Почему сделка с родственниками требует особого внимания
С 2024 года Росреестр и Пенсионный фонд усилили проверку любых сделок, где материнский капитал используется для покупки жилья у близких родственников.
Главная цель — исключить фиктивные договоры, когда стоимость завышается, а фактически деньги возвращаются обратно семье.
Однако закон не запрещает такие покупки, если соблюдены все условия.
Кого считают «родственниками» по закону
К близким родственникам относятся:
- родители, в т.ч. усыновители;
- дети (родные и усыновлённые);
- полнородные и неполнородные братья/сёстры;
- дед, бабка, внуки.
Заключать договор с супругом/супругой или бывшими супругами запрещено — в этих случаях материнский капитал использовать нельзя.
Документы, которые нужно собрать заранее
- Свидетельство о праве собственности продавца (выписка из ЕГРН не старше 5 дней).
- Отчёт независимого оценщика — обязателен, если используется материнский капитал.
- Справка из ПФР о размере остатка средств на сертификате.
- Согласие всех совершеннолетних собственников квартиры на продажу доли.
- Документы, подтверждающие родство (свидетельство о рождении, решение суда об усыновлении).
Как проверить рыночную стоимость доли
Цена доли не должна превышать рыночную более чем на 10 %. Если 1/3 доли в двушке в вашем районе стоит 2,4 млн ₽, то указать 3 млн ₽ нельзя:
ПФР забракует сделку. Закажите отчёт у аккредитованного оценщика — список можно найти на сайте Росреестра.
Алгоритм оформления сделки
Шаг 1. Подготовка договора купли-продажи
В договоре обязательно указать:
- точную долю (например, 31/100) и кадастровый номер квартиры;
- факт использования маткапитала: «Покупатель оплачивает цену доли за счёт средств материнского (семейного) капитала»;
- обязательство продавца передать деньги в течение 10 дней после регистрации перехода права.
Шаг 2. Нотариальное удостоверение
С любые сделки с долями недвижимости у родственников подлежат нотариальному удостоверению.
Нотариус сам отправит заявление в Росреестр и проверит наличие обременений.
Шаг 3. Перечисление маткапитала
После подписания договора нотариус направляет пакет документов в ПФР. Средства перечисляются только безналично на расчётный счёт продавца в течение 15 рабочих дней.
Шаг 4. Регистрация перехода права
После поступления денег нотариус подаёт заявление в МФЦ/Росреестр.
Через 7 рабочих дней вы получите выписку ЕГРН, где покупатель указан как новый собственник доли.
Обязательство выделить доли детям
В течение 6 месяцев после регистрации необходимо оформить доли всем членам семьи: родителям и каждому ребёнку.
Для этого составляется соглашение о выделе долей и подаётся нотариусу.
Размер долей может быть любым, но дети должны получить не менее общей суммы маткапитала, делённой на количество членов семьи.
Распространённые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствие | Как исправить |
|---|---|---|
| Заниженная цена | ПФР откажет в перечислении средств | Перезаключить договор по рыночной цене |
| Отсутствие отчёта об оценке | Возврат документов без рассмотрения | Заказать отчёт до подачи в ПФР |
| Пропущен срок выдела долей | Штраф до 5000 ₽, требование прокуратуры | Оформить соглашение в течение 6 мес. |
Сколько времени занимает вся процедура
- Сбор документов — 3–5 дней.
- Оценка доли — 1–2 дня.
- Нотариальное удостоверение — день в день.
- Проверка ПФР и перечисление денег, 15 рабочих дней.
- Регистрация в Росреестре — 7 рабочих дней.
Чек-лист перед обращением в ПФР
✔ Договор купли-продажи у нотариуса.
✔ Отчёт оценщика.
✔ Согласие супруга/супруги покупателя (если брак зарегистрирован).
✔ Квитанция об оплате госпошлины 2000 ₽.
✔ Справка из ЕГРН, что на долю нет ареста или залога.
Контакты и полезные ссылки
- Официальный сайт ПФР, сервис «Материнский капитал».
- Онлайн-заказ выписки ЕГРН.
- Телефон горячей линии ПФР: 8-800-600-0-333 (звонок бесплатный).