С 1 января 2026 года правила расчёта и уплаты налогов при операциях с недвижимостью претерпели ряд изменений․
В статье, актуальные ставки, льготы, сроки и типовые ошибки, которые стоит избежать при продаже или покупке квартиры․
Содержание
- Налог при продаже квартиры
- Налоговые нюансы при покупке
- Что изменилось в 2026 году
- Календарь уплаты налогов
- Частые вопросы и ответы
Налог при продаже квартиры
Кто обязан заплатить?
Физическое лицо, получившее доход от продажи недвижимости, если квартира находилась в собственности менее:
- 3 лет — для квартир, полученных по наследству, в дар от близкого родственника или по договору пожизненного содержания;
- 5 лет — для всех остальных случаев (в т․ч․ купленных по ДДУ, «вторичка»)․
Размер налога
- Стандартная ставка — 13 % для резидентов РФ, 30 % для нерезидентов․
- Налоговая база определяется как 70 % кадастровой стоимости, если цена договора ниже этой величины (наблюдается с )․
Как снизить налог
- Имущественный вычет, 1 000 000 ₽ один раз в год;
- Расходный метод — можно уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на покупку этой же квартиры (ремонт, проценты по ипотеке и пр․)․
Пример расчёта:
Кадастровая стоимость: 8 000 000 ₽ Цена по договору: 6 500 000 ₽ 70 % кадастровой: 5 600 000 ₽ Максимум из двух значений = 6 500 000 ₽ Применяем вычет 1 000 000 ₽ → 5 500 000 ₽ × 13 % = 715 000 ₽ к уплате․
Налоговые нюансы при покупке
Вычет при покупке
- Максимальный размер — 2 000 000 ₽ (вернуть можно 260 000 ₽);
- Дополнительно для ипотечных процентов — 3 000 000 ₽ (390 000 ₽ к возврату)․
- Право на вычет возникает с момента регистрации права собственности․
Как оформить
Через Личный кабинет налогоплательщика или подать 3‑НДФЛ в ИФНС с пакетом документов: договор купли-продажи, акт передачи, платёжные документы․
Что изменилось в 2026 году
| Новшество | Что это значит для продавца/покупателя |
|---|---|
| Новые реквизиты в платёжках (приказ Минфина 58н) | С 1 апреля 2026 г․ обновляются КБК, статус плательщика, поле 110 «Статус» в электронном формате․ |
| Авансовые платежи по УСН для ИП-«домовладельцев» | Если ИП сдаёт квартиру в аренду и применяет УСН, авансы за 2026 г․ — 25 апреля, 25 июля, 25 октября․ |
| НДС 22 % на новое жильё от застройщиков | Стоимость квартир от застройщиков может вырасти на 1-1,5 %, но покупатели всё равно освобождены от НДС как конечные потребители․ |
Календарь уплаты налогов 2026
- 30 апреля 2026 — сдать 3‑НДФЛ за 2025 год (если продавали квартиру в 2025)․
- 15 июля 2026 — уплатить налог по 3‑НДФЛ за 2025․
- 3 мая 2026 — переносится с 1 мая (праздник) срок уплаты имущественных налогов за 2025 (если ФНС прислала уведомление)․
- 25 июня 2026 — аванс по транспортному и земельному налогам для юрлиц․
Уточняйте точные даты в Личном кабинете налогоплательщика или через мобильное приложение ФНС «Мой налог»․
Частые вопросы и ответы
Вопрос 1: Продал квартиру за 4 млн ₽, кадастровая 5 млн ₽․ Какой доход указать в 3‑НДФЛ?
Указываем 4 млн ₽, поскольку 70 % кадастровой — 3,5 млн ₽, а цена по договору выше․
Вопрос 2: Купил квартиру в ипотеке в 2022, продал в 2026 через 3,5 года․ Нужно ли платить налог?
Да, если срок владения менее 5 лет․ Но можно заявить вычет в размере расходов на покупку и процентов по ипотеке — налог может быть нулевым или минимальным․
Вопрос 3: Можно ли «взаимозачесть» вычет при покупке и налог при продаже в одном 3‑НДФЛ?
Да․ Если сделки произошли в одном году, указываете доход от продажи и право на вычет при покупке в одной декларации․ Возможен «взаимозачёт» до нулевого баланса․
- Проверьте кадастровую стоимость на rosreestr․gov․ru до подписания договора․
- Храните все платёжные документы: чеки, выписки, акты приёма-передачи․
- Не затягивайте с 3‑НДФЛ — штраф 5 % за каждый месяц просрочки (но не более 30 %)․
- Если планируете продать раньше 3/5 лет — просчитайте налог заранее и при необходимости оформите дарение/наследование, чтобы сократить срок․
Актуально на 19 апреля 2026 г․ Обновления публикуем в нашем телеграм-канале «Налоги и квартиры 2026»․