Продажа земельного участка, находящегося в собственности общества с ограниченной ответственностью (ООО), физическому лицу, это многоэтапный процесс, который требует строгого соблюдения законодательства РФ. В 2025 году действуют как общие нормы Гражданского кодекса, так и специфические правила, касающиеся налогообложения, в т.ч. при применении УСН (упрощённой системы налогообложения). В данной статье мы подробно разберём каждый шаг, начиная с внутреннего одобрения сделки и заканчивая регистрацией перехода права собственности.

Подготовка внутри компании

Проверка полномочий

Прежде чем приступить к оформлению договора, необходимо убедиться, что лицо, подписывающее сделку, действительно обладает необходимыми полномочиями:

• Если генеральный директор действует на основании Устава, проверьте наличие положений о его праве совершать крупные сделки.
• Если полномочия делегированы, убедитесь, что доверенность оформлена по форме № М-2 (утверждена постановлением Правительства РФ) и заверена нотариально.

Решение участников (единственного участника)

Когда требуется решение общего собрания:

1. Если земельный участок стоит дороже, чем 25 % от балансовой стоимости активов ООО (ст. 46 ФЗ «Об ООО»).
2. Если Устав закрепляет обязательность такого решения независимо от цены.

Процедура: участники голосуют очно или заочно (письменно), протокол оформляется по форме, предусмотренной Уставом, и хранится вместе с остальной бухгалтерской документацией не менее 3 лет.

Проверка земельного участка и подготовка документов

ЕГРН-выписка и кадастровый паспорт

• Закажите свежую выписку из Единого государственного реестра недвижимости (срок действия 30 дней). Убедитесь, что:
  • в графе «обременения» отсутствуют залоги, аресты, сервитуты;
  • кадастровый номер совпадает с данными в учётных документах ООО.
• Если земля изъята из оборота (например, сельхозназначения), потребуется разрешение уполномоченного органа.

Проверка разрешённого использования

Если участок находится в зоне с особыми условиями использования (например, территории объектов культурного наследия, природоохранные зоны), покупатель-физик может столкнуться с ограничениями впоследствии. Чтобы избежать претензий:

• Получите градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) в МФЦ или на портале gosuslugi.ru.
• Если планируется строительство, убедитесь, что вид разрешённого использования позволяет возводить капитальные объекты.

Оценка стоимости участка

Для целей бухгалтерского учёта и последующего налогообложения обязательно:

1. Заказать независимую оценку у члена СРО (саморегулируемой организации оценщиков). Срок действия отчёта, 6 месяцев.
2. Если цена в договоре будет ниже 70 % кадастровой стоимости, налоговая может доначислить НДФЛ покупателю (ст. 214.10 НК РФ) и потребовать от ООО предоставить обоснование цены.

Чтобы закрепить намерения и зафиксировать цену, стороны могут подписать предварительный договор купли-продажи. Он должен содержать:

• конкретные данные участка (кадастровый номер, адрес, площадь);
• фиксированную цену и порядок её изменения (если предусмотрено);
• срок заключения основного договора (не более 1 года по закону).

Важно: предварительный договор обязательно заверяется у нотариуса, если в последующем основной договор также подлежит нотариальному удостоверению (например, при продаже доли в праве общей долевой собственности).

Основной договор купли-продажи: структура и ключевые пункты

Форма договора

С 2023 года договор купли-продажи недвижимости заключается только в письменной форме. С 2025 года обязательное нотариальное удостоверение требуется только в следующих случаях:

• продажа доли в праве общей долевой собственности;
• продажа участка, если одновременно переходит право на расположенный на нём объект недвижимости (дом, здание).

Минимальный перечень реквизитов

1. Данные сторон:
   • ООО: полное наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес, ФИО руководителя, БИК и р/с.
   • Физлицо: ФИО, паспортные данные, адрес регистрации, СНИЛС, ИНН.
2. Характеристика участка: кадастровый номер, адрес, площадь, категория земель, разрешённое использование.
3. Цена и порядок расчётов: фиксированная сумма, валюта (в 2025 году возможны расчёты в рублях или в рублёвом эквиваленте валюты по курсу ЦБ на день оплаты), сроки и способы оплаты (аванс, задаток, 100 % перед регистрацией или через эскроу).
4. Дата и условия передачи участка (акт приёма-передачи).
5. Обязанности по уплате налогов и сборов: кто несёт расходы на регистрацию, нотариуса, кадастрового инженера.

