Дарение квартиры или дома между супругами кажется простым жестом заботы, но за этой «безвозмездной» сделкой скрывается целый комплекс юридических и налоговых нюансов․ В 2026 году правила изменились: одни категории получателей освобождены от налога полностью, другие рискуют получить счёт от ФНС на 13–30 % от кадастровой стоимости․ Ниже — подробное руководство, как правильно подарить недвижимость в браке и после развода, не переплатив и не нарвавшись на штрафы․
Основное правило 2026 года: дарение между супругами, без НДФЛ
Ключевое исключение из Налогового кодекса РФ (ст․ 217․1, п․ 2․1):
- НДФЛ не взимается, если даритель и одариваемый состоят в зарегистрированном браке на момент подписания договора дарения․
- Действует как для россиян, так и для иностранных супругов, если брак признан Россией․
- Освобождение касается любой недвижимости: квартиры, доли, дома с землёй, парковочного места․
Исключение из исключения: если объект дарения использовался в предпринимательской деятельности (сдавался в аренду через ИП или самозанятого), рыночная стоимость может быть признана внереализационным доходом и облагаться УСН 6 % или 15 % (решение судов 2025–2026 гг․)․
Совместная vs личная собственность: почему важно различать
Имущество куплено до брака или получено по дарству/наследству
- Это личная собственность одного из супругов․
- Дарственная оформляется в одностороннем порядке, согласие второго супруга не требуется․
- Налога всё равно нет — брак всё равно считается «близким родством»․
Квартира куплена в браке за общие деньги
- По умолчанию, совместная собственность (ст․ 34 СК РФ)․
- Перед дарением нужно либо:
- Разделить имущество через нотариальное соглашение о долях (стоимость 3 000–7 000 ₽ + госпошлина), или
- Оформить дарение доли (½, ⅓ и т․д․) с согласия всех собственников․
Пример из практики: муж хочет подарить жене квартиру, купленную в браке за 8 млн ₽․ Без раздела имущества Росреестр откажет в регистрации, потребовав нотариальное согласие супруги на отчуждение её доли․
Пошаговая схема оформления дарения между супругами
- Проверка режима собственности — выписка из ЕГРН․
- Согласие/раздел (если имущество совместное):
- Нотариальное соглашение о долях, или
- Дарение доли с одновременным выкупом остальных долей․
- Договор дарения у нотариуса:
- Минимальный пакет: паспорта, свидетельство о браке, выписка ЕГРН, кадастровый паспорт․
- Тариф: 0,5 % от кадастровой стоимости, но не менее 300 ₽ и не более 20 000 ₽ (Приказ Минюста № 107/2025)․
- Регистрация в Росреестре через МФЦ или электронную подпись:
- Госпошлина — 2 000 ₽ (квартира) или 350 ₽ (доля)․
- Срок — 5–7 рабочих дней․
- Налоговый учёт:
- Подача 3-НДФЛ не требуется (ст․ 217․1 НК РФ)․
- В спорных ситуациях (аренда через ИП) — приложить к бухгалтерской отчётности пояснение «безвозмездная передача»․
Подарить бывшему супругу: нюансы 2026 года
После развода бывшие муж и жена уже не считаются близкими родственниками․ Значит:
- НДФЛ 13 % (резидент) или 30 % (нерезидент) от кадастровой стоимости оплачивает одариваемый․
- Если квартира получена в наследство после развода — налог не взимается (наследование ≠ дарение)․
- Можно уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн ₽ (имущественный вычет) при последующей продаже, но не при дарении․
Как не попасть на штрафы от ФНС: чек-лист 2026
| Риск | Как избежать |
|---|---|
| ФНС посчитает доход от аренды | В договоре дарения указать «объект не использовался для извлечения дохода»; прекратить аренду за 1 квартал до сделки․ |
| Отказ Росреестра | Если квартира в залоге у банка, получить согласие банка-залогодержателя․ |
| Скрытая продажа под видом дарения | Не указывать в договоре «возмездные условия» (например, «дарю за заботу»)․ Любая компенсация делает сделку куплей-продажей․ |
Частые ошибки и мифы
- Миф: «Если дарю долю < ¼, налога нет»․
Факт: размер доли не влияет на освобождение от НДФЛ для супругов․ - Ошибка: оформлять договор у простого юриста без нотариуса․
Риск: Росреестр откажет, если доли не распределены․ - Ошибка: не подавать нулевую декларацию 3-НДФЛ при дарении ИП-объекта․
Решение: подать пояснительную записку в ИФНС, чтобы избежать «внереализационного дохода»․
Калькулятор: сколько стоит оформить дарение супругу в 2026 году
Квартира 6 000 000 ₽, совместная собственность
- Нотариальное соглашение о долях: 5 000 ₽
- Нотариальное удостоверение дарения ½ доли: 0,5 % × 3 000 000 ₽ = 15 000 ₽
- Госпошлина: 2 000 ₽ × ½ = 1 000 ₽
Подводим итог
Дарение недвижимости между супругами в 2026 году — самая выгодная схема передачи имущества: налога нет, оформление занимает 7–10 дней, а расходы редко превышают 30 000 ₽․ Главное — чётко определить режим собственности и не использовать объект для бизнеса в момент сделки․ При любых сомнениях проконсультируйтесь с нотариусом заранее: исправить ошибки после регистрации будет дороже и сложнее․
Подготовлено по актуальным данным ФНС, Росреестра и судебной практике на 20 апреля 2026 года․