В последние годы в России активно развивается система налогообложения недвижимости, основанная на кадастровой стоимости. Этот подход позволяет более объективно определять налоговую базу, учитывая реальную рыночную стоимость объектов. В статье рассмотрим, какие именно объекты подпадают под такой порядок расчёта, какие существуют исключения и как изменялась нормативно-правовая база в 2024‑2025 годах.

Правовая основа

Основным нормативным документом, регулирующим использование кадастровой стоимости при расчёте налога на имущество, является Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ), а именно статья 378.2 и пункт 7 этой же статьи. Кроме того, важную роль играют:

• Приказ ФНС России от 10 июня 2023 г. № ММ‑5‑03/2023 (порядок определения кадастровой стоимости для целей налогообложения).
• Письмо Минфина России № 03‑05‑04‑01/51664 от 27 мая 2025 г., в котором разъясняется порядок включения и исключения объектов из перечня, облагаемого по кадастровой стоимости.
• Законопроект Росреестра о переходе к двухгодовому шагу обновления кадастровой стоимости (предлагается к принятию в 2026 г.)

Объекты, чья налоговая база определяется по кадастровой стоимости

Согласно текущей практике, налоговая база по налогу на имущество организаций (НМО) и налогу на имущество физических лиц (НМФЛ) рассчитывается исходя из кадастровой стоимости у следующих категорий недвижимости:

Жилые дома и квартиры

• Индивидуальные жилые дома, коттеджи, таунхаусы.
• Квартиры в многоквартирных домах, если они находятся в перечне объектов, включённом в Перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется исходя из их кадастровой стоимости на 2020 г.

Нежилые помещения

• Офисные помещения, торговые площади, склады, производственные цехи.
• Помещения, используемые под гостиницы, медицинские учреждения, образовательные организации.

Земельные участки

• Участки под застройку, сельскохозяйственные земли, лесные и иные виды земли, если они включены в перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости.

Объекты особой категории

• Торгово-развлекательные комплексы, бизнес-центры, логистические парки.
• Объекты, находящиеся в особом налоговом режиме (например, зоны экономического развития), если в региональном нормативном акте указано применение кадастровой стоимости.

Объекты, исключённые из расчёта по кадастровой стоимости

Не все объекты недвижимости попадают под данную схему. По пункту 7 статьи 378.2 НК РФ и разъяснительным письмам Минфина, к таким объектам относятся:

• Объекты, исключённые из перечня (см. письмо Минфина от 27 мая 2025 г.). Для них налоговая база определяется как среднегодовая стоимость, установленная в предыдущие годы.
• Недвижимость, находящаяся в оперативном учёте у органов государственной власти (военные части, госучреждения) – их база рассчитывается по специальным тарифам.
• Объекты, предназначенные для социального жилья и подпадающие под льготные налоговые режимы.
• Транспортные средства, включая автомобили, мотоциклы и прочие, их налоговая база определяется не по кадастровой стоимости, а по иным правилам.

Как определяется кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость рассчитывается на основе комплексного анализа, включающего:

1. Рыночные цены на аналогичные объекты.
2. Параметры объекта: площадь, местоположение, техническое состояние, уровень инфраструктуры.
3. Влияние планируемых и реализованных инфраструктурных проектов.

Обновление кадастровой стоимости происходит каждые 4 года (по текущему порядку). Однако в 2025 г. в Татарстане уже был реализован переход к двухгодовому шагу обновления, а в 2026 г. планируется общероссийский переход к такому режиму (см. законопроект Росреестра).

Последние изменения 2024‑2025 гг.

В 2024 году ФНС России начала массовый расчёт налоговой базы за I квартал 2025 года, включающий сведения о кадастровой стоимости, полученные в результате ежегодных обновлений реестра. Это привело к:

• Увеличению количества объектов, попадающих в перечень, облагаемый по кадастровой стоимости.
• Росту деловой активности – владельцы недвижимости стали более активно инвестировать, учитывая более точное определение налоговой нагрузки.
• Появлению новых региональных нормативных актов, уточняющих порядок включения и исключения объектов (например, в Татарстане в 2025 году расширили перечень).

Практические рекомендации для владельцев недвижимости

Если вы владелец недвижимости, полезно знать, как проверить, попадает ли ваш объект в перечень, и как правильно подготовиться к уплате налога:

Проверка в ЕГРН и Кадастровом реестре

• Зайдите на портал Росреестра и введите кадастровый номер в сервис «Публичный кадастр».
• Обратите внимание на поле «Налоговая база» – там будет указано, используется ли кадастровая стоимость.

Сопоставление с региональными перечнями

• Региональные органы (налоговые инспекции) публикуют списки объектов, включённых в перечень. Проверьте их на официальных сайтах.
• В случае несоответствия – подайте запрос в управление Федеральной налоговой службы или в управление Росреестра вашего субъекта.

Оспаривание кадастровой стоимости

• Если вы считаете, что кадастровая стоимость завышена, у вас есть право подать апелляцию в течение 30 дней с момента получения уведомления.
• Для обоснования своей позиции подготовьте документы: оценки независимых экспертов, договора купли‑продажи аналогичных объектов, справки о текущем состоянии недвижимости.

Планирование налоговой нагрузки

• С учётом того, что кадастровая стоимость обновляется каждые 2–4 года, рекомендуется заранее оценить потенциальный рост налога.
• Для коммерческих объектов используйте калькуляторы, предлагаемые на сайтах налоговых органов, чтобы построить финансовый план.

Налоговая база, рассчитываемая исходя из кадастровой стоимости, охватывает широкий спектр недвижимости – от жилых домов до крупных бизнес‑центров. Важно помнить, что включение в Перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется исходя из их кадастровой стоимости определяется нормативными актами Минфина и региональными постановлениями. Современные изменения (повышение частоты обновления кадастровой стоимости, расширение перечня объектов) делают систему более гибкой и прозрачной.

Для владельцев недвижимости ключевыми действиями являются регулярная проверка статуса объекта, своевременное участие в процессах оспаривания кадастровой стоимости и планирование финансовой нагрузки с учётом предстоящих обновлений.

Статья подготовлена на основе официальных разъяснений Минфина (письмо 03‑05‑04‑01/51664 от ), материалов ФНС России о массовом расчёте налоговой базы за I кв.2025 г., а также последних новостей о реформе кадастровой оценки, опубликованных в 2024‑2025 годах.