Дата актуализации: г.
Что такое право постоянного (бессрочного) пользования?
Согласно статье 269 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) и статье 39.9 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) лицо‚ которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование‚ имеет право владеть и пользоваться этим участком‚ но не имеет права свободно распоряжаться им (продавать‚ сдавать в аренду‚ передавать в собственность и т.п.). Исключения возможны только при:
- заключении договора сервитута;
- передаче земли в безвозмездное пользование в виде служебного надела;
- специальных решений органов местного самоуправления (пункт 2.6 ст. 3 Закона «О государственной регистрации недвижимости»).
Таким образом‚ право постоянного пользования – это право владения и пользования‚ но не право собственности.
Как происходит переход этого права при продаже здания‚ сооружения или иной недвижимости‚ расположенной на таком участке?
Нормативно-правовая база
Ключевые нормы‚ регулирующие переход права:
- Статья 35 ЗК РФ – порядок перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание‚ сооружение;
- Статья 552 ГК РФ – права на земельный участок при продаже здания‚ сооружения или иной находящейся на нём недвижимости;
- Пункт 2 ст. 35 ЗК РФ – требования к землеотводным нормам‚ правилам землепользования и градостроительной документации;
- Судебная практика (арбитражные и общие суды) подтверждает‚ что при продаже недвижимости право постоянного (бессрочного) пользования переходит к покупателю‚ если соблюдены условия‚ установленные законодательством.
Какова последовательность перехода?
Схема перехода выглядит следующим образом:
- Подготовка договора купли‑продажи недвижимости. В договоре необходимо явно указать‚ что объект недвижимости расположен на земельном участке‚ находящемся в постоянном (бессрочном) пользовании у продавца.
- Определение доли земельного участка‚ необходимой для эксплуатации объекта. Это делается на основании градостроительной‚ землеустроительной и проектной документации (п. 2 ст. 35 ЗК РФ).
- Регистрация перехода права собственности на объект недвижимости в Росреестре. При регистрации в качестве сопутствующего документа подается:
- кадастровый паспорт (или выписка) земельного участка;
- документы‚ подтверждающие наличие права постоянного пользования;
- решение органа местного самоуправления о предоставлении (или подтверждении) права постоянного пользования (пункт 2.6 ст. 3 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).
- Переход права постоянного пользования к покупателю. После государственной регистрации сделки в Росреестре правом пользования автоматически обладает новый владелец недвижимости. Для подтверждения перехода может потребоваться выписка из ЕГРН‚ где будет указано‚ что право постоянного (бессрочного) пользования относится к новому собственнику.
Что происходит‚ если покупатель не желает получать право постоянного пользования?
По желанию сторон в договоре может быть предусмотрено‚ что покупатель приобретает только объект недвижимости‚ а право пользования землей остаётся у продавца. В этом случае необходимо оформить отдельный договор аренды или сервитута‚ иначе объект окажется «бесправным» – без земельного участка он не может законно эксплуатироваться.
Судебная практика
Арбитражные споры
В большинстве арбитражных дел суды признавали переход права постоянного пользования к покупателю‚ если:
- в договоре была указана связь недвижимости с земельным участком;
- присутствовали документы‚ подтверждающие законность предоставления права постоянного пользования (кадастровый паспорт‚ решение МСУ);
- не было оснований для отказа в государственной регистрации (нарушения земельных нормативов‚ отсутствие зонального плана и пр.).
Пример: постановление ФАС СЗО от 2023 г. – арбитражный суд признал‚ что с момента приобретения здания право постоянного (бессрочного) пользования переходит к новому владельцу.
Споры в судах общей юрисдикции
Суды часто рассматривают жалобы продавцов‚ которые отказываются передавать землю. По решению Судебной коллегии по гражданским делам от 2022 г.‚ отказ в передаче земли был признан необоснованным‚ так как закон (ст. 35 ЗК РФ) прямо предусматривает переход права при продаже недвижимости.
Практические рекомендации для продавцов и покупателей
Для продавцов
- Убедитесь в наличии всех документов – кадастровый паспорт‚ решение о предоставлении права постоянного пользования‚ проектную и землеустроительную документацию.
- Включите в договор четкую формулировку о передаче права постоянного пользования покупателю‚ указав площадь и границы части земельного участка‚ необходимой для объекта.
- Проверьте отсутствие ограничений (запретов в градостроительном плане‚ ограничения по использованию земли). Если такие ограничения есть‚ их необходимо урегулировать до заключения сделки.
Для покупателей
- Требуйте от продавца подтверждения права (выписку из ЕГРН‚ акт о предоставлении права постоянного пользования).
- Проверяйте соответствие нормы отвода земель (п. 2 ст. 35 ЗК РФ) – площадь‚ выделенная под объект‚ должна соответствовать градостроительным нормативам.
- После регистрации сделки запросите выписку‚ где будет отражено‚ что право постоянного пользования переходит к вам.
Оформление дополнительных договоров
Если правовая ситуация неоднозначна‚ рекомендуется оформить:
- договор аренды земельного участка (на срок‚ соответствующий планируемому использованию);
- сервитут (право прохода‚ право прокладки коммуникаций) – если требуется совместное использование части территории.
Возможные причины отказа в переходе права
Отказ может быть законным лишь в следующих случаях:
- нарушение норм отвода земель (недостаточная площадь‚ несоответствие целевому использованию);
- отсутствие разрешительной документации (проект‚ градостроительный план‚ согласования);
- наличие запретов в земельных реестрах (запреты на изменение назначения‚ охранные зоны‚ археологические объекты);
- отказ в предоставлении решения органа местного самоуправления (пункт 2.6 ст. 3 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Переход права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком при продаже недвижимости регулируется совокупностью норм ГК РФ‚ ЗК РФ и специализированных правил (землеотвод‚ градостроительство). При условии наличия всех требуемых документов и соблюдения земельных нормативов право пользования автоматически переходит к покупателю в момент государственной регистрации договора купли‑продажи.
Для успешного завершения сделки обеим сторонам рекомендуется:
- Тщательно проверить юридический статус земельного участка;
- Включить в договор чёткие положения о передаче права постоянного пользования;
- Подготовить и подать в Росреестр весь пакет документов (кадастровый паспорт‚ решение МСУ‚ проектную документацию);
- При необходимости оформить дополнительные договоры (аренда‚ сервитут).
Соблюдение этих рекомендаций минимизирует риск споров и позволит безболезненно перейти к новому владельцу как праву собственности на объект недвижимости‚ так и праву постоянного (бессрочного) пользования прилегающей землей.
Статья подготовлена на основе действующего законодательства РФ (ГК РФ‚ ЗК РФ) и судебной практики‚ актуальной на 19 апреля 2026 г.