С 1 марта 2026 года в России вступил в силу Федеральный закон № 295-ФЗ от 31 июля 2025 года‚ который кардинально изменил подход к определению и применению видов разрешённого использования (ВРИ) земельных участков. Новые правила касаются собственников‚ арендаторов‚ садоводческих товариществ и всех‚ кто планирует строительство или регистрацию объектов недвижимости на территории РФ.
Что такое ВРИ и почему это важно
Определение: Вид разрешённого использования, это юридически закреплённый перечень целей‚ для которых можно эксплуатировать конкретный земельный участок: строительство жилья‚ ведение сельского хозяйства‚ размещение торговых объектов и т.д.
Ключевое значение:
- определяет‚ что можно строить на участке;
- влияет на кадастровую стоимость и налог;
li>обязателен при получении разрешений на строительство (Росреестр‚ МВК‚ Минстрой).
Краткая история справочника ВРИ
2014–2020 годы
- Действовал Классификатор видов разрешенного использования земельных участков‚ утв. приказом Минэкономразвития № 540/2014.
- В классификаторе насчитывалось 14 основных классов и более 400 подвидов.
- С 2021 года начался постепенный переход на новый подход — вместо «классов» появились функциональные зоны.
2021–2025 годы
- Действовал «Перечень видов разрешенного использования земельных участков населённых пунктов»‚ утверждённый приказом Минэкономразвития № 775/2020.
- В него вошли 17 функциональных зон‚ к которым относились конкретные участки.
- Каждая зона имела свой список разрешённых и запрещённых видов использования.
Нововведения закона № 295-ФЗ – перечень 2026 года
Цель реформы
Законодатель устранил «двойственность»: раньше ВРИ могли определяться и по классификатору‚ и по генплану/ПЗЗ. Теперь единственным источником ВРИ будет «Комплексный государственный кадастр недвижимости» (КГКН)‚ который ведёт Росреестр.
Структура нового перечня
- Жилая застройка (ЖЗ) — для ИЖС‚ МКД‚ блокированных домов.
- Сельскохозяйственное использование (СХ), фермерские хозяйства‚ пастбища‚ огородничество.
- Производственная деятельность (ПР) — заводы‚ склады‚ логистические центры.
- Объекты торговли (ОТ) — магазины‚ гипермаркеты‚ рынки.
- Объекты общественного питания (ООП) — рестораны‚ кафе‚ столовые.
- Объекты бытового обслуживания (ОБО) — парикмахерские‚ химчистки‚ мастерские.
- Объекты культурного назначения (ОКН), театры‚ музеи‚ кинотеатры.
- Объекты спорта и отдыха (ОСР) — стадионы‚ фитнес-центры‚ парки.
- Объекты образования (ОО) — школы‚ детсады‚ ВУЗы.
- Объекты здравоохранения (ОЗ) — больницы‚ поликлиники‚ санатории.
- Объекты религиозного назначения (ОРН) — храмы‚ мечети‚ монастыри.
- Объекты досуга‚ туризма и гостиничного бизнеса (ОДТГ) — гостиницы‚ кемпинги‚ турбазы.
- Индивидуальное гаражное строительство (ИГС) — отдельные гаражи‚ гаражные кооперативы.
- Кладбища и объекты ритуального назначения (КРН).
- Инженерная инфраструктура (ИИ) — ВЛ‚ газопроводы‚ водопроводы.
- Транспортная инфраструктура (ТИ) — дороги‚ парковки‚ АЗС‚ автовокзалы.
- Специальное использование (СП) — военные объекты‚ режимные зоны‚ особо охраняемые природные территории;
Как узнать ВРИ по новым правилам (шаг за шагом)
- Зайдите на публичную кадастровую карту Росреестра — pkk.rosreestr.ru.
- Найдите участок по кадастровому номеру. В строке «Вид разрешённого использования» появится новое значение из перечня 2026.
- Проверьте документы:
- если кадастровый паспорт выдан до — обязательно закажите новую выписку из ЕГРН;
- если в ЕГРН указан «старый» код‚ Росреестр автоматически переведёт его в новый формат до 1 января 2027 года.
- При необходимости измените ВРИ через МФЦ или Госуслуги: подайте заявление в форме № Р11001 + кадастровый план + правоустанавливающие документы. Срок рассмотрения — 10 дней‚ госпошлина, 350 ₽.
Что делать владельцам дачных и садовых участков
Чаще всего садовые/дачные участки переведены в категории:
- СХ, если вы только выращиваете овощи и фрукты;
- ЖЗ — если построили жилой дом и прописали в нём жильцов;
- ИГС — если используете участок под гараж.
Обязательные действия:
- Проверьте актуальное ВРИ на публичной кадастровой карте.
- Если планируете достройку или перевод дома из «дачного» в «жилой» — подайте уведомление о начале строительства в Минстрой через Госуслуги.
- После ввода объекта в эксплуатацию обновите сведения в ЕГРН (если ВРИ изменилось).
Календарь переходного периода
| Дата | Событие |
|---|---|
| Вступление в силу закона № 295-ФЗ. Начало автоматического перевода ВРИ в новый формат. | |
| Последний срок для подачи заявлений на корректировку ВРИ по старым нормативам. | |
| Завершение переходного периода. Все старые коды ВРИ считаются недействительными. | |
| Обязательное включение сведений о ВРИ в ЕГРН при любых регистрационных действиях. |
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Вопрос 1: У меня участок 6 соток под ИЖС‚ но в ЕГРН теперь стоит «ЖЗ». Это ошибка?
Ответ: Нет‚ это корректно. «ЖЗ», обобщённая категория‚ куда попадают и ИЖС‚ и блокированные дома‚ и МКД. Внутри ЕГРН сохраняется «уточнённый ВРИ» — ваш участок будет помечен как «ЖЗ.01» (индивидуальные жилые дома).
Вопрос 2: Могу ли я построить гараж на участке‚ если в ЕГРН прописано «СХ»?
Ответ: Нет. Для гаража требуется ВРИ «ИГС». Подайте заявление о переводе или оформите гараж как временную постройку (срок эксплуатации не более 5 лет).
Вопрос 3: Сколько стоит изменить ВРИ?
Ответ: Госпошлина — 350 ₽. Если нужна кадастровая съёмка — от 5 000 до 20 000 ₽ (зависит от региона).
С 1 марта 2026 года Россия перешла на единую‚ прозрачную систему определения разрешённого использования земельных участков. Пользователям нужно:
- проверить актуальное ВРИ через публичную кадастровую карту;
- если необходимо‚ своевременно изменить ВРИ через МФЦ;
- учитывать‚ что старые коды утратят силу с 1 января 2027 года.
Своевременная проверка и корректировка данных избавит от проблем при продаже‚ вводе в эксплуатацию или регистрации прав на объекты недвижимости.