Суть нововведения

С июля 2020 года вступили в силу изменения в часть 1.1 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ. Теперь до выдачи разрешения на строительство объекта федерального‚ регионального или местного значения застройщик вправе проводить определённые подготовительные работы‚ если они не наносят существенного вреда окружающей среде.

Ключевое условие — такие работы разрешены со дня направления проектной документации на государственную экспертизу. Это позволяет существенно сократить общий срок реализации проекта и оптимизировать график строительства.

Какие работы можно выполнять

Постановлением Правительства РФ № 1798 утверждён исчерпывающий перечень подготовительных мероприятий‚ которые можно осуществлять без разрешения на строительство. К ним относятся:

• Производство земляных работ‚ включая выемку грунта‚ планировку территории.
• Устройство шпунтового ограждения и подпорных стен.
• Освобождение участка от деревьев‚ кустарников и прочей растительности в границах будущего объекта.
• Демонтаж существующих зданий и сооружений‚ если это предусмотрено проектом.
• Устройство временных дорог‚ площадок‚ инженерных сетей и коммуникаций‚ необходимых для подготовки площадки.
• Геологические‚ топографические и изыскательские работы — дополнительные инженерные изыскания‚ если они не были завершены на предпроектной стадии.

Важно: на внебюджетных объектах для выполнения земляных работ и устройства шпунтового ограждения всё равно требуется получение разрешения от органов местного самоуправления.

Какие работы запрещены

Список того‚ что нельзя делать без разрешения на строительство‚ гораздо шире:

• Заливка фундаментов и монолитных конструкций.
• Возведение несущих стен и колонн.
• Монтаж каркаса‚ перекрытий‚ кровли.
• Любые работы‚ выходящие за пределы земельного участка или нарушающие градостроительные регламенты.

Пошаговый алгоритм действий застройщика

1. Разработка и согласование проектной документации.
   Подготовить и довести проект до стадии‚ необходимой для подачи на экспертизу.
2. Направление документации в Главгосэкспертизу.
   Получить регистрационный номер и дату приёма (именно с этого момента разрешены подготовительные работы).
3. Оповещение органов ГАСН.
   В ряде регионов требуется направить уведомление о планируемых подготовительных работах в местный Департамент государственного жилищного и строительного надзора.
4. Организация строительной площадки;
   Подписать договоры на охрану‚ благоустройство‚ временные коммуникации.
5. Начало подготовительных работ.
   Делать это можно только в границах участка‚ указанного в правоустанавливающих документах.
6. Получение положительного заключения экспертизы.
   После его получения можно подавать документы на разрешение на строительство и переходить к основному этапу.

Документы для уведомления о подготовительных работах

В зависимости от субъекта РФ могут потребоваться:

• Копия правоустанавливающих документов на земельный участок.
• Копия заявления о направлении проектной документации на экспертизу.
• Перечень предполагаемых подготовительных мероприятий с описанием их экологической безопасности.
• План-схема участка с нанесением границ будущих работ.

Ответственность за преждевременные работы

Если застройщик приступил к запрещённым видам работ или нарушил условия части 1.1 статьи 52 ГрК РФ‚ грозит:

• Административный штраф до 500 000 рублей.
• Приостановление деятельности по суду.
• Снос самовольных построек за счёт нарушителя.

Практические советы

Для юридических лиц и ИП:

• Детально пропишите в договорах с подрядчиками этап «подготовительные работы» с чётким перечнем задач и ответственностью сторон.
• Закрепите в журнале работ дату направления документации на экспертизу — она станет точкой отсчёта для начала допустимых работ.
• Каждые 2–3 недели проверяйте статус экспертизы в личном кабинете на сайте Главгосэкспертизы‚ чтобы вовремя подать заявление на разрешение на строительство.

Новые положения Градостроительного кодекса РФ позволяют сэкономить до 3–4 месяцев на старте проекта‚ но требуют строгого соблюдения законодательства. Правильное планирование подготовительного этапа — залог отсутствия штрафов и срыва сроков сдачи объекта.