ГНС – gross building area (общая площадь застройки)․ Это показатель, который используется при планировании, оценке стоимости и расчёте налогов на недвижимость․ В России расчёт ГНС регулируется рядом нормативных актов, среди которых:
- Приказ Минэкономразвития РФ от № 90 «О правилах определения площади зданий, сооружений и помещений»;
- Приказ Минстроя России от № 1034/пр (ред․ от ) о суммарной поэтажной площади;
- СНиП 2․08․02‑89 «Жилые здания» (положения о площадях общественного назначения)․
Что входит в Площадь ГНС жилого здания?
Согласно вышеуказанным нормативам, в ГНС включаются:
- Площади всех наземных этажей в габаритах наружных стен, включая:
- технические этажи (технические, мансардные, чердаки);
- цокольный этаж, если его верхняя граница находится выше средней планировочной отметки земли минимум на 2 м;
- общие помещения (лестничные клетки, лифтовые шахты, тамбуры);
- встроенные в жилые дома помещения общественного назначения (школы, детские сады и т․п․) – они учитываются отдельно, но в суммарную площадь здания входят․
- Площади открытых конструкций, выступающих за пределы наружных стен, если они образуют горизонтальное сечение по внешнему обводу здания на уровне цоколя (крыльца, террасы, балконы, если их площадь ≥ 1 м²)․
- Площади ниш, арочных проёмов и маршей внутриквартирных лестниц, если высота/ширина соответствуют установленным порогам (нужна высота ≥ 2 м, ширина ≥ 2 м для ниш; высота марша ≥ 1,6 м);
Что НЕ включается в ГНС?
Из расчётов исключаются:
- Подвалы и подполья, предназначенные только для проветривания зданий, построенных на вечномерзлых грунтах;
- Технические подполья, чердаки, если их высота менее 2 м над уровнем земли;
- Внеквартирные коммуникационные шахты, инженерные сети (только их наружные оболочки могут учитываться в случае выступов);
- Только наружные открытые лестницы, если их площадь менее 1,5 м²․
Классификация площадей в жилом здании
| Тип площади | Определение | Включается в ГНС? |
|---|---|---|
| Общая площадь | Сумма всех помещений, включая технические и общественные, измеренная между наружными стенами․ | Да |
| Полезная (жилая) площадь | Площадь комнат, предназначенных для постоянного проживания (гостиные, спальни, детские и т․п․)․ | Нет (входит в ГНС как часть общей, но отдельный показатель)․ |
| Расчётная площадь | Площадь, используемая для расчётов налога на имущество (учитываются коэффициенты корректировки)․ | Да, после применения коэффициентов․ |
Пошаговая методика расчёта Площади ГНС
Шаг 1․ Сбор исходных данных
- Планы здания (архитектурный чертёж) с указанием наружных стен․
- Высотные отметки этажей и уровней средней планировочной отметки земли․
- Перечень помещений, подпадающих под исключения (подвалы, подполья и т․д․)․
Шаг 2․ Определение габаритов каждого наземного этажа
- Измерьте длину и ширину наружных стен для каждого этажа․
- Вычислите площадь: S = L × W (в квадратных метрах)․ При наличии сложных форм разбейте этаж на простые прямоугольники/треугольники․
- Округлите результат до 0,01 м² (по правилам Минэкономразвития)․
Шаг 3․ Добавление площадей специальных элементов
- Технические этажи, если их высота над уровнем земли ≥ 2 м․
- Крыльца, террасы, балконы (если их площадь ≥ 1 м²)․
- Ниши и арочные проёмы, соответствующие нормативным порогам․
Шаг 4․ Исключение неприемлемых площадей
Снимите с учёта площади, перечисленные в пункте 2 (подвалы, подполья, инженерные шахты и т․п․)․
Шаг 5․ Суммирование
Сложите площади всех учтённых элементов․ Полученное значение – Площадь ГНС жилого здания․
Пример расчёта
Допустим, проект жилого дома «Альфа», 5‑этажный, с цокольным этажом, выступающим на 2 м над уровнем земли․
| Этаж | Длина наружных стен (м) | Ширина наружных стен (м) | Площадь (м²) | Примечание |
|---|---|---|---|---|
| Цоколь (над землёй) | 30,0 | 20,0 | 600,00 | Включается (высота > 2 м) |
| 1‑й этаж | 30,0 | 20,0 | 600,00 | — |
| 2‑й этаж | 30,0 | 20,0 | 600,00 | — |
| 3‑й этаж | 30,0 | 20,0 | 600,00 | — |
| 4‑й этаж | 30,0 | 20,0 | 600,00 | — |
| 5‑й этаж (мансарда) | 30,0 | 20,0 | 600,00 | Включается как мансардный этаж |
| Крыльцо | 5,0 | 3,0 | 15,00 | Площадь ≥ 1 м² – включается |
| Техническая шахта (лифт) | — | 12,00 | Включается в общую площадь | |
| 3527,00 | ||||
В данном примере подсчёт выполнен без учёта подпольных помещений, которые не входят в ГНС․
Практические рекомендации при расчёте
- Точность измерений․ При измерении наружных стен учитывайте толщину наружных перегородок, но не включайте внутренние перегородки․
- Округление․ По нормативу результат округляется до двух знаков после запятой (0,01 м²)․
- Документальное подтверждение․ Сохраняйте исходные планы, расчётные таблицы и подписи ответственных специалистов – они могут потребоваться при согласовании АГР (архитектурно‑градостроительного регулирования)․
- Учёт изменений․ При реконструкции или перепланировке необходимо пересчитывать ГНС, учитывая новые наружные габариты․
- Коэффициенты корректировки․ При расчёте налога на имущество используют коэффициенты (например, 1,2 для жилых зданий)․ ГНС умножается на коэффициент для получения расчётной площади․
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Вопрос 1: Как различать ГНС и Площадь застройки (ПЗ)?
ГНС – это площадь всех наземных этажей здания, измеренная по наружным стенам․ Площадь застройки – это площадь земельного участка, занятая фундаментом и надземными конструкциями (включает также пустоты между зданиями)․ ПЗ обычно используется в градостроительном планировании, а ГНС – в оценке стоимости и налогообложении․
Вопрос 2: Нужно ли учитывать балконы в ГНС?
Балконы включаются, если их площадь ≥ 1 м² и они выступают за наружные стены․ При этом учитывается только их горизонтальная проекция, без учёта высоты․
Вопрос 3: Как учитывать технические этажи, если их высота ниже 2 м?
Технические этажи, расположенные ниже 2 м над уровнем земли, не включаются в ГНС, но могут учитываться в расчётной площади, если они относятся к жилому зданию (по решению проектировщика)․
Вопрос 4: Что делать, если в проекте указана «полезная площадь» без указания наружных габаритов?
Необходимо запросить у проектировщика план с наружными размерами․ Без этих данных корректный расчёт ГНС невозможен․
Вопрос 5: Как учитываются площади общих помещений (лестничные клетки, лифтовые шахты) в многоквартирном доме?
Все такие помещения включаются в ГНС в полном объёме, так как они находятся в габаритах наружных стен и обслуживают весь дом․
Площадь ГНС жилого здания – ключевой показатель, который формирует базу для финансовых и правовых расчётов․ Правильный расчёт требует строгого соблюдения нормативных документов, внимательного отбора включаемых и исключаемых площадей, а также точного измерения наружных габаритов․ Следуя описанной методике, проектировщики, оценщики и владельцы недвижимости смогут обеспечить соответствие требованиям законодательства и избежать недоразумений при согласовании проектов и расчёте налогов․
Дата актуализации: