Кажется, что купить квартиру и быстро продать её подороже — простой способ заработать. Однако государство рассматривает такие операции как получение дохода, а значит — облагает их налогами. В статье разберёмся, кто, сколько и когда должен заплатить, если вы решили сделать перепродажу недвижимости своим основным или дополнительным источником дохода.
Физлицо «просто» продаёт квартиру: НДФЛ и льготы
Когда не нужно платить налог
- Минимальный срок владения:
- 3 года — если квартира получена по наследству, договору дарения от близкого родственника, приватизации или договору ренты.
- 5 лет, во всех остальных случаях (куплена на вторичке или в новостройке);
- Дополнительное условие 2024 года: продажная цена не превышает 1 млн ₽ или не превышает 70 % кадастровой стоимости, а объект в собственности меньше минимального срока; В таком случае можно не подавать 3-НДФЛ.
- С 2022 г. семьи с двумя и более детьми полностью освобождаются от НДФЛ при продаже любой жилой недвижимости без ограничения срока владения.
Когда нужно заплатить
Если квартира продана до истечения 3/5 лет, а выручка превышает 1 млн ₽ (или 70 % кадастровой), то:
- До 30 апреля следующего года подать декларацию 3-НДФЛ через сайт lkfl.nalog.ru.
- До 15 июля уплатить налог.
Как уменьшить НДФЛ
| Способ | Что уменьшает налогооблагаемую базу | Документы |
|---|---|---|
| Имущественный вычет | 1 000 000 ₽ | Договор купли-продажи, выписка из ЕГРН |
| Документальные расходы | Сумма, указанная в ДКП при покупке, плюс ремонт, проценты по ипотеке | ДКП, чеки, выписки, акты приёма-передачи |
Пример. Купили квартиру за 5 млн ₽, продали через год за 6 млн ₽. Налог: (6 млн – 5 млн) × 13 % = 130 000 ₽.
Ставки НДФЛ в 2025 году
- 13 % — до 2,4 млн ₽ дохода в год.
- 15 % — свыше 2,4 млн ₽.
Индивидуальный предприниматель: продажа «коммерческих» или «жилых» объектов
Квартиры, использованные в бизнесе
Если ИП сдаёт квартиру в аренду, ставит в ней офис или склад, то объект считается товаром оборота. Всё доход от продажи облагается:
- НДФЛ 13–22 % (в зависимости от размера дохода) + НДС 20 %, если вы на ОСНО.
- УСН 6 % (объект «доходы») или 15 % (объект «доходы – расходы»), но только если докажете, что недвижимость использовалась в бизнесе.
Доказательства для налоговой:
- Договоры аренды, где арендатор платит ИП как юр. лицу.
- Книга учета доходов и расходов (КУДиР) с записями о доходах от аренды.
- Чеки за коммуналку и ремонт, оплаченные из расчётного счёта ИП.
- Декларации УСН за предыдущие периоды, где отражён доход от аренды.
Важно! Если ИП просто купил квартиру «на себя» и не использовал её в бизнесе, то налоги рассчитываются как у обычного физлица (см. раздел 1), а УСН не применяется.
Коммерческая недвижимость (офисы, склады, магазины)
Чаще всего ИП применяют спецрежимы:
| Режим | Ставка при продаже | Расходы вычитаются? |
|---|---|---|
| УСН «Доходы» | 6 % (возможно, регион понизит до 1 %) | Нет |
| УСН «Доходы – расходы» | 15 % (регион до 5 %) | Да, если документально подтверждены |
| ПСН (патент) | Налог по патенту уже уплачен, но доход от продажи непатентной деятельности облагается УСН или НДФЛ | — |
«Ловушки» для ИП
- Налоговые органы требуют доказательств, что объект использовался именно в бизнесе. Без договоров аренды и записей в КУДиР сделку могут «переквалифицировать» под НДФЛ по максимальной ставке.
- Если ИП владеет объектом менее 3–5 лет и не использовал в бизнесе, то льготный срок не работает, и НДФЛ платится по общим правилам.
Пошаговый алгоритм для «флиппера» квартир
- Определите статус. Физлицо или ИП?
- Зафиксируйте дату и стоимость покупки.
- Если ИП, отразите объект в КУДиР, заключите договоры аренды и т.д.
- До продажи сверьте кадастровую стоимость и цену продажи.
- После продажи (до 30 апр):
- Физлица — заполняем 3-НДФЛ онлайн.
- ИП на УСН — включаем доход в декларацию УСН за год.
- Оплатите налог до 15 июля.
Частые вопросы и ответы
Вопрос: можно ли продавать квартиру «через знакомого» физлица, чтобы платить только 13 % без регистрации ИП?
Ответ: нет. Если вы регулярно покупаете и продаёте объекты, налоговая может квалифицировать это как предпринимательскую деятельность (ст. 2 ГК РФ) и потребовать уплатить НДФЛ + пени + штрафы.
Вопрос: что выгоднее — быть ИП на УСН «Доходы» или физлицом при продаже одной квартиры?
Сравнение для дохода 1 000 000 ₽:
| Статус | Налог |
|---|---|
| Физлицо, вычет 1 млн ₽ | 0 ₽ |
| Физлицо, без вычета | 130 000 ₽ |
| ИП УСН «Доходы» 6 % | 60 000 ₽ |
Выгода зависит от возможности применить вычет и от срока владения.
- Физлица платят 13–15 % НДФЛ, если продали раньше 3/5 лет или превышен лимит 1 млн ₽.
- ИП платят УСН 6 % или 15 % только при доказанном бизнес-характере использования объекта.
- Налог можно свести к нулю, если уложиться в льготный срок владения или применить вычет/расходы.
- Главное — вести документацию и не путать личную недвижимость с «товаром для перепродажи».
Помните: любая схема «серых» продаж при регулярной перепродаже рискует доначислениями и штрафами. Консультируйтесь с налоговым юристом перед каждой крупной сделкой!