Внимание! Статья актуальна на .

Содержание

• Общее правило для всех
• Как действует льгота для инвалидов
• Что делать, если срок владения менее 3 лет
• Как рассчитать налог и уменьшить его
• Пошаговая инструкция подачи 3-НДФЛ
• Частые ошибки

Общее правило: кто и когда освобождается от НДФЛ

С 2025 года в России действует обновлённый порядок налогообложения доходов от продажи недвижимости.

1. Если объект находился в собственности меньше минимального предельного срока (МПС), налог платится обязательно.
2. МПС равен:
   • 3 года, если квартира получена:
     • по наследству;
     • в дар от близкого родственника;
     • по договору приватизации;
     • по договору ренты.
   • 5 лет — во всех остальных случаях (покупка, обмен и т. д.).
3. С 2025 г. действует прогрессивная шкала НДФЛ: 13 % — до 2,4 млн руб. дохода, 15 %, свыше.

Действует ли дополнительная льгота для инвалидов?

Нет, налоговый кодекс не предоставляет дополнительного освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости для людей с инвалидностью.
Однако инвалид может воспользоваться общими вычетами, доступными всем физическим лицам.

Какие вычеты доступны

• Имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. — в отношении дохода от продажи жилья (ст. 220 НК РФ).
• Документарный вычет на сумму фактически понесённых расходов при покупке этой квартиры (если есть чеки, договор купли-продажи, акт приёма-передачи).

Пример для случая «владение менее 3 лет»

Ситуация: инвалид 2-й группы продал квартиру, которую купил в 2024 г. за 2 300 000 руб.
Цена продажи в договоре — 3 000 000 руб.

Вариант 1: применяем вычет 1 000 000 руб.

Доход от продажи: 3 000 000 руб.

Вычет: 1 000 000 руб.
Налогооблагаемая база: 2 000 000 руб.
НДФЛ (13 %): 260 000 руб.

Вариант 2: применяем документарные расходы

Доход от продажи: 3 000 000 руб.
Расходы: 2 300 000 руб.
Налогооблагаемая база: 700 000 руб.
НДФЛ (13 %): 91 000 руб.

Как подать декларацию 3-НДФЛ

1. Подготовьте документы:
   • паспорт;
   • СНИЛС;
   • инвалидность удостоверение (копия);
   • договор купли-продажи квартиры (2026 г.);
   • документы о расходах (если вычет на расходы);
   • выписка из ЕГРН о праве собственности (бывшая выписка ЕГРН).
2. Выберите способ подачи:
   • онлайн через сервис «Личный кабинет налогоплательщика»;
   • лично в ИФНС;
   • через МФЦ (если доступно в вашем регионе).
3. Срок: до 30 апреля 2027 г.
4. Оплата: до 15 июля 2027 г.

Частые ошибки

• Не подавать декларацию — штраф 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30 %.
• Использовать «обнуление» стоимости в договоре — риск признания сделки недействительной.
• Игнорировать кадастровую стоимость — налоговый контроль сравнит цену продажи с 70 % кадастровой стоимости.

Резюме: инвалид платит НДФЛ наравне с остальными гражданами, но может максимально «обнулить» налог за счёт вычета в 1 млн руб. или документальных расходов.
Если квартира находилась в собственности менее трёх лет и не относится к льготным основаниям, подать 3-НДФЛ обязательно.