Передача готового (или почти готового) объекта строительства на баланс организации – один из ключевых моментов в бухгалтерском и налоговом учёте строительных компаний, застройщиков, государственных и муниципальных предприятий. Ошибки при отражении этой операции могут привести к неверному расчёту налога на прибыль, искажённому финансовому результату и проблемам с налоговыми органами.

Правовые основы

• Гражданский кодекс РФ (статьи 209‑215) – определяет порядок перехода права собственности на недвижимое имущество.
• Федеральный закон № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» – право собственности считается приобретённым с момента государственной регистрации в ЕГРН.
• ПБУ 18/02 «Учет расчётов по налогу на прибыль организаций» (утв. приказом Минфина РФ от № 114н) – регламентирует балансовый метод признания доходов и расходов.
• ФСБУ 6/2020 и ФСБУ 26/2020 – правила учета первоначальной стоимости основных средств и расходов, связанных с их приобретением.
• Налоговый кодекс РФ (ст. 247, 252) – порядок начисления и уплаты налога на прибыль, НДС и налога на имущество.

Когда можно списать объект со счета «Основные средства»?

Существует два основных сценария:

1. До перехода права собственности – объект может быть списан только в случае, если он уже выведен из эксплуатации и передан покупателю в качестве долевой собственности (например, в долевом строительстве). При этом необходимо оформить акт передачи и дождаться государственной регистрации права у покупателя.
2. После перехода права собственности – в большинстве случаев списание производится в момент государственной регистрации в ЕГРН. До этого момента объект остаётся в учете как незавершённое строительство или объект основных средств, находящийся в эксплуатации.

Важно! Списание недвижимости до регистрации права собственности запрещено и может привести к наложению штрафов со стороны налоговой службы.

Порядок отражения операции в бухгалтерском учёте

Подготовительные действия

• Подготовить акт приёма‑передачи (с подписью обеих сторон, датой и перечнем передаваемых объектов).
• Получить выписку из ЕГРН о государственной регистрации права собственности (не старше 3‑х месяцев).
• Согласовать оценку стоимости передаваемых активов (по справедливой стоимости или по остаточной балансовой стоимости).

Бухгалтерские проводки

Ниже представлена типовая схема проводок для организации, использующей общую систему налогообложения (ОСН) и метод начисления.

Особенности учета при передаче «на безвозмездной основе»

• Объект учитывается на субсчете 424 «Безвозмездно полученные необоротные активы» по справедливой стоимости.
• В случае получения недвижимости безвозмездно, в уставном капитале отражается увеличение собственного капитала (субсчёт 80 «Уставный капитал»).
• Амортизация начисляется с даты принятия объекта на баланс, если объект пригоден к использованию.

Налоговые последствия

Налог на добавленную стоимость (НДС)

При продаже объекта недвижимости, в т.ч. в рамках долевого строительства, применяется ставка НДС 20 % (за исключением случаев освобождения, например, продажа жилой недвижимости, если получатель – физическое лицо‑покупатель).

Налог на прибыль организаций

Доход от реализации учитывается в момент регистрации права собственности у покупателя (п. 5 ПБУ 18/02). Расходы, связанные с подготовкой к передаче (например, расходы на оформление актов, комиссии, пошлину за регистрацию), учитываются в составе себестоимости, если они произведены до признания дохода.

Налог на имущество

После передачи объекта на баланс нового собственника, налоговый объект переходит к нему. При этом у продавца возникает обязательство по подаче уведомления в налоговый орган о смене собственника.

Документальное оформление

1. Акт приёма‑передачи – основной документ, подписывается представителями продавца и покупателя.
2. Технический паспорт или акт ввод в эксплуатацию (если объект уже завершён и введён в эксплуатацию).
3. Выписка из ЕГРН о государственной регистрации перехода прав;
4. Счета‑фактуры (при наличии НДС) и расчётные документы, подтверждающие оплату.
5. Документы, подтверждающие уплату государственных пошлин (регистрационная пошлина, сбор за выдачу выписки).

Специфика учёта в разных отраслях

Строительные компании (застройщики)

• Ведут отдельный субсчёт 1013/1 «Здания, сооружения и передаточные устройства, предназначенные для передачи». Амортизация по этому субсчёту не начисляется до момента фактической передачи.
• После государственной регистрации права у дольщика – объект списывается со счета 1013/1 и отражается на его балансе.

Коммунальные предприятия

• Объекты, принятые в эксплуатацию, учитываются на субсчёте 1013/2 «Объекты, принятые в эксплуатацию, но ещё не переданные в эксплуатацию».
• Амортизация начинается только после официального ввода в эксплуатацию и передачи в пользование.

Государственные и муниципальные организации

• Для внутриведомственной передачи имущества (баланс‑баланс) требуется согласование с Россельхознадзором и наличие выписки из ЕГРН.
• Сумма передачи может быть отражена как перемещение активов без отражения дохода (если передача происходит внутри государства).

Практический пример

Условия

• Застройщик завершил строительство многоквартирного дома.
• 14 март 2026 г., подписан акт приёма‑передачи с дольщиком.
• 18 март 2026 г. — проведена государственная регистрация права собственности в ЕГРН.
• Стоимость дома по договору — 12 000 000 руб.

Отражение в учёте

1. Дата 14 март 2026 – дебет 1013/1 (объекты, предназначенные к передаче) кредит 01 (основные средства) – перемещение в субсчёт “для передачи”.
2. Дата 18 март 2026 – дебет 62 (расчёты с покупателями) кредит 90 (выручка) – признание дохода от продажи.
3. Одновременно – дебет 99 (прибыль) кредит 68 (начисление НДФЛ/НП) – расчёт налога на прибыль.
4. Если дольщик является физическим лицом‑покупателем, НДС не начисляется (ст. 149 НК РФ).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли списать объект до государственной регистрации?

Только в случае, если договором предусмотрена передача прав «по факту передачи» и покупатель уже получил право собственности в результате отдельного акта, например, в рамках долевого строительства, где регистрация происходит сразу после подписания договора. В остальных случаях – нельзя.

Как отразить в учёте расходы на подготовку к передаче (пошлины, комиссии)?

Эти расходы включаются в первоначальную стоимость объекта (по ФСБУ 6/2020) до момента признания дохода. После признания дохода они учитываются как расходы текущего периода и уменьшают налогооблагаемую прибыль.

Что делать, если объект передаётся в аренду, а не продаётся?

В таком случае объект остаётся на балансе собственника, а в учёте отражаются доходы от аренды (счёт 91 «Прочие доходы»). Амортизация продолжается согласно сроку полезного использования.

Передача объекта строительства на баланс – процесс, требующий чёткого соблюдения правовых и бухгалтерских норм. Ключевые шаги включают:

• Получение и проверку документов о государственной регистрации права собственности.
• Оформление акта приёма‑передачи и оценку стоимости.
• Корректное отражение проводок в бухгалтерском учёте (перемещение между субсчетами, признание выручки, расчёт налогов).
• Своевременное информирование налоговых органов о смене собственника.

Тщательное соблюдение этих требований позволит избежать штрафов, правильно рассчитать налоги и обеспечить достоверность финансовой отчётности.

Статья составлена на основе актуальных нормативных актов РФ и практических рекомендаций, опубликованных на ресурсах: Гарант.ру, КонсультантПлюс, 1С‑Бухгалтерия, ФСБУ, ПБУ.