Каждый год тысячи россиян сталкиваются с одним и тем же вопросом: «Нужно ли платить налог, если я продаю свою единственную квартиру раньше чем через 3 года после покупки?» Ответ зависит сразу от нескольких факторов: статус жилья (единственное или нет), способ получения права собственности, цены продажи, кадастровой стоимости и даже от семейного положения продавца. Ниже ― разбор всех нюансов по состоянию на 19 апреля 2026 года.
Когда вообще не платится НДФЛ при продаже недвижимости
Налоговый кодекс РФ (ст. 217.1) устанавливает минимальный срок владения, после которого продажа освобождается от НДФЛ:
- 3 года – если жильё:
- получено по наследству или дару от близкого родственника;
- получено при приватизации;
- является единственным жилым помещением на момент продажи;
- и/или в течение 90 дней до даты продажи была оформлена покупка нового жилья, которое становится единственным.
- 5 лет – во всех остальных случаях, включая покупку на рынке.
Что считается «единственным жильём»
Критерий «единственности» проверяется на дату государственной регистрации перехода права к новому покупателю. При этом:
- в расчёт берутся все объекты недвижимости, в которых у продавца есть доля (даже 1/100 комнаты считается);
- не учитываются:
- объекты, приобретённые в течение 90 дней до продажи «старой» квартиры (так называемый «отступной» период);
- жильё, находящееся в долевом строительстве по ДДУ, но ещё не переданное в собственность.
Итак, меньше 3 лет: когда налог всё-таки не платится
Ситуация 1. Квартира – единственное жильё, продана менее чем через 3 года
Налог не начисляется, если одновременно выполняются все условия:
- На момент сделки продавец (и его супруг(а)) не владеет ни одним другим жилым помещением.
- Цена продажи:
- равна или ниже цены покупки (по договору-купли-продаже 2023 года);
- и не ниже 70 % кадастровой стоимости на 1 января 2026 года.
Пример. Купили квартиру в январе 2024 за 6 млн руб. В марте 2026 продаёте за 5,8 млн руб. Кадастровая стоимость – 7 млн руб. 70 % от кадастровой = 4,9 млн. Поскольку 5,8 > 4,9 и 5,8 < 6, НДФЛ = 0.
Ситуация 2. Семья с детьми
С 2021 года действует федеральный закон № 382-ФЗ: семьи, где родился (усыновлён) —й или последующий ребёнок до , могут продать любое жильё без НДФЛ без ограничения срока владения. Главное ― потратить выручку на улучшение жилищных условий в течение 1 года.
Когда придётся заплатить
Если условия выше не выполняются, налог рассчитывается по формуле:
НДФЛ = (Цена продажи – 1 000 000 руб.) × 13 % ИЛИ НДФЛ = (Цена продажи – Расходы на покупку) × 13 %, что выгоднее.
Важно: если цена продажи меньше 70 % кадастровой, налогооблагаемую базу всё равно приравняют к 70 % кадастровой стоимости.
Пошаговая инструкция «как не платить налог»
- За 30 дней до сделки закажите выписку из ЕГРН и убедитесь, что в собственности только одна квартира.
- Проверьте кадастровую стоимость на портале rosreestr.gov.ru и рассчитайте 70 %.
- Установите цену продажи не ниже полученного значения и не выше первоначальной покупной.
- Закройте старую ипотеку (если есть) и убедитесь, что покупатель не регистрирует обременение до перехода права.
- В течение 30 дней после сделки подайте в ФНС уведомление о невозможности исчисления налога (форма доступна на сайте nalog.gov.ru).
Частые ошибки
- «Купили новую квартиру за 60 дней до продажи старой». В этом случае на момент продажи у вас уже две квартиры, поэтому льгота «единственное жильё» не действует – придётся ждать 5 лет.
- «Продали долю в квартире». Доля считается отдельным объектом. Если она была единственной, льгота возможна.
- «Супруг владеет комнатой в коммуналке». Даже 1/3 доля в комнате разрушает статус «единственного жилья» для обоих супругов.
Сроки уплаты и декларация
Если налог всё-таки подлежит уплате:
- до 30 апреля 2027 года – подать 3-НДФЛ за 2026 год;
- до 15 июля 2027 года – перечислить сумму налога.
Да, продать единственную квартиру раньше 3 лет и не заплатить налог можно, но только при строгом соблюдении всех условий: статус «единственное жильё», цена продажи не выше первоначальной и не ниже 70 % кадастровой стоимости. В остальных случаях налог можно минимизировать с помощью имущественного вычета или расходов на покупку, но «обнулить» его полностью не получится.
Информация актуальна на . Перед сделкой рекомендуем получить персональную консультацию у налогового юриста или ФНС.