Одно из самых частых вопросов, которое возникает у собственников, покупателей и риэлторов когда речь заходит о кадастровых документах: «Почему в выписке из ЕГРН общая площадь квартиры указана без балкона или лоджии?» В статье мы разберёмся, как именно формируется площадь для внесения в Единый государственный реестр недвижимости и что делать, если в документах возникли расхождения.
Что такое ЕГРН и выписка из него
ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) — это федеральная база, в которой фиксируются все сведения о недвижимом имуществе: границы, площадь, права собственности, обременения и др.
Выписка из ЕГРН — это официальный документ в электронном или бумажном виде, содержащий актуальные сведения из реестра. Её получают через сайт Росреестра, МФЦ или сервисы «Госуслуг».
Какие виды площади вообще существуют
- Жилая площадь — сумма площадей всех жилых комнат.
- Общая площадь — сумма всех помещений квартиры без балконов, лоджий, террас и веранд.
- Общая приведённая площадь — используется в договоре долевого участия (ДДУ) и учитывает балкон/лоджию с понижающим коэффициентом 0,3–0,5 (в зависимости от типа остекления).
- Кадастровая (инвентаризационная) площадь — техническая величина, зафиксированная в реестре. Она совпадает с «общей» по методике Минстроя.
Что говорит закон
Пункт 12.1 Приказа Росреестра № П/0393 от прямо указывает:
«Площадь жилого помещения (квартира, комната в квартирe) состоит из суммы площадей всех его частей за исключением балконов, лоджий, террас и веранд».
Аналогичная норма содержится в «Жилищном кодексе РФ» и постановлениях Правительства РФ № 47 и № 354.
Почему в ДДУ площадь «с балконом» больше, чем в ЕГРН
Застройщики для расчёта цены квартиры используют общую приведённую площадь, где балконы и лоджии учитываються с коэффициентом:
- 0,3 — для холодных балконов и лоджий;
- 0,5 — для остеклённых и утеплённых лоджий.
Таким образом, если реальная площадь лоджии 6 м², то в договоре она «даёт» 3 м² «сверху». В ЕГРН же эти 6 м² полностью исключаются.
Пример расчётов
| Жилая | 14 м² | — | — | — | 14 м² |
| Общая по ЕГРН | 14 м² | 10 м² | 6 м² | 0 м² | 30 м² |
| Общая приведённая (ДДУ) | 14 м² | 10 м² | 6 м² | 4 м² × 0,3 = 1,2 м² | 31,2 м² |
Что делать, если в ЕГРН ошибка
- Проверьте технический план, на который ориентировался кадастровый инженер.
- Сравните площади в ЕГРН и в проектной декларации.
- Обратитесь к застройщику за корректировкой технического паспорта.
- Подайте заявление в Росреестр через МФЦ или онлайн на внесение изменений.
Отвечаем на частые вопросы
Нужно ли мне отдельно «вычеркивать» балкон из ЕГРН?
Нет. Закон не требует от собственника подавать заявление об исключении площади балкона — это делает сам кадастровый инженер.
Какую площадь указывать при расчёте коммуналки?
Квитанции формируются по данным ЕГРН, то есть без балкона. Если в вашей квитанции включена площадь балкона, это ошибка управляющей компании.
Почему налог на имущество считается по площади «меньше», чем в договоре?
Налоговая берёт кадастровую площадь из ЕГРН, которая уже исключает балконы. Поэтому налоговая база будет ниже по сравнению с платой застройщика.
Краткий чек-лист
- ✅ Выписка из ЕГРН — официальный источник сведений о площади.
- ✅ Балконы и лоджии не входят в общую площадь квартиры.
- ✅ В договоре ДДУ балкон учитывается с понижающим коэффициентом, но в ЕГРН — нет.
- ✅ Если площадь ошибочна, подайте заявление в Росреестр через МФЦ или Госуслуги.