04 апреля 2026 г. 08:15 — актуальная редакция норм, действующих после вступления Федерального закона № 608-ФЗ от и внесённых им изменений в главу 4 ЖК РФ. В статье разберёмся, какое именно вмешательство в квартиру считается перепланировкой, а какое — переустройством, какие документы потребуются, сколько ждать согласования и чем грозит «самострой».

Переустройство и перепланировка: разница по ст. 25 ЖК РФ

Жилищный кодекс (гл. 4, ст. 25) ввёл чёткое разграничение:

• Переустройство — это работы, изменяющие конструктивные элементы или инженерные системы здания: снос несущей стены; вынос стояка отопления за пределы квартиры; устройство дополнительного выхода на лестничную клетку и т.д.
• Перепланировка — это изменение внутренней планировки без затрагивания несущих конструкций: проём в межкомнатной перегородке, перенос кухонного гарнитура в гостиную, соединение санузлов и т.п.

Ключевая новизна 2024 г.: теперь любое возведение новых внутренних стен (даже не капитальных) формально отнесено к перепланировке, а значит требует согласования (п; 2 ст. 25).

Что изменилось с 1 апреля 2024 года

Федеральный закон № 608-ФЗ подкорректировал процедуру:

1. Расширен перечень работ, подпадающих под перепланировку (см. выше).
2. Упрощён порядок перевода жилого помещения в нежилое и обратно (ст. 22–24).
3. Введён единый срок рассмотрения заявления органом местного самоуправления — 45 календарных дней (ст. 26).
4. Отменён акт ввода объекта в эксплуатацию для большинства «лёгких» перепланировок: теперь достаточно направить уведомление о завершении работ и техзаключение.

Пошаговая инструкция: как легально выполнить перепланировку

Шаг 1. Подготовка проекта

• Пригласить лицензированного проектировщика (СРО).
• Если проект касается несущих конструкций, потребуется экспертиза проектной документации.

Шаг 2. Согласование в органе местного самоуправления

Необходимый пакет:

• Заявление установленной формы.
• Правоустанавливающие документы на квартиру (ЕГРН, договор купли-продажи).
• Проект перепланировки.
• Согласие всех собственников (при долевой собственности).

Шаг 3. Выполнение работ

После получения разрешения (выписка из решения администрации) можно приступать к ремонту.

Шаг 4. Ввод в эксплуатацию и обновление ЕГРН

1. После завершения работ, техническое обследование БТИ/кадастровым инженером;
2. Направить в администрацию уведомление о завершении.
3. Обновить технический план в Росреестре (если изменилась площадь или кол-во комнат).

Что грозит за «самострой»

Частые вопросы собственников

Можно ли делать «лёгкую» перепланировку без разрешения?

Нет. Любое изменение внутренней планировки, включая возведение новых перегородок, с 1 апреля 2024 г. требует согласования.

Сколько стоит согласование в 2026 г.?

• Госпошлина — 0 руб. (услуга муниципальная).
• Проект — 7–25 тыс. руб. (зависит от сложности).
• Техзаключение БТИ — 3–7 тыс. руб.

Можно ли разбить квартиру на несколько микро-квартир?

Да, если увеличение количества изолированных помещений не ведёт к нарушению требований санитарных норм и пожарной безопасности. Фактически это требует перевода помещения из жилого в нежилое и оформление каждой части как самостоятельного объекта.

Резюме памятки

1. Проверьте, к какому виду работ относится ваш проект — переустройство или перепланировка.
2. Подготовьте проект и заключение специалистов.
3. Подайте заявление в МФЦ или администрацию района.
4. Дождитесь разрешения (не более 45 дней).
5. Выполните работы, после чего оформите техплан и обновите ЕГРН.

Важно: все изменения, завершённые после 1 апреля 2024 года, регулируются новой редакцией ЖК РФ. Старые «узаконенные» перепланировки силы не теряют, но при продаже квартиры Росреестр может потребовать подтверждение соответствия новым нормам.

Используйте только официальные формы и лицензированные компании, это гарантирует, что ваша квартира не станет предметом судебных разбирательств.