Кадастровая стоимость – это официально установленная оценка стоимости недвижимости‚ которая используется государством для расчёта различных налогов и сборов. В 2026 году в Санкт‑Петербурге произошла масштабная переоценка: общая кадастровая стоимость всех объектов выросла на 7‚6 трлн руб.‚ достигнув 57‚8 трлн руб.. Это событие отразилось на налоговых обязательствах собственников.

Какие налоги зависят от кадастровой стоимости?

1. Налог на имущество физических лиц (Налог на имущество жилого и нежилого помещения)
2. Налог на землю (земельный налог)
3. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости
4. Сбор за пользование жилой площадью (в случае сдачи в аренду)
5. Штрафы и пени за просрочку уплаты

Все перечисленные налоги рассчитываются либо от среднегодовой‚ либо от кадастровой стоимости‚ установленной на 1 января текущего года. Ниже рассмотрим каждый из них подробнее.

Налог на имущество физических лиц

Для жилых квартир налог рассчитывается по ставке 0‚1 % – 0‚3 % от кадастровой стоимости (в зависимости от категории и площади). Для нежилых помещений (офисы‚ склады) ставка может достигать 2 %. В 2026 году правила расчёта остались прежними‚ однако из‑за повышения кадастровой стоимости многие владельцы получили более высокие налоговые счета.

Как рассчитать налог?

Налог = Кадастровая стоимость × Ставка налога

Пример: квартира с кадастровой стоимостью 12 000 000 руб. и ставкой 0‚2 % → налог = 12 000 000 × 0‚002 = 24 000 руб.

Земельный налог

Ставка земельного налога в Санкт‑Петербурге варьируется от 0‚1 % до 0‚5 % от кадастровой стоимости земельного участка. Для земель‚ отведённых под индивидуальное жилищное строительство‚ применяется более низкая ставка (0‚1 %).

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости

Если продажа происходит по цене ниже кадастровой стоимости‚ налог рассчитывается от полной кадастровой стоимости. Это правило было усилено в 2026 году в рамках борьбы с занижением цены при сделках.

Формула расчёта:

НДФЛ = (Кадастровая стоимость – Сумма собственных вложений) × 13 %

Если продажа происходит по цене выше кадастровой‚ налог берётся от разницы между продажной ценой и суммой вложений.

Сбор за пользование жилой площадью (аренда)

При сдаче квартиры в аренду налоговый орган может использовать кадастровую стоимость для расчёта «платы за пользование жилой площадью». Ставка обычно составляет 0‚1 % – 0‚3 % от кадастровой стоимости‚ но точный размер зависит от договора аренды и типа арендатора.

Штрафы и пени

Если налоговый платёж не был внесён в срок (для 2025 года – до 2 марта 2026 года)‚ начисляются пени в размере 0‚1 % от суммы налога за каждый день просрочки (не более 30 %). Штрафы за неподачу декларации могут достигать 20 % от налога.

Как узнать свою кадастровую стоимость в 2026 году?

• Через портал Госуслуг – раздел «Кадастровая стоимость недвижимости»;
• На сайте ГБУ «Городское управление кадастровой оценки» (спб.кадастр.рф) – вводите адрес или кадастровый номер;
• В личном кабинете налогоплательщика ФНС России – в разделе «Налог на имущество»;
• Обратившись в Многофункциональный центр (МФЦ) по месту жительства.

Согласно последним новостям‚ с начала 2026 года многие собственники получили уведомления о повышении кадастровой стоимости. Причина – переоценка‚ проведённая СПб ГБУ «Городское управление кадастровой оценки» с учётом рыночных данных 2025 года.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость?

Да. Если собственник считает‚ что установленная стоимость завышена‚ он имеет право подать заявление об оспаривании в течение 30 дней со дня получения уведомления.

1. Соберите доказательства (оценка независимого эксперта‚ цены аналогичных объектов‚ выписка из реестра прав).
2. Заполните форму «Заявление о пересмотре кадастровой стоимости» (скачать с сайта управления кадастровой оценки).
3. Подайте заявление в мультифункциональный центр или отправьте в электронном виде через портал Госуслуг.
4. Ожидайте решения – в среднем 30–45 дней. При отрицательном решении можно обжаловать в суд.

Важно: если оспаривание проходит успешно‚ налоговые расчёты пересчитываются‚ а уже уплаченные излишки возвращаются.

Ключевые даты 2026 года

Практические рекомендации собственникам

• Проверьте кадастровую стоимость сразу после получения уведомления – ошибки бывают.
• Сравните её с рыночными ценами аналогичных объектов (сайты недвижимости‚ агентства).
• Если стоимость завышена более чем на 10 %‚ готовьте пакет документов для оспаривания.
• Включите в расчёт налогов возможные льготы (пенсионеры‚ ветераны‚ многодетные семьи).
• Своевременно вносите платежи‚ чтобы избежать пени и штрафов.
• При продаже квартиры внимательно изучайте пункт о расчёте НДФЛ – если цена ниже кадастра‚ налог будет высоким.

Кадастровая стоимость в Санкт‑Петербурге – фундаментальный параметр‚ от которого зависят налог на имущество‚ земельный налог‚ НДФЛ при продаже и другие обязательные платежи. В 2026 году переоценка привела к значительному росту кадастровой стоимости‚ что отразилось на налоговых обязательствах собственников.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов‚ рекомендуется:

1. Регулярно проверять актуальную кадастровую стоимость своей недвижимости;
2. Своевременно уплачивать налоги и следить за сроками;
3. При необходимости оспаривать завышенные оценки‚ используя официальные процедуры.

Только проактивный подход позволяет контролировать финансовую нагрузку и пользоваться всеми льготами‚ предусмотренными законодательством РФ.

Дата публикации: 19 апреля 2026 г.