Дарение недвижимости — один из самых популярных способов передачи имущества между близкими родственниками. Однако даже такой, казалось бы, безобидный жест может повлечь за собой налоговые последствия. В этой статье мы подробно разберем, когда нужно платить подоходный налог (НДФЛ) при дарении квартиры, а когда можно избежать уплаты.

Что такое дарение квартиры с точки зрения налогового законодательства

Дарение — это безвозмездная передача имущества от одного человека (дарителя) другому (одаряемому) по договору дарения. С точки зрения статьи 208 НК РФ, квартира, полученная по дарственной, считается доходом одаряемого, если даритель и одаряемый не являются членами семьи или близкими родственниками.

Когда квартира считается доходом

• Одаряемый получает право собственности на недвижимость.
• Если даритель и одаряемый не находятся в близком родстве, то стоимость квартиры облагается НДФЛ по ставке 13% (или 15% для дохода свыше 5 млн руб. в год).

Когда платить налог не нужно

Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ, освобождение от НДФЛ при дарении квартиры применяется в следующих случаях:

• Даритель и одаряемый являются близкими родственниками: родители, дети, дед, бабка, внуки, братья и сестры.
• Дарение осуществляется между супругами.

Пример:
Если бабушка дарит квартиру своей внучке, то никакой налог платить не нужно — даже если квартира стоит 10 млн рублей.

Когда нужно платить НДФЛ

Если даритель и одаряемый не являются близкими родственниками, то одаряемый обязан:

1. Уплатить НДФЛ в размере 13% от кадастровой или рыночной стоимости квартиры (по выбору налоговой).
2. Подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
3. Оплатить налог до 15 июля года, следующего за годом дарения.

Пример расчета

Квартира стоит 4 000 000 рублей. НДФЛ составит:
4 000 000 × 13% = 520 000 рублей

Особые случаи

Дарение доли в квартире

Налог рассчитывается пропорционально доле. Например, если одаряемый получает 1/2 доли квартиры стоимостью 3 млн рублей, то налог составит:

3 000 000 × 1/2 × 13% = 195 000 рублей

Дарение ребенку

Если квартира дарится ребенку (до 18 лет), то налоговые обязательства ложатся на его законных представителей — родителей или опекунов. Однако, если ребенок получает квартиру от родителя, налог не платится.

Дарение юридическому лицу

Если квартира дарится ООО или ИП, то это считается безвозмездной передачей имущества и может быть обложено налогом на прибыль или НДС. Физлицо, дарящее квартиру юрлицу, НДФЛ не платит.

Как оформить дарение без налога

1. Проверьте родство: убедитесь, что даритель и одаряемый входят в перечень близких родственников.
2. Оформите договор дарения: можно у нотариуса или в простой письменной форме.
3. Зарегистрируйте право собственности: подайте документы в Росреестр.
4. Не подавайте декларацию: если налог не облагается — документы в ФНС не нужны.

Что будет, если не платить налог

• Штраф — 20% от суммы налога, минимум — 1 000 рублей.
• Пени, 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки.
• Взыскание через суд.

Подоходный налог при дарении квартиры не платится, если даритель и одаряемый — близкие родственники. Во всех остальных случаях одаряемый обязан уплатить НДФЛ 13%. Обязательно сохраняйте документы, подтверждающие родство — они могут понадобиться при проверке налоговой.

Дата публикации: 20 апреля 2026 г.