Вопрос, «по какой стоимости ставят на баланс земельные участки», с 2025 года встал особенно остро: Минфин России 11 февраля 2025 г․ выпустил Письмо № 02-07-08/12023, в котором дал чёткие указания бюджетным и автономным учреждениям, как отражать в бухгалтерском и бюджетном учёте переоценку земельных участков․ Ниже — подробная инструкция по всем возможным сценариям оценки и постановки земли на баланс․
Какие цены вообще существуют
Для земельных участков в России действуют три базовые величины:
- Кадастровая стоимость (КС)․ Устанавливает Росреестр на основании государственной кадастровой оценки (ГКО)․ Используется для налога на имущество и налога на землю․
- Рыночная стоимость (РС)․ Определяется независимым оценщиком по методикам ФЗ-135․ Равняется кадастровой только в случае, прямо оговорённом в ст․ 66 Земельного кодекса РФ․
- Условная оценка (УО)․ Та цифра, которую вы ставили на баланс раньше, когда КС ещё не была определена (например, 10 000 руб за 1 кв․ м)․
Постановка на баланс впервые: новый участок
Учреждение купило землю
Правило: земельный участок отражается по фактической себестоимости приобретения (включая НДС, госпошлины, услуги риэлтора и оценщика)․
- Дт 08 «Вложения во внеоборотные активы» — Кт 60, 76 — принятые к оплате счета;
- Дт 01 «Непроизведённые активы» — Кт 08 — ввод в эксплуатацию․
Земля поступила безвозмездно от собственника (государства)
Правило: принимаем по кадастровой стоимости на дату принятия к учёту (п․ 11 ПБУ 6/01, п․ 9 Инструкции 157н)․
- Если КС отсутствует — берём рыночную оценку, подтверждённую независимым оценщиком․
- Если ни КС, ни РС нет — условную оценку (1 руб за объект) с обязательным раскрытием в пояснениях к отчётности․
Уже числится на балансе: переход на кадастровую стоимость после ГКО
Что сказал Минфин в письме № 02-07-08/12023
- На 1 января 2025 г․ провести инвентаризацию земельных участков․
- Сопоставить данные инвентаризации с выписками ЕГРН и результатами ГКО 2024 г․․
- Если появилась новая кадастровая стоимость, бухгалтер обязан:
- увеличить (уменьшить) балансовую стоимость до уровня КС;
- отразить разницу на счёте 86 «Результат переоценки» (бюджетные учреждения) или 84 «Добавочный капитал» (автономные/казённые);
- раскрыть сумму переоценки в пояснительной записке к годовой отчётности․
Практический пример
Дано:
- участок числился по условной оценке 1 000 000 руб;
- по результатам ГКО кадастровая стоимость = 5 200 000 руб;
Проводки:
- Дт 01, Кт 86 (или 84) — 4 200 000 руб — дооценка до КС;
- в отчётности сумма 4,2 млн руб отражается как «прирост кадастровой стоимости»․
Какие коды КОСГУ и КВР использовать на расходы, связанные с оценкой
| Операция | КОСГУ | КВР | Комментарий |
|---|---|---|---|
| Оплата независимому оценщику за рыночную оценку | 226* | 244 | Услуги сторонних организаций |
| Оплата кадастровым инженерам за подготовку документов в Росреестр | 226 | 244 | Те же коды, что и выше |
| Госпошлина за внесение изменений в ЕГРН | 291 | 111 | Государственные пошлины и сборы |
Если учреждение применяет План счетов 157н, вместо КОСГУ используются коды аналогичного характера․
Что делать, если КС < условной оценки
В письме Минфин прямо разрешил не уменьшать балансовую стоимость, если новая КС оказалась меньше прежней условной оценки (аналогично ПБУ 6/01, п․ 15)․ То есть баланс можно не уменьшать — это не является нарушением․
Где обязательно раскрыть переоценку
- Форма 0503160 (0503760) «Отчёт о движении непроизведённых активов» — строка 9 «Изменение стоимости»․
- Пояснительная записка к годовой отчётности, раздел «Переоценка основных средств и непроизведённых активов»․
- Форма 0503125 (0503735) «Карточка учёта земельных участков» — графа «Кадастровая стоимость»․
Чек-лист бухгалтера на 2025 г․ по земельным участкам
- ✅ Провёл инвентаризацию земельных участков на ․
- ✅ Сверил данные инвентаризации с ЕГРН и актами ГКО-2024․
- ✅ Получил выписку ЕГРН с новой кадастровой стоимостью․
- ✅ Если КС > условной оценки — провёл дооценку (Дт 01 — Кт 86/84)․
- ✅ Раскрыл сумму переоценки в годовой отчётности․
- ✅ Проверил, что расходы на оценку отражены по КОСГУ 226/КВР 244․
Земельный участок ставится на баланс:
- при первичном поступлении — по фактической себестоимости;
- при безвозмездном получении — по кадастровой или рыночной;
- при наличии новой КС — обязательно переоценивается до КС (Письмо Минфина № 02-07-08/12023)․
Соблюдайте чёткую последовательность действий и используйте рекомендованные коды бюджетной классификации — тогда проверки ФКУ «Главгосэкспертиза» и контрольных органов пройдут без замечаний․
Дополнительно: образцы типовых проводок, форма 0503160 с примерами заполнения и шаблон пояснительной записки к отчётности можно скачать в разделе «Шаблоны и формы» на сайте КонсультантПлюс․