С момента вступления в силу налоговой реформы 2026 года вопрос «а должен ли сам государственный бюджет платить за землю, которой он владеет?» стал звучать особенно остро. В этой статье мы подробно разберёмся, кто именно уплачивает земельный налог, если собственником является федеральный или региональный орган власти, какие существуют исключения, и как новые ставки НДС, налога на прибыль и НДФЛ повлияли на рынок земельных участков.
Кто считается плательщиком земельного налога?
Согласно статье 388 Налогового кодекса РФ плательщиками признаются:
- организации, владеющие участками на праве собственности или постоянного (бессрочного) пользования;
- физические лица, имеющие участки на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования.
Однако в абзаце 2 той же статьи перечислены категории земельных участков, не признаются объектом налогообложения. В их числе:
- земли, изъятые из оборота (например, занятые объектами культурного наследия);
- земли, входящие в лесной фонд;
- земли, находящиеся в федеральной собственности и используемые исключительно для обеспечения деятельности органов госвласти.
Платит ли государство самому себе?
Ситуация 1: Земля, используемая для публичных функций
Если земельный участок закреплён за федеральным органом власти (например, Минобороны, ФСБ, МЧС) и используется для исполнения публично-властных полномочий, налог не начисляется. В этом случае участок подпадает под пункт 3 вышеуказанного перечня.
Ситуация 2: Земля, сданная в аренду или используемая для хозяйственной деятельности
Если государственное (муниципальное) учреждение сдаёт землю в аренду или использует её для коммерческой деятельности (торговля, производство, логистика), оно становится полноценным плательщиком земельного налога. Налог платится в бюджет того уровня, на котором зарегистрирован участок (федеральный, региональный или муниципальный).
Ситуация 3: Аренда государственной земли
Физлица и юрлица, арендующие участки у государства, налог на землю не платят, но уплачивают арендную плату, которая, по сути, является альтернативой земельному налогу.
Как изменилась фискальная нагрузка после реформы 2026 года?
Реформа затронула не только земельный налог, но и смежные налоги, что косвенно повлияло на стоимость владения и аренды земли:
- НДС вырос с 20 % до 22 %, что увеличило себестоимость строительства и, как следствие, арендные ставки на новые объекты.
- Налог на прибыль повышен до 25 %, что привело к росту цен на коммерческую аренду государственных земель.
- НДФЛ стал прогрессивным: максимальная ставка для доходов свыше 5 млн руб. составляет 25 %, что затрудняет выкуп земли высокооплачиваемыми арендаторами.
В результате арендная плата за государственные земельные участки выросла в среднем на 8–12 %, а ставки земельного налога для коммерческих структур увеличились на 0,3–0,5 процентных пункта (до 1,8 % от кадастровой стоимости в крупных городах).
Примеры из практики
Пример 1: Федеральная автомобильная дорога
Земля под автодорогой Москва–Санкт-Петербург находится в федеральной собственности и используется для эксплуатации магистрали. Налог на землю не начисляется, поскольку участок относится к объектам транспортной инфраструктуры.
Пример 2: Аренда бывшего военного городка под склад
Минобороны сдало в аренду бывший военный объект коммерческой компании. Компания платит арендную плату, а Минобороны, земельный налог, потому что участок используется вне сферы обороны.
Пример 3: Муниципальный рынок
Городская администрация передала часть центральной площади под открытый рынок. Поскольку земля используется для извлечения дохода (аренда торговых мест), муниципалитет уплачивает земельный налог в свой же бюджет.
| Категория собственника/пользователя | Цель использования | Налог на землю |
|---|---|---|
| Федеральный орган власти | Оборона, безопасность, транспорт | Не платит |
| Государственное унитарное предприятие | Коммерческая деятельность | Платит |
| Муниципальное учреждение | Аренда под рынок | Платит |
| Частная компания | Собственность или аренда | Платит налог или аренду |
Что ждёт земельные налоги в 2027–2028 годах?
Минфин уже анонсировал пилотный проект в трёх регионах: начиная с 2027 года все государственные и муниципальные участки, используемые вне «публичного списка», будут облагаться единым налогом на недвижимость, который заменит собой земельный налог и налог на имущество. Это приведёт к:
- сокращению административных расходов;
- росту налоговой базы за счёт «серых» объектов;
- увеличению прозрачности арендных отношений.
Государство в большинстве случаев не платит самому себе земельный налог, если земля используется для выполнения публичных функций. Однако стоит только начать коммерческое использование государственной земли — как налоговые обязательства появляются немедленно. Реформа 2026 года лишь усилила это правило, повысив фискальную нагрузку на бизнес и, косвенно, на арендаторов.
Полезный совет: перед арендой государственного участка тщательно проверьте кадастровый паспорт и целевое назначение — это позволит избежать неожиданных налоговых «сюрпризов» в 2027 году.