Вопрос налогообложения продажи жилья остаётся актуальным для большинства россиян, а для пенсионеров – особенно важным. С 2025 года в России изменились правила расчёта налога при продаже недвижимости, появился прогрессивный налог и новые льготы. В статье мы разберём, какие обязательства возникают у пенсионеров, которые продают квартиру или дом, находящийся в их собственности менее трёх лет.

Общие положения налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости

Согласно действующему Налоговому кодексу, доход от продажи недвижимости считается налогооблагаемым. До 2025 года применялась единая ставка 13 % (для резидентов) и 30 % (для нерезидентов). С 1 января 2025 года введена прогрессивная шкала налога:

1. До 5 млн руб. – ставка 13 %;
2. С 5 млн руб. до 10 млн руб. – ставка 15 %;
3. Свыше 10 млн руб. – ставка 20 %.

Налог считается только с той части дохода, которая превышает стоимостный минимум – 1 000 000 рублей (в 2025‑2026 гг.). Если продажа недвижимости принесла менее этого порога, налог платить не нужно.

Освобождение от налога: основные условия

Налоговая база может быть уменьшена или полностью обнулена, если соблюдены определённые требования:

• Недвижимость находилась в собственности более 5 лет (с 2025 года, более 3 лет, если продан объект, приобретённый в результате приватизации, наследования или дарения от родителей);
• Продажа единственного жилого помещения, которое использовалось в качестве основного места жительства, и продавец не имеет другого жилого помещения в собственности на момент продажи;
• Получение вычета в размере 1 000 000 рублей (по новому правилу — 2 000 000 рублей, если продавец – пенсионер, см. ниже);
• Применение социальных льгот, в т.ч. для лиц старше 65 лет и инвалидов.

Специальные льготы для пенсионеров

Пенсионеры (лица, получающие пенсию по возрасту, инвалидности, потере кормильца) могут воспользоваться следующими преимуществами:

Увеличенный вычет

Для пенсионеров размер необлагаемого минимума повышен до 2 000 000 рублей. Это значит, что если доход от продажи не превышает эту сумму, налог платить не придётся, даже если имущество находилось в собственности менее 5 лет.

Освобождение при продаже единственного жилого помещения

Если пенсионер продаёт единственное жилое помещение, которое использовалось как основное жильё, и на момент продажи у него нет другого жилого помещения, налог может быть полностью отменён, независимо от срока владения. Главное – подтвердить факт единственности и основного использования.

Освобождение при продаже недвижимости, приобретённой в рамках программы «Жильё для пенсионеров»

В некоторых регионах действует региональная программа, позволяющая пенсионерам продавать жильё, купленное по льготной ипотеке, без уплаты налога, если они проживают в нём не менее 3 лет. Однако в случае продажи до истечения 3‑х лет налог взимается по обычной ставке.

Каков налог для пенсионера, владеющего жильём менее 3 лет?

Если пенсионер продаёт объект, которым владел менее 3 лет, и при этом не выполнены условия полного освобождения, налог рассчитывается так:

1. Определяется разница между продажной ценой и первоначальной стоимостью (с учётом расходов на покупку, нотариальные сборы, комиссии агентств).
2. От полученного дохода вычитается необлагаемый минимум 2 000 000 рублей (для пенсионеров).
3. Если оставшийся доход превышает 0, применяется прогрессивная ставка:
   • 13 % – до 5 млн руб.
   • 15 % – от 5 млн руб. до 10 млн руб.
   • 20 % – свыше 10 млн руб.

Пример расчёта:

Продажа квартиры: 4 500 000 руб.
Первоначальная стоимость (с учётом расходов): 2 200 000 руб.
Доход = 4 500 000 – 2 200 000 = 2 300 000 руб.
Вычет для пенсионера = 2 000 000 руб.
Налогооблагаемая база = 2 300 000 – 2 000 000 = 300 000 руб.

Ставка = 13 %
Налог = 300 000 × 13 % = 39 000 руб.
 

Как оформить налоговое освобождение или уменьшение налога?

Для получения льготы пенсионеру необходимо собрать пакет документов и подать декларацию в налоговый орган. Основные шаги:

• Собрать подтверждающие документы: договор купли‑продажи, выписка из ЕГРН, справка о получении пенсии, документы, подтверждающие отсутствие другого жилого помещения.
• Заполнить налоговую декларацию (форма 3‑НДФЛ) за год продажи.
• Приложить копию пенсионного удостоверения и, при необходимости, справку о возрасте (65 лет и старше).
• Указать в декларации размер необлагаемого минимума 2 000 000 руб. и приложить расчёт налогооблагаемой базы.
• Подать декларацию в срок до 30 апреля года, следующего за годом продажи, либо воспользоваться упрощённым порядком подачи через личный кабинет ФНС.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог, если я пенсионер и продал квартиру через 2 года после покупки?

Да, если не выполнены условия полного освобождения (например, квартира не является единственным жилым помещением или вы не использовали её как основное жильё). Налог будет рассчитан с учётом 2‑млн‑рублевого вычета.

Можно ли получить полное освобождение, если я владел квартирой 2,5 года, но она была единственным жильём?

Да, при продаже единственного жилого помещения, которое использовалось в качестве основного места жительства, налог может быть отменён полностью, независимо от срока владения, при условии, что у вас нет другого жилого помещения.

Какой документ подтверждает отсутствие у меня другого жилого помещения?

Это может быть выписка из ЕГРН, подтверждающая, что в вашей собственности зарегистрировано только продаваемое жильё, а также справка из органов регистрации о том, что у вас нет другого жилого помещения.

Если я получил доход от продажи, превышающий 2 млн руб., но ниже 5 млн руб., какая будет ставка?

Для пенсионеров применится ставка 13 % на часть дохода, превышающую 2 млн руб., но не превышающую 5 млн руб.

Практические рекомендации пенсионерам

• Планируйте продажу заранее. Если есть возможность, держите жильё минимум 3 года, чтобы упростить налоговый расчёт.
• Сохраняйте все документы, связанные с покупкой и продажей. Это упростит подтверждение расходов и расчёт налога.
• Проверьте статус единственного жилого помещения. Если вы продаёте единственное жильё и не планируете приобретать новое, подайте декларацию с нулевой ставкой.
• Обратитесь к налоговому консультанту. Особенно полезно, если у вас несколько объектов недвижимости или сложные сделки.
• Следите за изменениями законодательства. Налоговые правила могут корректироваться, и новые льготы могут появиться в будущих бюджетных законах.

Пенсионеры, продающие недвижимость, находящуюся в собственности менее 3 лет, могут как платить налог, так и полностью его избежать – всё зависит от выполнения конкретных условий. Ключевыми факторами являются:

• Размер дохода от продажи и применение повышенного необлагаемого минимума (2 млн руб.);
• Наличие единственного жилого помещения, используемого как основное жильё;
• Возраст пенсионера (65 лет и старше) и наличие пенсионного удостоверения.

При правильном подходе и своевременном оформлении документов пенсионеры могут существенно снизить налоговое бремя или вовсе избавиться от него. При возникновении сомнений рекомендуется проконсультироваться с юристом или налоговым специалистом.

Автор: юридический портал «Налоговый советник», 2026 год.