Однозначный ответ на вопрос, который волнует тысячи россиян: нет, при дарении квартиры от отца (или матери) детям налог не уплачивается. Однако, как и в любой налоговой истории, важно знать не только сам факт освобождения, но и условия, подводные камни и саму процедуру оформления. В этой статье разберёмся по полочкам, кто именно считается «близким родственником», какие документы потребуются, что изменилось в 2025–2026 годах и какие ошибки чаще всего совершают дарители и одариваемые.
Краткое резюме: кто освобождён от НДФЛ при дарении недвижимости
- 0 % НДФЛ, если даритель и одаряемый входят в перечень «близких родственников», закреплённый в п. 18.1 ст. 217 НК РФ.
- 13 % или 15 %, если родство дальнее или отсутствует вовсе (ставка 15 % применяется к доходам свыше 5 млн рублей за налоговый период).
Кого закон считает «близким родственником»
Перечень строго ограниченный. Это:
- Родители (включая усыновителей).
- Дети (включая усыновлённых).
- Дед, бабка.
- Внуки.
- Полнородные и неполнородные братья и сёстры.
- Супруги (по закону, а не по факту совместного проживания).
Тёти, дяди, племянники, двоюродные братья/сёстры, зятя и тещу закон к «близким» не относит, значит, если дядя дарит квартиру племяннику, НДФЛ 13 % платить придётся с рыночной стоимости объекта.
Как подтвердить степень родства
Для подтверждения права на нулевую ставку ИФНС потребуются:
- Свидетельство о рождении (ребёнка или дарителя, если дарит дед).
- Свидетельство о браке (если квартиру дарит супруг/супруга).
- Актовая запись об усыновлении или решение суда (для усыновлённых).
- Военный билет или паспорт с отметкой о деде/бабке — при необходимости.
Все документы предоставляются в налоговую только по запросу — декларацию 3-НДФЛ при дарении от близкого родственника подавать не нужно.
Что изменилось в 2025–2026 годах
Уменьшение нотариальных расходов
С вступил в силу ФЗ-536, снизивший тарифы на удостоверение договора дарения:
- До 1 млн руб. — 3 000 руб. (было 4 000).
- От 1 до 10 млн руб. — 7 000 руб. (было 10 000).
- Свыше 10 млн руб. — 15 000 руб. (было 20 000).
Отмена обязательной нотариальной формы для «родители → дети»
Для перехода права собственности между близкими родственниками достаточно простой письменной формы + регистрация в Росреестре. Нотариус всё ещё нужен, если:
- В квартире часть доли принадлежит несовершеннолетнему.
- Квартира находится в долевой собственности (доли >¼).
Обновлённая форма 3-НДФЛ
Для случаев «неблизкого» родства в 2026 году действует форма 3-НДФЛ «новьё» (приказ ФНС России от № ЕД-7-11/1201@), упрощён раздел для указания рыночной стоимости подаренной недвижимости.
Пошаговая инструкция: оформляем дарение от отца сыну
- Сбор документов:
- Паспорта отца и сына.
- Свидетельство о рождении сына.
- Выписка ЕГРН (или кадастровый паспорт).
- Справка об отсутствии обременений (залог, арест).
- Составление договора дарения (можно скачать типовой шаблон на сайте Росреестра).
- Регистрация перехода права через МФЦ или Госуслуги:
- Госпошлина — 2 000 руб. (для физлиц).
- Срок регистрации, 7–9 дней.
- Налоговая: ничего не подаём, не платим.
Типичные ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствие | Как исправить |
|---|---|---|
| Указали в договоре «передаю квартиру за 1 рубль» | ИФНС может переквалифицировать сделку в «возмездную» и потребовать НДФЛ с рыночной цены. | Вписать «дарю безвозмездно, стоимость не определяется». |
| Не проверили долю несовершеннолетнего | Росреестр откажет в регистрации. | Получить разрешение органа опеки или оформить нотариально. |
| Забыли снять обременение (ипотека) | Банк не даст согласия, регистрация невозможна. | Сперва погасить ипотеку и взять банковскую справку об отсутствии залога. |
Часто задаваемые вопросы
Нужно ли оформлять отказ от дарения?
Да, можно отказаться в течение 1 года после дарения (ст. 578 ГК РФ), но это не влияет на налоговые последствия: если вы отказались, дарение считается ничтожным и обратно налог не начисляется (но и права на квартиру вы не получаете).
После дарения квартира считается «подаренной» и при продаже не будет «3-летнего» срока владения?
Нет. Для дарения между близкими родственниками применяется минимальный срок 3 года (ст. 217.1 НК РФ). Если вы продадите квартиру раньше, НДФЛ с продажи не платится, но только при условии, что вы — наследник или получатель подарка от близкого родственника.
Может ли отец подарить долю в квартире сыну, а остальные доли — жене и дочери?
Да, но нужно оформить три отдельных договора дарения или один многосторонний. При этом налога не будет ни у кого, поскольку все получатели — близкие родственники.
Дарение квартиры от отца (или матери) детям в 2026 году полностью освобождено от НДФЛ. Главное, соблюсти правильную процедуру: подготовить документы, составить договор, зарегистрировать переход права. Налоговую декларацию подавать не нужно, а нотариальная форма обязательна только при наличии долей несовершеннолетних или ипотеки. Если же вы получаете подарок от дальнего родственника, приготовьтесь заплатить 13 % (или 15 %) с рыночной стоимости квартиры и сдать 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
Информация актуальна на 19 апреля 2026 г. Проверьте обновления на сайте ФНС или проконсультируйтесь с юристом перед сделкой.