Дата актуальности: 19 апреля 2026 г․ (МСК)

Ключевая информация в двух строках

• С 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ при продаже недвижимости: 13 % – на доход до 2,4 млн ₽ за налоговый период, 15 % – на превышение этой суммы․
• Можно легально уменьшить налог или вовсе не платить, если соблюдены сроки владения, применён имущественный вычет или использовано документальное подтверждение расходов․

Когда налог вообще не платится

Государство освобождает продавца от НДФЛ, если выполняется хотя бы одно из условий:

1․1 Минимальный срок владения

• 3 года — если:
  • жилье получено по наследству, дарение от близкого родственника, приватизация или рента;
  • это единственное жильё на момент продажи (включая доли)․
• 5 лет — во всех остальных случаях (например, куплено на рынке в 2020-м и продаётся в 2026-м)․

1․2 Нулевая доходность

Если продажная цена равна или ниже расходов на приобретение (при наличии документов) и вычета, налоговая база может быть нулевой — ничего платить не нужно․

Как рассчитать налог при продаже

2․1 Прогрессивная шкала с 2025 года

2․2 Примеры расчёта

Пример 1․ Доход ниже порога 2,4 млн ₽

Квартира продана за 2 100 000 ₽․ Была куплена в 2023 году, срок владения 3 года, поэтому налог платится․ Подтверждённых расходов нет, применяем вычет 1 000 000 ₽․

Налоговая база: 2 100 000 – 1 000 000 = 1 100 000 ₽․
НДФЛ: 1 100 000 × 13 % = 143 000 ₽․

Пример 2․ Доход выше порога

Квартира продана за 6 000 000 ₽, куплена за 4 500 000 ₽ (документы есть)․ Срок владения 4 года, условия льготы не выполнены․

Налоговая база: 6 000 000 – 4 500 000 = 1 500 000 ₽․
НДФЛ: 1 500 000 × 13 % = 195 000 ₽ (вся сумма ниже 2,4 млн ₽)․

Пример 3․ Часть дохода выше 2,4 млн ₽

Доход от продажи 3 500 000 ₽, подтвержденные расходы 1 000 000 ₽․ База: 2 500 000 ₽․

• 13 %: 2 400 000 × 13 % = 312 000 ₽
• 15 %: 100 000 × 15 % = 15 000 ₽

Как уменьшить налог

3․1 Имущественный вычет 1 000 000 ₽

Разрешён всем налоговым резидентам РФ один раз в году․ Сумму можно разделить между несколькими проданными объектами, но не более 1 млн ₽ на все вместе․

3․2 Вычет «расходов на покупку»

Можно уменьшить доход на все документально подтверждённые расходы:

• собственно цена покупки;
• проценты по ипотечному кредиту, которые вы оплатили;
• доля в долевом строительстве (по ДДУ);
• затраты на отделку (если квартира продавалась «под чистовую» и чеки сохранены)․

Важно: нельзя одновременно применять и вычет 1 млн ₽, и вычет «расходы»․ Выбирается то, что выгоднее․

Что делать после продажи

1. До 30 апреля следующего года подайте 3-НДФЛ в ИФНС по месту жительства (в 2026 г․ — за 2025 г․)․
2. До 15 июля того же года уплатите рассчитанный налог․
3. Сохраните все договоры, платёжки, квитанции: налоговая может запросить их в течение 3 лет․

Частые вопросы

5;1 Как считается единственное жильё?

На момент продажи у вас не должно быть ни одного другого объекта недвижимости (квартиры, доли, дома) в собственности․ Исключение — если вы в течение 90 дней покупаете новое жильё и продаёте старое․

5․2 Нужно ли платить налог при дарении?

Нет, налог платит даритель (если это не близкие родственники) и одариваемый при последующей продаже в течение 3 или 5 лет․

5․3 Что изменится в 2027 году?

Пока официальных поправок нет․ Все описанные правила сохраняются в 2026 году․

С 2025 года доход от продажи недвижимости облагается по прогрессивной ставке 13–15 %․ Но большинство продавцов могут избежать налога, если соблюдают срок владения 3 или 5 лет, применяют имущественный вычет или вычет расходов․ Главное — сохранять документы и своевременно подавать декларацию․

Полезный совет: перед продажей проконсультируйтесь со специалистом по налогам или используйте сервисы ФНС «Личный кабинет налогоплательщика» для симуляции расчёта․