Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.
Что такое ПЗЗ и зачем он нужен?
План землепользования и застройки (ПЗЗ) – это нормативный документ, определяющий правила использования земельных участков и порядок их застройки в границах города. Он является ключевым инструментом территориального планирования, позволяющим:
- согласовать интересы государства, муниципалитета и граждан;
- обеспечить устойчивое развитие городской среды;
- сохранить историческое и культурное наследие;
- регулировать воздействие хозяйственной деятельности на экологию;
- планировать развитие транспортной, инженерной и социальной инфраструктур.
В Севастополе ПЗЗ тесно связан с Генеральным планом города до 2046 года, который определяет функциональные зоны и стратегические направления развития территории.
Нормативно‑правовая база ПЗЗ Севастополя
- Закон города Севастополя от 19 февраля 2025 г. № 835-ЗС «О Генеральном плане города Севастополя».
В статье 1 закона указано, что ПЗЗ входит в состав Генерального плана и подлежит приведению в соответствие с ним. - Положение о территориальном планировании города Севастополя (приложение 1 к закону).
Содержит методологию разработки и применения ПЗЗ. - Правила землепользования и застройки города Севастополя (утверждены Правительством Севастополя).
Полный перечень нормативов доступен на официальном портале dag.sev.gov.ru. - Федеральные законы и постановления, регулирующие земельные отношения, градостроительство и Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Генеральный план Севастополя до 2046 года
Генеральный план (ГП) – документ стратегического планирования на 20 лет (с 2026 по 2046 г.); Его основные положения:
- Первая очередь реализации – до 2030 года.
- Вторая очередь – 2031–2046 годы.
- Определены функциональные зоны (жилая, общественно‑деловая, производственная, социальная, специализированная, зоны инженерной и транспортной инфраструктуры, рекреационные и сельскохозяйственные территории).
- Установлены режимные зоны и зоны с особыми условиями использования (например, охраняемые природные территории).
- Сформированы карты границ населённого пункта, муниципальных образований, объектов регионального и федерального значения.
Текст закона и сопроводительные материалы доступны в единой базе нормативных правовых актов.
Функциональные зоны ПЗЗ Севастополя
Всего в ПЗЗ определено 32 территориальные зоны. Ниже – краткое описание основных типов:
| Тип зоны | Назначение | Примеры регулирования |
|---|---|---|
| Жилая зона | Строительство многоквартирных и индивидуальных жилых домов, детских садов, школ. | Максимальная плотность застройки, нормы высотности, отступы от границ участка. |
| Общественно‑деловая зона | Офисные здания, торгово‑развлекательные центры, гостиницы. | Требования к паркингу, доступности общественного транспорта. |
| Производственная зона | Промышленные предприятия, склады, логистические центры. | Экологические ограничения, зоны санитарной охраны, шумовые нормы. |
| Социальная зона | Школы, больницы, поликлиники, культурные учреждения. | Требования к открытым пространствам, доступности для лиц с ОВЗ. |
| Зоны инженерной и транспортной инфраструктуры | Дороги, железные дороги, линии электросетей, водоснабжение. | Отдельные регламенты по защите от воздействия на жилые территории. |
| Рекреационные и сельскохозяйственные зоны | Парки, скверы, фермерские земли, огороды. | Запрет на строительство, сохранение биоразнообразия. |
Для каждой зоны в ПЗЗ закреплены градостроительные регламенты, которые описывают допустимую плотность, высотность, отступы, нормы парковочных мест и др.
Портал ГИСОГД: как просмотреть карту зонирования
С 12 декабря 2022 года в Севастополе работает интернет‑портал с картой градостроительного зонирования (ГИСОГД). На портале можно:
- Ознакомиться с актуальной картой зонирования для муниципалитетов: Андреевский, Качинский, Верхнесадовский, Терновский, Орлиновский.
- Получить сведения о границах земельных участков и проектных границах муниципальных образований.
- Изучить раздел «Правила землепользования и застройки», где указаны зоны с особыми условиями использования.
Ссылка на портал: https://sevastopol.press/2022/12/12/zapuschen-portal-s-kartoj-gradostroitelnogo-zonirovania/
Пока полная карта ещё не охватывает все пять районов Севастополя – окончательное покрытие ожидается после утверждения ПЗЗ для оставшихся районов.
Как использовать ПЗЗ при проектировании и инвестировании
- Определить территорию проекта. На портале ГИСОГД выберите нужный муниципалитет и уточните, в какой функциональной зоне находится участок.
- Изучить регламент зоны. В разделе «Правила землепользования и застройки» найдите нормативы: допустимая высотность, коэффициент застройки, требования к парковке, санитарные нормы.
- Согласовать проект с органами. Подготовьте проектную документацию в соответствии с ПЗЗ и подайте в Градостроительный отдел для получения технического заключения.
- Учитывать ограничения. Если участок находится в зоне с особыми условиями (например, охраняемая природная территория), необходимо получить дополнительные согласования.
- Внести изменения в ЕГРН. После получения разрешения все сведения о границах и назначении участка фиксируются в ЕГРН в соответствии с пунктом 4 Закона № 835-ЗС.
Перспективы развития и актуальные изменения (2024‑2026 гг.)
- 2025 г. Утверждён Генеральный план до 2046 года – расширены зоны регионального значения, уточнены границы муниципальных образований.
- 2025‑2026 гг. Планируется ввод первой очереди крупных инфраструктурных объектов (многофункциональные центры, новые транспортные узлы) в рамках первой очереди реализации ПЗЗ.
- 2026 г. Запуск полной версии портала ГИСОГД с покрытием всех районов Севастополя.
- Ожидается повышение требований к энергосбережению и зеленым зонам в новых регламентах, что согласуется с национальными программами по климату.
План землепользования и застройки Севастополя – это фундаментальный документ, который определяет структуру города на ближайшие 20 лет. Он обеспечивает:
- Согласованность интересов государства, муниципалитета и граждан;
- Рациональное распределение земель под различные виды деятельности;
- Сохранение культурного и природного наследия;
- Прозрачность процесса планирования через открытый портал ГИСОГД.
Для инвесторов, застройщиков и проектировщиков знакомство с ПЗЗ и умение работать с картой зонирования являются обязательными условиями успешного и законного строительства в Севастополе.
Полезные ссылки:
- Правила землепользования и застройки (оф. сайт)
- Где и как посмотреть ПЗЗ Севастополя
- Генеральный план Севастополя до 2046 года
- Портал ГИСОГД – карта зонирования
Автор статьи: ChatGPT, полезный помощник; Дата публикации: 18 апреля 2026 г.