Вопрос о том, как правильно уплатить подоходный налог (НДФЛ) с доходов, полученных от квартиры, приобретённой в ипотеку, волнует многих собственников недвижимости. В статье мы разберём, какие доходы облагаются налогом, какие вычеты можно применить, как подать декларацию и как воспользоваться онлайн‑сервисами ФНС.

Что считается объектом налогообложения?

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) взимается с реального дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду (долгосрочной или посуточной). Если квартира находится в собственности, но не сдается, налог платить не нужно.

• Доход – это полученная арендная плата за весь календарный год.
• Налоговая база – разница между полученным доходом и разрешёнными налоговыми вычетами.

Налоговые ставки

• Для налоговых резидентов РФ – 13 % от налоговой базы.
• Для нерезидентов – 15 % (может быть повышена до 30 % в зависимости от статуса).

Какие вычеты можно применить?

Существует несколько законодательно закреплённых вычетов, которые уменьшают налоговую базу.

Вычет на проценты по ипотеке

С 2022 года в России действует вычет по процентам по ипотечному кредиту. Он позволяет уменьшить налогооблагаемый доход на сумму уплаченных процентов, но не более 13 % от суммы процентов, но не более 260 000 рублей в год. При этом:

1. Кредит должен быть привлечён для приобретения жилья (квартира, дом).
2. Кредитный договор и график выплат должны быть подтверждены документами банка.
3. Вычет предоставляется в течение трёх лет, начиная с года, в котором был получен первый кредит.

Стандартный имущественный вычет (250 000 ₽)

Если квартира была приобретена в период, когда действовал стандартный имущественный вычет, вы можете вернуть часть налога в размере 13 % от стоимости квартиры, но не более 260 000 ₽. С 2026 года лимит вычета повышен до 650 000 ₽ (при ставке 13 %).

Вычет на расходы по содержанию недвижимости

В случае сдачи квартиры в аренду можно учесть следующие расходы (только при наличии подтверждающих документов):

• Коммунальные услуги, если они оплачиваются собственником.
• Ремонт и текущий технический обслуживан​ие.
• Страховые премии по страхованию имущества.
• Услуги управляющей компании.

Эти расходы учитываются в документально подтверждённом размере и уменьшают налоговую базу.

Как рассчитать налоговую базу?

Пример расчёта (условные цифры):

1. Годовой доход от аренды – 600 000 ₽.
2. Уплаченные в течение года проценты по ипотеке – 120 000 ₽.
3. Имущественный вычет (если квартира куплена в 2025 г.) – 260 000 ₽ (максимум).
4. Прочие подтверждённые расходы – 30 000 ₽.

Налоговая база = 600 000 ₽ – 120 000 ₽ – 260 000 ₽ – 30 000 ₽ = 190 000 ₽.

Налог к уплате = 190 000 ₽ × 13 % = 24 700 ₽.

Подача декларации 3‑НДФЛ

Для уплаты налога и получения вычетов необходимо подать декларацию по форме 3‑НДФЛ. Делать это можно:

• Через личный кабинет налогоплательщика на сайте nalog.gov.ru.
• С помощью мобильного приложения «Госуслуги» или «Налоговый кабинет».
• Лично в отделении ФНС (по предварительной записи).

Пошаговая инструкция онлайн

1. Войдите в личный кабинет (используйте СНИЛС и пароль, полученный через Госуслуги).
2. Перейдите в раздел «Декларации» → «Подать декларацию 3‑НДФЛ».
3. Заполните разделы:
   • Доходы от сдачи в аренду (раздел «Доходы»).
   • Расходы и вычеты (раздел «Налоговые вычеты»): укажите проценты по ипотеке, имущественный вычет, подтверждённые расходы.
4. Загрузите скан‑копии документов: кредитный договор, график выплат, квитанции об оплате, договор аренды.
5. Система автоматически рассчитает налог. При необходимости оплатите налог онлайн (через банковскую карту или СБП).
6. Подтвердите отправку декларации. После проверки ФНС выдаст акт о зачислении вычета (можно скачать из кабинета).

Как проверить задолженность и оплатить налог

В личном кабинете доступны функции:

• «Проверить задолженность» – показывает текущие суммы налога и штрафов.
• «Оплатить налог онлайн» – мгновенный перевод через банковскую карту или электронные кошельки.
• «История платежей» – все проведённые операции за выбранный период.

Онлайн‑сервисы ФНС, которые упростят работу

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли одновременно использовать ипотечный вычет и имущественный вычет?

Да. Ипотечный вычет применяется к уплаченным процентам, а имущественный – к стоимости приобретения жилья. Оба вычета суммируются, но каждый имеет свой лимит (260 000 ₽ → 650 000 ₽ с 2026 г.).

Нужно ли платить налог, если я сдаю квартиру посуточно через сервисы типа Airbnb?

Да. Доход от любой сдачи, в т.ч. посуточной, подлежит налогообложению. При этом можно учитывать расходы на рекламные услуги и комиссии платформ как документально подтверждённые.

Какой срок подачи декларации?

Декларацию за предыдущий календарный год необходимо подать до 30 апреля текущего года. Если срок пропущен – начисляются пени.

Можно ли получить вычет, если квартира находится в совместной собственности?

Да, но вычет распределяется пропорционально долям в праве собственности. Каждый совладелец подаёт свою часть декларации.

Что делать, если я получил штраф за неподачу декларации?

Необходимо подать декларацию в добровольном порядке, уплатить начисленные пени, а затем подать заявление о снятии штрафа (можно через личный кабинет).

Подоходный налог с доходов от квартиры, взятой в ипотеку, – это несложная процедура, если знать, какие вычеты доступны и как правильно оформить декларацию. Онлайн‑сервисы ФНС позволяют выполнить всё без посещения налоговой службы: проверить задолженность, подать 3‑НДФЛ, загрузить подтверждающие документы и оплатить налог в один клик.

Помните, что:

• Своевременная подача декларации избавит от штрафов.
• Документально подтверждённые расходы и вычеты могут существенно снизить налоговую нагрузку.
• Все изменения в налоговом законодательстве (например, увеличение лимита вычета в 2026 г.) публикуются на официальном сайте ФНС.

Если у вас возникли дополнительные вопросы, обратитесь в службу поддержки ФНС через онлайн‑чат в личном кабинете или запишитесь на приём к налоговому инспектору через nalog.gov.ru.

Дата публикации: