, если я использую вычет?

Да, налог начисляется, но сразу же уменьшается на размер вычета. Если вычет превышает налог, разница возвращается вам.

Можно ли оформить вычет, если я получил доход только от продажи квартиры?

Да. В декларации указываете полученный доход, применяете вычет при продаже (до 1 млн руб.) и, если одновременно покупали жильё, добавляете вычет при покупке и/или по процентам.

Какие изменения вступили в силу в 2025‑2026 годах?

• Ставка НДФЛ повышена до 15 % для доходов более 5 млн руб. в год.
• Форма 3‑НДФЛ в онлайн‑кабинете обновлена: система сама подставляет актуальные лимиты (2 млн руб. – покупка, 1 млн руб. – продажа, 3 млн руб. – проценты).
• Уточнены сроки владения при вычете при продаже: в большинстве субъектов РФ минимум 3 года, в некоторых регионах – 5 лет.
• Возможность подачи декларации за любые прошлые годы, но возврат рассчитывается только за три последних года.

Если вы планируете продать старую квартиру и купить новую в тот же календарный год, у вас есть реальная возможность вернуть до ≈ 1 млн руб. (260 000 руб. + 130 000 руб.) плюс до 390 000 руб. по ипотечным процентам. Главное – собрать весь пакет документов, правильно заполнить декларацию 3‑НДФЛ и подать её в электронном виде. При соблюдении всех условий налоговый вычет будет одобрен, а деньги вернутся вам в течение нескольких месяцев.

Не откладывайте процесс: чем быстрее подадите декларацию, тем быстрее сможете получить деньги, которые можно вложить в обустройство новой квартиры или в погашение оставшейся части ипотеки.

Дата публикации: 19 апреля 2026 г.