С 1 января 2026 года вступили в силу изменения, согласно которым государственная кадастровая оценка земельных участков теперь проводится по единому графику по всей России. Это означает, что бухгалтерские службы компаний и предпринимателей, владеющих землей, должны пересматривать балансовую стоимость активов и корректировать налоговые обязательства. Ниже — подробная инструкция, как отразить переоценку в учете и какие последствия она влечет.
Что такое кадастровая стоимость и почему она выросла
Кадастровая стоимость — это расчётная величина, определяемая государством с учётом категории земель, площади, расположения, инфраструктурной доступности и других характеристик. В отличие от рыночной цены, она:
- устанавливается массовым методом;
- зачастую значительно выше рыночной (по словам Татьяны Равчеевой, старшего юрисконсульта Регионального бюро кадастрового учета);
- служит базой для исчисления земельного налога, имущественного налога и НДФЛ при продаже.
В 2026 году Росреестр сократил межкадровый период переоценки с четырёх до двух лет, из-за чего кадастровая стоимость выросла одновременно в десятках регионов: от Ярославской области до Ленинградской и Санкт-Петербурга.
Как узнать новую кадастровую стоимость
Онлайн-сервисы:
- Росреестр, раздел «Справочная информация по объектам недвижимости».
- ЕГРН-Реестр — выписка об объекте в формате PDF.
Личное обращение в МФЦ или кадастровую палату.
Кадастровый паспорт — актуальная стоимость указывается в разделе «кадастровая оценка».
Бухгалтерские проводки при переоценке
Если земля числится у вас на балансе как основное средство, изменение кадастровой стоимости считается переоценкой.
Первичная переоценка вверх
- Дебет 01 «Земельные участки» — Кредит 83 «Добавочный капитал» — на сумму дооценки.
- Налог на имущество рассчитывается исходя из новой стоимости с 1 января 2026 г.
Первичная переоценка вниз (редко, но возможно при корректировке ошибок)
- Дебет 91.2 «Прочие расходы» — Кредит 01 — на сумну уценки.
Последующие переоценки
С 2026 года переоценки будут происходить каждые 2 года, поэтому все изменения копятся на счёте 83 или списываются через 91 счёт в зависимости от направления изменения.
Налоговые последствия
| Вид налога | Как влияет рост кадастровой стоимости | Коэффициенты 2026 г. |
|---|---|---|
| Земельный налог | Налоговая база = новая кадастровая стоимость | 0,3–1,5 % в зависимости от категории |
| Имущественный налог (организации) | Для земли — кадастровая стоимость; для зданий — либо кадастровая, либо инвентарная | До 2,2 % (регионы могут снижать) |
| НДФЛ при продаже | Если продажная цена < 70 % кадастровой, налог считают от 0,7 × кадастровая стоимость | 13 % для резидентов |
Пример расчёта
Организация владеет земельным участком площадью 1 000 м², категория, «земли промназначения».
- Старая кадастровая стоимость: 5 000 000 ₽
- Новая кадастровая стоимость 2026 г.: 7 500 000 ₽
- Налоговая ставка: 1,2 %
Земельный налог за 2026 год:
7 500 000 ₽ × 1,2 % = 90 000 ₽ (вместо прежних 60 000 ₽).
Разница в 30 000 ₽ нужно отразить в налоговой декларации за 2026 год.
Алгоритм действий бухгалтера
- Получить официальное уведомление о новой кадастровой стоимости в личном кабинете ФНС или на электронную почту.
- Пересчитать остаточную стоимость земли в бухгалтерском учете.
- Сформировать проводки переоценки (см. выше).
- Уточнить авансовые платежи по земельному налогу начиная с I кв. 2026 г.
- Если кадастровая стоимость завышена, подать апелляцию в комиссию при Росреестре в течение 6 месяцев с даты публикации результатов.
Как оспорить завышенную кадастровую стоимость
- Досудебный порядок: подача заявления в региональную комиссию Росреестра с отчётом независимого оценщика.
- Судебный порядок: иск в арбитраж в течение 5 лет с даты внесения сведений в ЕГРН.
Успешное оспаривание позволит снизить налоги и откорректировать данные бухгалтерского учёта ретроспективно.
Переоценка земельного участка по кадастровой стоимости в 2026 году — это не просто формальность, а существенное изменение, влияющее на налоговую нагрузку и отчётность компании. Бухгалтеру важно своевременно отслеживать уведомления Росреестра, корректировать проводки и, при необходимости, защищать интересы организации через апелляцию или суд.