Актуальность вопроса: когда вы продаёте квартиру до истечения минимального срока владения (в большинстве случаев это 3 года‚ а для единственного жилья, 5 лет)‚ возникает обязанность платить НДФЛ 13 % с прибыли. Чтобы уменьшить налог‚ продавцы стремятся зачесть все возможные расходы‚ в т.ч. и на ремонт. Ниже разберёмся‚ какие затраты законодатель действительно разрешает учесть‚ а какие — нет.

Какие расходы вообще можно отнести к «фактическим» при продаже

Статья 220 НК РФ даёт два способа снижения базы по НДФЛ:

1. Имущественный вычет — 1 000 000 руб. без подтверждения расходов.
2. Уменьшение дохода на сумму фактических расходов‚ связанных с приобретением и продажей данного объекта.

Ключевое слово — «фактические расходы на приобретение». Именно в рамках этой нормы возникает вопрос о ремонте.

Что говорит Минфин и ФНС

Письмо Минфина от № 03-04-05/111617

Ведомство напомнило: в состав «расходов на приобретение» можно включить:

• саму цену договора купли-продажи;
• услуги нотариуса‚ если они обязательны по закону (например‚ удостоверение сделки по долям);
• услуги риелтора.

Однако расходы на ремонт в этом перечне не упомянуты.

Позиция ФНС в разъяснениях 2024-2025 гг.

1. Если квартира куплена без отделки (в ДДУ прямо указано‚ что объект не введён в эксплуатацию или передаётся без отделки)‚ то затраты на ремонт можно отнести к расходам на приобретение‚ поскольку без этих работ жилье нельзя использовать по назначению.
2. Если при покупке квартира уже имела отделку‚ а вы делали косметику или капремонт‚ такие затраты не уменьшают базу по НДФЛ.
3. Расходы на предпродажную подготовку (уборку‚ мелкий ремонт перед показами) не учитываются как расходы на приобретение.

Пошаговый алгоритм‚ если вы улучшали первичку без отделки

1. Проверьте ДДУ. В нём должно быть прямо указано‚ что квартира передаётся без отделки.
2. Соберите документы:
   • договоры с подрядчиками/магазинами;
   • акты выполненных работ (подписанные обеими сторонами);
   • кассовые/товарные чеки‚ платёжные поручения;
   • сметы и дефектные акты (желательно).
3. Формируйте налоговую декларацию 3-НДФЛ. В строке «фактические расходы» пропишите сумму:
   
   Цена ДДУ + ремонт + ипотечные проценты + прочие разрешённые расходы
4. Подайте декларацию до 30 апреля года‚ следующего за годом продажи.
5. Готовьтесь к запросам ФНС: инспектор может потребовать дополнительные пояснения и акты.

Как оформить ремонт‚ чтобы его «проглотила» налоговая

• Договор с подрядчиком должен быть заключён на ваше имя (или имя супруга/-и).
• Описывайте работы максимально подробно: «штукатурка стен‚ укладка ламината‚ монтаж сантехники»‚ а не просто «ремонт».
• Оплачивайте безналом на расчётный счёт подрядчика или банковской картой, чем прозрачнее движение денег‚ тем лучше.
• Фотофиксация «до/после» не обязательна‚ но пригодится при спорах.

Частые ошибки

• Покупка квартиры с черновой отделкой‚ но в договоре указано «с отделкой». В этом случае ремонт учесть будет сложно: нужно доказывать‚ что отделка была минимальной.
• Ремонт произвёл застройщик‚ но вы оплатили его по акту приёмки. Требуйте от застройщика два разных документа: акт приёмки-передачи и акт выполненных работ по отделке.
• Ремонт проводился до ввода дома в эксплуатацию. Налоговики могут посчитать такие траты «долевым строительством» и отказать. Используйте формулировку «доработка объекта‚ принятого от застройщика без отделки».

Учесть ремонт при продаже квартиры можно‚ но только если:

• квартира была куплена без отделки;
• у вас есть полный комплект документов‚ подтверждающих факт и стоимость ремонта;
• ремонт относится именно к делу о приобретении имущества‚ а не к предпродажной подготовке.

В остальных случаях расходы на ремонт в составе имущественного вычета при продаже не учитываются. Если ваш вариант спорный‚ заранее получите индивидуальное разъяснение ФНС или проконсультируйтесь с налоговым юристом.