С 2023 г. в России действует обновлённый порядок отчуждения объектов недвижимости, по которому земельный участок и расположенные на нём здания переходят к покупателю одновременно. Главное правило: вместе с недвижимостью автоматически переходит право аренды земельного участка, если иное не оговорено в договоре. Ниже приведён подробный алгоритм для собственника, бухгалтера и налогового специалиста.
Правовая база
- Федеральный закон от № 171-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред. 2026).
- Гражданский кодекс РФ, ст. 552.1 и 271.1 (новые нормы 2025 г.).
- Постановление Пленума ВАС РФ от № 115 «О некоторых вопросах практики применения законодательства об аренде земельных участков».
Когда аренда обязательно переходит к покупателю
- Участок находится в аренде у продавца (договор заключён до и продлён по новым правилам).
- На участке есть зарегистрированные объекты капитального строительства (жилые дома, склады, офисы и т. д.).
- Сделка оформляется как единый договор купли-продажи недвижимого имущества (ЕГРН вносит одной записью).
Исключения
Аренда не переходит, если:
- в договоре купли-продажи прямо указано, что земля остаётся у арендатора-продавца (требуется согласие арендодателя);
- земля находится в постоянном (бессрочном) пользовании — право прекращается с и подлежит переводу в аренду отдельным актом;
- объект недвижимости расположен на части участка, выделенной в счёт доли, и оформлен самостоятельным договором аренды.
Алгоритм действий продавца
| Этап | Действия | Срок |
|---|---|---|
| Подготовка | Проверить ЕГРН, получить выписку о переходе права аренды, убедиться в отсутствии ареста. | 1–3 дня |
| Согласование | Направить уведомление арендодателю о предстоящей продаже и переуступке аренды (форма 23-ЗК). | не позднее 15 дней до сделки |
| Договор | Включить в договор купли-продажи пункт: «Право аренды земельного участка переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности». | — |
| Регистрация | Подать пакет документов в МФЦ/Росреестр: договор, выписка ЕГРН, уведомление арендодателя, оплата госпошлины (2 000 ₽ за объект + 350 ₽ за землю). | 7–9 раб. дней |
Бухгалтерские проводки продавца
Бухгалтерия должна отразить уступку права аренды как отчуждение нематериального актива.
- ДТ 62 — КТ 91.1 — выручка от продажи недвижимости и переуступки аренды.
- ДТ 91.2 — КТ 01 — списание остаточной стоимости объекта.
- ДТ 91.2 — КТ 97, списание неамортизированной части арендных улучшений (если есть).
- ДТ 91.9 — КТ 68, начисление НДС (20 % от стоимости аренды).
Налоговые особенности
• УСН: доход от переуступки аренды включается в налоговую базу по ставке 6 % (доходы) или 15 % (доходы минус расходы).
• Общий режим: НДС 20 % начисляется на стоимость аренды, указанную в договоре отдельной строкой.
Что делает покупатель
Учёт аренды в бухгалтерии
- Арендная плата после перехода относится на 20 счёт как расходы по аренде.
- Аванс арендодателю отражается: ДТ 60 — КТ 51, затем ежемесячно ДТ 20 — КТ 60.
Налоговые последствия
Арендные платежи продолжают учитываться в составе производственных расходов (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). При УСН расходы принимаются при фактической оплате.
Частые ошибки
- Не уведомлен арендодатель — сделка может быть признана недействительной (ст. 615.2 ГК РФ).
- Ошибка в кадастровой стоимости — влечёт пересчёт НДФЛ при продаже ниже рыночной цены.
- Забыли отразить переход права аренды в ЕГРН, новый собственник не может зарегистрировать дальнейшие сделки.
Чек-лист бухгалтера
- Проверить договор аренды на предмет запрета переуступки.
- Получить письменное согласие арендодателя или отказ в течение 15 дней.
- Сформировать проводки по отчуждению аренды и объекта.
- Учесть НДС/НДФЛ по стоимости аренды.
- Сохранить копию уведомления и ответ арендодателя в деле ≥ 5 лет.