В России налогообложение недвижимости в значительной степени опирается на кадастровую стоимость – объектно‑ориентированную оценку, формируемую Росреестром․ С 2023 года в законодательстве уточнены категории объектов, для которых кадастровая стоимость является налоговой базой при расчёте налога на имущество физических и юридических лиц․ Данная статья подробно рассматривает перечень таких объектов, особенности их включения в налоговую базу, а также актуальные изменения, принятые к 2026 году․

Общие положения о кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость – это оценочная стоимость объекта недвижимости, определяемая в результате государственной кадастровой оценки (ГКЭ)․ Она учитывает:

• местоположение (адрес, район, транспортная доступность);
• площадь (жилая, нежилая, земельный участок);
• характеристики здания (год постройки, материал, высота, тип конструкции);
• инфраструктурные и экологические факторы․

Согласно Приказу ФНС России от 10 июля 2023 г․ № ММ‑7‑03/462@, кадастровая стоимость используется в качестве налоговой базы для большинства видов недвижимости․ Однако закон выделяет несколько исключений, когда налог рассчитывается иначе (например, по нормативной (условной) стоимости)․

Перечень объектов, облагаемых налогом на основании кадастровой стоимости

Ниже приведён полный перечень категорий недвижимости, в отношении которых кадастровая стоимость является налоговой базой․

Жилые помещения

1. Квартиры, находящиеся в многоквартирных домах (домовладения, жилые дома, таунхаусы)․
2. Частные дома (дачи, коттеджи) с зарегистрированными адресами․
3. Комнаты в общежитиях, санаторных комплексах, если они находятся в собственности физических лиц․

Нежилые помещения

4. Офисные помещения, помещения для торговли, складские помещения, производственные цехи․
5. Помещения в бизнес‑центрах, торговых комплексах, автосервисах․
6. Учебные, медицинские и культурные помещения, если они находятся в частной собственности․

Земельные участки

• Участки под жилую застройку (земля под индивидуальное жилищное строительство)․
• Участки под нежилую застройку (коммерческая, промышленная, сельскохозяйственная)․
• Участки, находящиеся в собственности юридических лиц (коммерческих организаций, государственных учреждений)․

Объекты недвижимости, находящиеся в государственной и муниципальной собственности

С 2024 года в налоговом законодательстве было уточнено, что такие объекты также учитываются в налоговой базе, если они не включены в перечень льготных объектов․ К таким объектам относятся:

• Государственные здания (административные, судебные, полицейские), если они используются в коммерческих целях․
• Муниципальные объекты (школы, детские сады, больницы), если они сдаются в аренду частным компаниям․

Объекты, исключённые из перечня (не облагаются по кадастровой стоимости)

Согласно последним поправкам, в налоговую базу не включаются следующие категории:

• Объекты, находящиеся в перечне льготных (социальное жильё, сельскохозяйственные постройки, объекты культурного наследия)․
• Назначенные для государственных нужд (военные, оборонные объекты) без арендных договоров․
• Объекты, оценка которых производится по нормативной (условной) стоимости, установленной региональными нормативными актами․

Как формируется налоговая база по кадастровой стоимости

Для расчёта налога применяется следующая формула:

Налоговая база = Кадастровая стоимость (в рублях) × Коэффициент (если предусмотрен региональный норматив)

Далее полученная база умножается на ставку налога, установленную субъектом РФ (для физических лиц – 0,1 % от кадастровой стоимости, для юридических – 0,2 % и более, в зависимости от региона)․

Пример расчёта (2026 г․)

Актуальные изменения в 2025‑2026 ггг․

В период с 2025 по 2026 годы в законодательстве произошли несколько ключевых изменений, которые влияют на перечень объектов и порядок расчёта налога:

• Увеличение частоты переоценки: ранее кадастровая оценка проводилась раз в 4 года, теперь по новому проекту закона (подготовленному Росреестром) шаг переоценки сокращён до каждых двух лет․ Это позволит более точно отражать рыночную динамику и уменьшит «запаздывание» стоимости․
• Расширение перечня объектов, подлежащих обязательному переучету: в 2025 году в перечень были включены небольшие коммерческие помещения площадью менее 30 м², ранее оценка которых часто откладывалась․
• Новые льготы для организаций: с 1 января 2026 года в налоговой базе учитываются льготы для «малых предприятий» (годовой оборот менее 100 млн руб․) – ставка налога снижается до 0,1 % от кадастровой стоимости․

Как проверить, включён ли ваш объект в перечень

Для собственников недвижимости важно своевременно убедиться, что их объект попал в перечень объектов, облагаемых налогом по кадастровой стоимости․ Ниже – пошаговая инструкция․

1. Получите выписку из ЕГРН через портал Госуслуг или сервис Росреестра․ В выписке указана кадастровая стоимость и тип объекта․
2. Сравните тип и назначение объекта с перечнем, приведённым в статье․
3. Проверьте наличие льгот – ищите в выписке отметки о статусе «социальное жильё», «объект культурного наследия» и т․п․
4. Обратитесь в налоговую инспекцию по месту нахождения имущества для уточнения ставки и возможных региональных коэффициентов․
5. Если требуется оспаривание – подайте заявление в Федеральную налоговую службу (ФНС) в течение 30 дней с момента получения уведомления о налоге․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Что делать, если кадастровая стоимость завышена?

Согласно статье 81 Налогового кодекса РФ, собственник имеет право оспорить кадастровую стоимость в течение 30 дней после получения уведомления от Росреестра․ Для этого необходимо подать заявление в суд или в орган, проводивший оценку, с приложением доказательств (сравнительные цены, экспертизы)․

Какова процедура пересчёта налога после переоценки?

После обновления кадастровой стоимости налоговая база автоматически пересчитывается налоговым органом․ Владелец получает новое налоговое уведомление, в котором указана изменённая сумма налога․

Можно ли объединять несколько объектов в один налоговый объект?

Объединять объекты в один налоговый объект разрешается только в случае их юридической «связанности» (например, объединение нескольких помещений в один бизнес‑центр, зарегистрированный как единый объект недвижимости)․ Для этого требуется изменить запись в ЕГРН и получить новую кадастровую стоимость․

Как влияет «коэффициент земельного участка» на налоговую базу?

Коэффициент учитывает особенности местоположения (центр города, пригород, сельская местность)․ Он умножается на базовую кадастровую стоимость земли и может варьировать от 0,5 до 2,0․

Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, охватывает широкий спектр жилой и нежилой недвижимости, а также земельных участков․ С 2025 года в законодательстве появились важные изменения, направленные на более частую переоценку и уточнение налоговых ставок․ Для собственников ключевыми действиями являются:

• Регулярная проверка актуальности кадастровой стоимости;
• Отслеживание изменений региональных коэффициентов;
• Использование правовых механизмов оспаривания завышенных оценок․

Тщательное соблюдение этих рекомендаций помогает избежать неожиданно высоких налоговых обязательств и эффективно управлять своим имуществом․

Дата публикации: 18 апреля 2026 г․