Краткий ответ: в большинстве случаев не платят, если вы владели квартирой от 3 лет (в некоторых ситуациях — от 5 лет). Однако нужно учитывать конкретные условия сделки, год приобретения жилья, а также изменения российского законодательства, вступившие в силу в 2025–2026 годах.
Какие сроки владения освобождают от НДФЛ?
С г. и по 2026 г; действует разделение на два «порога»:
- 3 года — если квартира:
- получена по наследству или дару от близкого родственника;
- приватизирована;
- передана по договору пожизненного содержания;
- является единственным жильём на момент продажи.
- 5 лет, во всех остальных случаях (куплена на рынке, получена по ДДУ, рента и т.д;).
Новое в 2025–2026 гг.: если после продажи вы в течение 1 календарного года покупаете другое жильё и подтверждаете это регистрацией права, срок снова «схлопывается» до 3 лет даже при долевом участии.
Что считается «единственным жильём»?
Критерии, установленные ФНС и Верховным судом РФ:
- На дату госрегистрации перехода права собственности к покупателю у продавца нет других объектов недвижимости, пригодных для проживания (квартира, комната, жилой дом).
- В собственности не учитываются:
- доли < ¼ в общей долевой собственности;
- объекты, приобретённые в течение 90 календарных дней до даты продажи (так называемое «окно 90 дней» — позволяет купить новое жильё заранее).
- Семейные объекты: если квартира оформлена на одного из супругов, второй супруг тоже должен проверяться на отсутствие другого жилья.
Алгоритм проверки своей ситуации
Шаг 1
Откройте сервис ФНС «Узнай свою недвижимость» или приложение «Госуслуги» → «Моё имущество». Сформируйте список объектов, числящихся за вами (и за супругом/-ой) на дату подписания договора купли-продажи.
Шаг 2
Если список пуст, кроме продаваемой квартиры, — вы попадаете под льготный 3-летний срок.
Шаг 3
Если есть другое жильё, сравните даты приобретения. Если разница между регистрацией нового жилья и продажей старого ≤ 90 дней, льгота сохраняеться.
Примеры расчёта НДФЛ
Пример 1. Единственное жильё, владение 3 года
- Дата покупки: 02.2018 г.
- Дата продажи: 04.2026 г.
- Цена продажи: 4 700 000 ₽
- Налог: 0 ₽ (срок владения превышает 3 года, жильё единственное).
Пример 2. Не единственное жильё, владение 4 года
- Дата покупки: 03.2021 г.
- Дата продажи: 04.2026 г.
- Цена продажи: 5 000 000 ₽
- Расходы на покупку: 4 200 000 ₽
- Налоговая база: 5 000 000 – 4 200 000 = 800 000 ₽
- НДФЛ: 800 000 × 13 % = 104 000 ₽ (льготный вычет расходов применён, т.к. 5-летний срок не выдержан).
Пример 3. Единственное жильё, владение 2 года и 10 месяцев, куплено «новостройка»
- Дата покупки по ДДУ: 06.2023 г.
- Права собственности получены: 05.2024 г.
- Дата продажи: 03.2026 г.
- Цена продажи: 6 500 000 ₽
- На момент продажи нет другого жилья → льготный 3-летний срок ещё не наступил, но можно применить вычет расходов.
- Если первоначальные расходы 5 900 000 ₽, налог: (6 500 000 – 5 900 000) × 13 % = 78 000 ₽.
Как уменьшить или обнулить налог, если льготный срок не выдержан
| Способ | Условия 2025–2026 | Максимальная экономия |
|---|---|---|
| Вычет расходов (ст. 220 НК РФ) | Подтверждаете покупку, строительство, отделку (чеки, договоры) | До 260 000 ₽ (13 % от 2 млн ₽) |
| Имущественный вычет 1 млн ₽ | Если нет документов о расходах | 130 000 ₽ (13 % от 1 млн ₽) |
| Семейная ипотека/дети-инвалиды | Продажа + покупка расширения площади для семей с детьми-инвалидами → 0 ₽ | 100 % освобождение |
Что делать, если уже заплатили авансы, но налог оказался 0 ₽
Проблема: при подаче декларации 3-НДФЛ вычисляется итоговый налог «к уплате/к возврату». Если авансовые платежи (например, по ипотечному вычету или предварительным перечислениям) были уплачены, а налоговая база стала отрицательной или нулевой, переплата:
- автоматически зачтётся в счёт будущих платежей (в т.ч. по другим доходам);
- может быть возвращена на расчётный счёт по заявлению в течение 1 месяца со дня подачи декларации.
Действия:
- Декларация → Приложение 5 → строка 160 «Сумма налога, подлежащая возврату из бюджета».
- Подайте заявление через личный кабинет ФНС → «Мои налоги» → «Вернуть излишне уплаченную сумму».
Чек-лист перед продажей единственной квартиры
- ✓ Проверьте даты регистрации права собственности.
- ✓ Убедитесь, что на момент сделки жильё действительно единственное.
- ✓ Сохраните все договоры, чеки, Акты приёма-передачи — они понадобятся для вычета.
- ✓ Если владение меньше 3 лет, рассчитайте два варианта: вычет расходов vs. имущественный вычет 1 млн ₽.
- ✓ При продаже через 2026 г. учтите возможность «схлопнуть» срок до 3 лет при покупке новой квартиры в том же налоговом периоде.
Если квартира — ваше единственное жильё и вы владеете ею 3 года и более (в ряде случаев 5 лет), налог с продажи не платится. В противном случае можно законно уменьшить базу на расходы или применить 1-миллионный вычет. Все изменения 2025–2026 гг. направлены на смягчение требований для семей с детьми и тех, кто меняет жильё без спекулятивной цели.
Важно: данные приведены по состоянию на . Перед сделкой рекомендуем индивидуальную консультацию с налоговым специалистом или бесплатный сервис «Кабинет налогоплательщика» на сайте nalog.gov.ru.