Один из самых частых вопросов, который задают пожилые собственники: «Обязан ли я платить налог, если продаю квартиру, находясь на пенсии?» Ниже ‒ подробные и только актуальные ответы на основании российского налогового законодательства, действующего на 20 апреля 2026 г.

Краткий ответ

Да, пенсионеры в общем случае платят НДФЛ 13 % с дохода от продажи квартиры, но могут быть полностью освобождены от уплаты при соблюдении сроков владения или использовании налоговых вычетов.

Какой налог платится при продаже

Ставка НДФЛ

• 13 % ‒ для российских налоговых резидентов (если вы прожили в РФ не менее 183 календарных дней в году продажи).
• 30 % ‒ для нерезидентов.

База налогообложения

Налог исчисляется не со всей суммы, полученной за квартиру, а с дохода, уменьшенного на вычет. Варианты вычетов:

1. Фиксированный вычет 1 000 000 ₽ (ст. 220 НК РФ).
2. Фактические расходы на приобретение продаваемой квартиры (по договору купли-продажи и иным документам).

Когда пенсионер вообще не платит налог

Минимальный срок владения

С января 2024 г. действует обновлённая шкала освобождения:

Примеры

• Пример 1. Пенсионер получил квартиру в наследство  г. Продал  г. Срок владения 4 года 5 месяцев → освобождение, налог 0 ₽.
• Пример 2. Купил квартиру  г. Продал  г. Срок владения 4 года 11 месяцев → менее 5 лет → налог платится.

Как рассчитать налог, если платить придётся

Формула

НДФЛ = (Цена продажи – вычет) × 13 %

Пример 3

Квартира куплена за 2 200 000 ₽ в 2022 г. и продана за 3 000 000 ₽ в 2026 г. Срок владения 4 года → налог обязателен.

• Вариант А: применили вычет 1 000 000 ₽ → НДФЛ = (3 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 260 000 ₽.
• Вариант Б: применили расходы → НДФЛ = (3 000 000 – 2 200 000) × 13 % = 104 000 ₽.

Особенности для пенсионеров

• Льгот по ставке налога нет. Пенсионеры платят на общих основаниях.
• Особых «пенсионных» вычетов при продаже не предусмотрено. Однако можно использовать вычет при покупке новой жилой недвижимости (до 2 000 000 ₽) и «взаимозасчитать» его с налогом от продажи.

Взаимозачёт налогов при одновременной покупке и продаже

Если пенсионер в одном календарном году продаёт старую квартиру и приобретает новую, он может:

1. Уменьшить доход от продажи на вычет 1 000 000 ₽ (или расходы).
2. Получить имущественный вычет от покупки (до 2 000 000 ₽, но не более суммы дохода от продажи).
3. «Свернуть» взаимное обязательство в декларации 3-НДФЛ. Часто итоговый налог становится нулевым, если суммы продажи и покупки близки.

Пример 4

Продал квартиру за 2 000 000 ₒ, купил новую за 2 100 000 ₽.

• Доход от продажи: 2 000 000 – 1 000 000 (вычет) = 1 000 000 ₽.
• Имущественный вычет от покупки: 2 000 000 ₽ (максимум), но не более дохода → 1 000 000 ₽.
• Налог: (1 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 0 ₽.

Пошаговая инструкция: что делать после продажи

1. Определите срок владения по ЕГРН-выписке.
2. Если срок ≥ 3 или 5 лет → ничего не платите, никаких деклараций не подаёте.
3. Если срок меньше → вычислите налог.
4. Подготовьте документы: договор купли-продажи 2026 г., документы о расходах/приобретении, чеки/платёжки.
5. До 30 апреля 2027 г. подайте декларацию 3-НДФЛ через «Личный кабинет налогоплательщика» или МФЦ.
6. Оплатите налог до 15 июля 2027 г.

Онлайн-калькулятор «Налог при продаже»

Чтобы быстро проверить, сколько заплатить, используйте простую формулу:

НДФЛ = (Цена продажи – max(1 000 000 ₽, фактические расходы)) × 13 %

Пример онлайн-расчёта:

Частые ошибки пенсионеров

• Уверенность, что пенсионный возраст «автоматически» освобождает от налога. Это не так.
• Игнорирование сроков подачи декларации → штраф 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки (но не более 30 %).
• Занижение цены в договоре ниже кадастровой стоимости × 0,7. Налог всё равно посчитают по кадастровой.

Краткий чек-лист

Кому задать вопрос

ИФНС: ###-###-#### (федеральный контакт-центр ФНС)
МФЦ или Госуслуги: личный кабинет → «Получить консультацию».
Бесплатная юридическая помощь: для пенсионеров действует федеральная программа «Правовая помощь гражданам».

Информация актуальна по состоянию на 20 апреля 2026 г. Перед подачей декларации уточните параметры вашей сделки в налоговой или у квалифицированного специалиста.