Оплата и безопасность расчётов

Возможные схемы

• Банковский аккредитив. Деньги блокируются на счёте покупателя и перечисляются продавцу после регистрации перехода права. Подходит для крупных сумм.
• Депозит нотариуса. Покупатель вносит деньги на депозит нотариуса, который после регистрации перечисляет их на расчётный счёт ООО.
• Эскроу-счёт в банке. С 2024 года в РФ упрощён порядок открытия: достаточно договора эскроу и заявления в банк.

Отчётность по наличным

Если вы решите принять оплату наличными (что не рекомендуется), сумма свыше 100 000 руб. должна оформляться КО-1 приходным кассовым ордером и вноситься в кассу ООО. Затем деньги перечисляются на расчётный счёт через банк-инкассатор.

Регистрация перехода права собственности в Росреестре

Пакет документов

• Заявление по форме Росреестра (форма № П-001-НП).
• Оригинал договора купли-продажи (если не нотариальный, в 3 экземплярах).
• Паспорт покупателя и копия.
• Карточка предприятия (выписка из ЕГРЮЛ не старше 5 дней).
• Квитанция об уплате госпошлины: 2 000 руб. для физлица + 2 000 руб. за внесение изменений в ЕГРН для ООО (если требуется).

Сроки и способы подачи

1. Личное обращение в МФЦ или территориальный офис Росреестра.
2. Электронная подача через сервис «Госуслуги» или ЭЦП (электронная подпись).

Срок регистрации — 7 рабочих дней (с 2025 года для стандартной сделки). При выявлении ошибок срок увеличивается до 15 дней.

Налоговые последствия для ООО

УСН 6 % на доходы

Согласно разъяснениям ФНС (письмо № СД-4-3/2977@ от ), вся выручка от продажи земельного участка подлежит налогообложению по ставке 6 % (если регионом не установлены пониженные ставки для данной категории налогоплательщиков). Уменьчить налог на расходы при УСН «доходы» нельзя, поэтому:

• в бухгалтерском учёте отразите доход по дате поступления денег на расчётный счёт (кассу);
• в налоговой декларации за отчётный период включите сумму в строку 110 «Доходы».

УСН 15 % «доходы минус расходы»

При УСН «доходы минус расходы» можно уменьшить налогооблагаемую базу на:

• остаточную стоимость участка (если числился на балансе как основное средство);
• расходы на оценку, госпошлину, нотариуса, регистрацию.

НДС

При УСН НДС не начисляется, кроме случаев, когда ООО выступает посредником при ввозе товаров или осуществляет операции по договору комиссции. Продажа собственного земельного участка к таким случаям не относится.

Особые случаи

Продажа участка в процедуре банкротства

Если ООО находится в процедуре банкротства, сделка возможна только:

• с согласия временного управляющего или арбитражного управляющего;
• по решению собрания кредиторов;
• через торги (если назначены).

В 2022 году арбитражный суд уже признал право аренды земельного участка предметом конкурсной массы, поэтому покупатель-физик должен убедиться, что участок не обременён запретом на отчуждение (ст. 64.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Земля в аренде

Если ООО продаёт не участок, а право аренды, процедура иная:

1. Есть ли в договоре аренды запрет на уступку прав? Если да, потребуется письменное согласие арендодателя.
2. Физлицо становится новым арендатором, но договор аренды переоформляется через Росреестр.
3. Уступка прав (цессия) облагается НДФЛ у покупателя (13 % от экономической выгоды), но при УСН у ООО появится доход в размере премии (разница между ценой уступки и задолженностью по аренде).

Закрытие сделки: контрольный лист

Краткий вывод

Продажа земельного участка ООО физическому лицу в 2025 году стала проще в части нотариата, но строже в отношении налоговой отчётности. Главное — чётко следовать алгоритму: согласование → проверка → договор → безопасная оплата → регистрация. При этом не забывайте о налоге по УСН 6 % на всю сумму выручки и своевременной уплате авансов.

Если у вас остались вопросы по конкретной ситуации (например, участок изъят из оборота, или ООО в реорганизации), обратитесь к квалифицированному юристу или аудитору для индивидуального анализа.