Определение правильной стоимости земельного участка при постановке на бухгалтерский учёт — ключевой вопрос‚ от которого зависят и достоверность отчетности‚ и корректность начисления налогов. В зависимости от того‚ кто ведёт учёт (коммерческая организация‚ бюджетное учреждение или «упрощенец»)‚ применяются разные правила и разные оценки: первоначальную‚ кадастровую‚ рыночную или оценочную. Ниже — подробная инструкция на 2026 год.

Первоначальная стоимость: общий принцип

Коммерческие организации

• Земельный участок отражается на счёте 01 «Земельные участки». Первоначальная стоимость формируется по дебету счёта 08 «Вложения во внеоборотные активы» и включает:
  • договорную цену (выкуп‚ взнос в уставной капитал‚ дарение);
  • вознаграждение посредникам;
  • госпошлина за регистрацию права;
  • услуги кадастрового инженера‚ межевание‚ оформление выписки ЕГРН;
  • НДС (если он не подлежит вычету).
• После ввода объекта в эксплуатацию сумма со счёта 08 списывается на счёт 01.

Пример проводки при покупке за наличный расчёт:

Дт 08 Кт 60   3 000 000 руб. — оприходование участка по договору
Дт 08 Кт 76     25 000 руб., госпошлина и кадастровые работы
Дт 01 Кт 08   3 025 000 руб., ввод в состав ОС

Важно: земля не амортизируется (п. 22 ФСБУ 6/2020 и НП(С)БУ 7 для негосударственных организаций).

Бюджетные учреждения

В 2024–2025 годах действует Письмо Минфина РФ от № 02-07-08/12023. Суть:

• все земли‚ числящиеся на счёте 103 11‚ подлежат переоценке по результатам государственной кадастровой оценки 2024 г.;
• уточнённую стоимость нужно отразить на проводкой:

   Дт 4 103 11 330 Кт 4 401 10 176 — увеличение стоимости земли
   

• в отчётности за 2024 год обязательно раскрыть сумму переоценки.

Кадастровая стоимость: когда и как использовать

1. Для целей налогообложения. Именно кадастровая стоимость участка (значение на 1 января отчётного года) служит базой для расчёта земельного налога (ст. 390 НК РФ).
2. Для бюджетного учёта. С 2025 года кадастровая стоимость может стать новой первоначальной стоимостью‚ если:
   • участок получен от муниципалитета в постоянное (бессрочное) пользование;
   • или проведена переоценка по решению органа казны (см. п. 1.2 выше).
3. Сроки: если выписка ЕГРН о новой кадастровой стоимости пришла в феврале 2023‚ но датой переоценки установлен ‚ то бухгалтер вносит изменения с 2022 года (ретроспективно).

Рыночная стоимость: редкий гость в бухучёте

Рыночную оценку применяют:

• при поступлении земли в виде вклада учредителя в уставный капитал (оценка независимым оценщиком);
• при обмене на другие активы (ст. 11 ФСБУ 6/2020);
• в суде для оспаривания кадастровой стоимости (если суд уменьшает стоимость до рыночной‚ новая база для налога фиксируется со дня вступления решения суда в силу).

Запись в учёте:

Дт 75 Кт 80 — взнос учредителя по рыночной оценке
Дт 08 Кт 75 — зачисление земли по рыночной стоимости
Дт 01 Кт 08 — ввод в эксплуатацию

Упрощённая система (УСН): особенности

Для «упрощёнцев»:

• первоначальная стоимость формируется так же‚ как и по общему режиму;
• в налоговом учете расходы на регистрацию и кадастровые работы признаются «по факту оплаты» (подп. 40 п. 1 ст. 346.16 НК РФ);
• в программе 1С:Бухгалтерия 3.0 нужно завести объект ОС‚ указать счёт 08‚ а при вводе в эксплуатацию, счёт 01; земельный налог рассчитывается автоматически на основании данных ЕГРН.

Пошаговый алгоритм для главбуха

1. Получите выписку ЕГРН (платно или бесплатно по 218-ФЗ).
2. Сопоставьте кадастровую стоимость с данными прошлого года.
3. Определите основание поступления (покупка‚ взнос учредителя‚ получение от госоргана).
4. Сформируйте первоначальную стоимость по фактическим затратам (см. раздел 1).
5. Сделайте проводки в соответствии с вашим статусом (коммерсант‚ бюджетник‚ УСН).
6. Отразите изменения кадастровой стоимости (если проводилась переоценка) в конце отчётного года.
7. Раскройте информацию в пояснительной записке к бухгалтерской отчётности.

Ответы на частые вопросы

— Можно ли амортизировать земельный участок?
Нет. Земля считается непроизведённым активом и не подлежит износу (п. 22 ФСБУ 6/2020).

— Как быть‚ если кадастровая стоимость выросла в 2 раза?
Для коммерсанта первоначальная стоимость не меняеться‚ но увеличится земельный налог. Для бюджетника нужно отразить переоценку по п. 1.2.

— Нужно ли переоценивать землю каждый год?
Только если проводится государственная кадастровая оценка (обычно раз в 3–5 лет) либо есть решение суда.

Дата актуальности: 19 апреля 2026 г.