Если вы сдаёте в аренду торговое помещение, покупаете его в собственность или только планируете использовать спецрежимы (ПСН, ЕНВД*), первое, что нужно выяснить, — какая именно площадь считается торговой и какие документы подтверждают эту цифру․ Ошибка в несколько квадратных метров способна «перекинуть» объект из одного налогового режима в другой, а то и вовсе лишить права на «упрощёнку»․ Ниже — практическое руководство по расчёту и документальному оформлению площади торгового зала․

Что считается «торговым залом» по Налоговому кодексу

Статья 346․27 НК РФ даёт лаконичное определение:

«Площадь торгового зала, площадь всех помещений и открытых площадок, используемых налогоплательщиком для торговли, определяется на основе инвентаризационных и правоустанавливающих документов»․

Ключевые нюансы:

• Включается: торговые залы, кассовые узлы, оборудованные галереи, открытые площадки (террасы, павильоны), если они фактически используются для продажи товаров․
• Не включается: складские и подсобные помещения, административно-бытовые зоны, коридоры, санузлы․

Важно: даже если в техническом паспорте помещение обозначено как «магазин», но фактически используется под склад, спорить с налоговой придётся с помощью договора аренды и акта разграничения площадей․

Какие документы подтверждают площадь

Если в договоре аренды указан только «общий метраж 185 м²», а торговый зал реально занимает 120 м², нужно приложить экспликацию, где чёрно-бело расписано: 120 м² зал + 30 м² склад + 35 м² офис․

2․1 Как выглядит экспликация (пример)

Торговый зал (первый этаж) -20,0 м²
Кассовая комната 8,5 м²
Склад 30,0 м²
Коридор/техн․ помещения 26,5 м²
------------------------------------------

Ограничения спецрежимов: 50 м², 150 м² и за их пределами

3․1 Патентная система (ПСН)

Согласно ст․ 346․43 НК РФ:

• Торговый зал не должен превышать 150 м² по каждому объекту․
• Если у вас 2 этажа по 120 м² каждый, общая 240 м² — патент не оформить, даже если юр․адрес один․

3․2 ЕНВД (действовал до )

Тот же критерий, до 150 м²․ После отмены ЕНВД многие перешли на ПСН или самозанятость, но ФНС периодически проверяет «старое» право при перерасчёте налогов за 2020 и ранее․

3․3 УСН «доходы минус расходы»

Ограничения по площади нет, но чем больше метраж, тем выше арендные расходы (при УСН-15 это уменьшает базу);

Как фактически измерить торговую площадь шаг за шагом

1. Снимите чертёж (техпаспорт БТИ или заказать обмер у кадастрового инженера)․
2. Выделите зоны: торговый зал, склад, подсобку, офис․
3. Сверьте с договором: если в договоре рисунок отличается от техпаспорта, берём фактическую площадь, но оформляем допсоглашение․
4. Уточните коэффициенты: по СНиП II-Л․7-62 высота потолков ≥ 4,2 м для залов > 300 м² приводит к повышенным нормам пожарной безопасности, но на налог не влияет․

Распространенные ошибки

Мини-чек-лист для бухгалтера

• ✅ Есть выписка ЕГРН или свежий техпаспорт?
• ✅ В договоре прописана именно торговая площадь, а не «арендованные помещения»?
• ✅ Если 2 этажа, оформлены как отдельные объекты?
• ✅ Площадь ≤ 150 м² (для ПСН) или ≤ 50 м² (если городской округ ограничил)?

Если хотя бы один пункт вызывает сомнение — уточните до подачи патента․ Иначе потом придётся возвращать «переплату» или переплачивать новый налог․

Для расчёта налога на вменённый доход (ЕНВД) или патента площадь торгового зала берётся исключительно по инвентаризационным и правоустанавливающим документам․ При аренде это договор + экспликация, при собственности — ЕГРН/техпаспорт БТИ․ Любое превышение лимитов в 150 м² (ПСН) или 50 м² (местные нормы) автоматически выводит объект из льготного режима․ Поэтому перед любым налоговым расчётом делайте три простых шага:

1. Измерьте фактическую торговую площадь․
2. Закрепите цифру в договоре/техпаспорте․
3. Сверьте с ограничениями спецрежима․

*ЕНВД отменён с , но налоговые проверки за 2020 и ранее продолжаются․