Что изменилось с 1 апреля 2024 года?
С 1 апреля 2024 года в силу вступил Федеральный закон № 608-ФЗ от , который внёс существенные изменения в Жилищный кодекс РФ и Градостроительный кодекс. Теперь:
- любое изменение площади, высоты или количества этажей считается именно перепланировкой, а не реконструкцией;
- упрощён перевод жилого помещения в нежилое и наоборот;
- введена единая процедура согласования через МФЦ или Госуслуги;
- срок получения разрешения сокращён с 45 до 20 рабочих дней.
Какие работы считаются перепланировкой в ИЖС?
Согласно статье 25 ЖК РФ и СП 55.13330;2016 к перепланировке относятся:
- Снос или возведение внутренних стен, если это затрагивает несущие конструкции.
- Изменение площади жилых и вспомогательных помещений (расширение кухни за счёт коридора, объединение санузлов и т.д.).
- Перенос или создание новых проёмов в несущих стенах.
- Устройство дополнительных сантехнических узлов без увеличения фасадной части дома.
- Изменение функционального назначения помещений (например, перевод гаража в жилую комнату).
Важно: если вместе с перепланировкой меняются внешние параметры здания (высота, объём, пристройка), потребуется разрешение на строительство по Градостроительному кодексу РФ.
Пошаговая процедура согласования
Шаг 1. Сбор технической документации
- Правоустанавливающие документы (ЕГРН, договор купли-продажи, дарения, наследство).
- Технический план БТИ или кадастровый паспорт на дом.
- Проект перепланировки, выполненный квалифицированным архитектором или СРО-аттестованным проектировщиком.
- Экспертное заключение о несущей способности конструкций (если затрагиваются несущие стены).
Шаг 2. Получение предварительного согласования в органах МСЭ
В некоторых регионах требуется согласование с муниципальной службой единого окна. Уточните в местной администрации.
Шаг 3. Подача заявления и комплекта документов
Через МФЦ или портал Госуслуги подаётся:
- заявление установленной формы;
- проект перепланировки в 2 экземплярах (электронный + бумажный);
- технический план БТИ;
- согласие всех собственников долей (если объект находится в совместной собственности);
- квитанция об оплате госпошлины (в 2026 году — 1 500 ₽ для физлиц).
Шаг 4. Рассмотрение и выдача распоряжения
Срок составляет до 20 рабочих дней. После положительного решения выдаётся:
- Распоряжение о согласовании перепланировки;
- Разрешение на проведение работ (если требуется).
Шаг 5. Выполнение работ и ввод объекта в эксплуатацию
- Выполняются работы в соответствии с утверждённым проектом.
- По окончании — вызов специалиста БТИ для обновления технического паспорта.
- Регистрация изменений в Росреестре (подача заявления через МФЦ или Госуслуги).
Какие работы не требуют согласования?
По новым правилам (приложение к Постановлению Правительства № 1366 от ) к индивидуальному жилому дому до 3 этажей и до 20 м высоты относится:
- замена окон и дверей без изменения проёмов;
- облицовка стен, потолков, укладка напольных покрытий;
- установка перегородок без нарушения несущих конструкций;
- монтаж бытовой техники и сантехники в существующих проёмах.
Ответственность за самовольную перепланировку
Самовольная перепланировка влечёт:
- Административный штраф до 2 500 ₽ для физлиц (ст. 7.21 КоАП РФ).
- Приостановление регистрационных действий с недвижимостью.
- Обязанность по восстановлению прежнего состояния по предписанию органа жилищного надзора.
- Отказ в подключении к инженерным сетям (газ, электричество, вода).
Частые ошибки при перепланировке
| Ошибка | Последствия | Решение |
|---|---|---|
| Устройство ванной над кухней соседа | Затопление, судебные иски | Согласовать гидроизоляцию и стяжку в проекте |
| Снос несущей стены без расчётов | Разрушение дома, криминальная ответственность | Заказать экспертизу СРО и усиление конструкций |
| Перевод жилого помещения в нежилое без уведомления | Штраф, обязанность вернуть статус «жилое» | Подать заявление в МФЦ до начала работ |
Чек-лист перед началом работ
- Убедитесь, что участок оформлен под ИЖС.
- Проверьте градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
- Закажите обмерный план БТИ и копию поэтажного плана.
- Подготовьте проект перепланировки с печатью СРО.
- Соберите согласия собственников (если долевая собственность).
- Оплатите госпошлину и запишитесь на приём в МФЦ или подайте онлайн.
Сроки и стоимость в 2026 году
- Госпошлина: 1 500 ₽ (физлицо), 6 500 ₽ (ИП/организация).
- Проект перепланировки: от 15 000 до 50 000 ₽ в зависимости от сложности.
- Экспертиза несущих конструкций: 8 000–25 000 ₽.
- БТИ (обмеры + технический паспорт): 5 000–15 000 ₽.
- Общий срок: от 30 до 60 дней (с учётом экспертизы и регистрации).
Контакты и полезные ссылки
- Госуслуги — раздел «Жилищные вопросы»
- Реестр СРО проектировщиков
- Росреестр — проверка и оформление недвижимости