Кадастровая стоимость – это денежная оценка недвижимости, установленная государством в рамках Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). С 2025 года именно эта стоимость стала базой для расчёта налога на имущество физических и юридических лиц в большинстве регионов России.

Что такое кадастровая стоимость и зачем она нужна?

Кадастровая стоимость (КС) – это рыночная стоимость объекта, определяемая на основе:

• положения и характеристик недвижимости (площадь, тип, назначение, состояние);
• сравнительных сделок на рынке;
• коэффициентов, учитывающих местоположение и инфраструктуру.

КС используется для:

1. расчёта налога на имущество;
2. определения арендных ставок;
3. проведения государственных и муниципальных закупок;
4. оценки при сделках с недвижимостью.

Перечень объектов, облагаемых налогом по кадастровой стоимости

Согласно Налоговому кодексу РФ и региональным постановлениям, к объектам, по которым налог рассчитывается от кадастровой стоимости, относятся:

Жилые помещения

• Квартиры (включая отдельные и совладельческие доли);
• Комнаты в многоквартирных домах;
• Дома, коттеджи, таунхаусы;
• Гостевые дома, дачи, сезонные жилые постройки.

Нежилые помещения

• Офисные и коммерческие помещения;
• Торговые площади, складские помещения;
• Помещения для общественного питания, гостиницы, санатории;
• Помещения под производственные нужды (цеха, мастерские).

Земельные участки

• Городские земельные участки (под строительство, под аренду, под сельское хозяйство);
• Сельскохозяйственные земли, если они находятся в границах муниципального образования и подлежат оценке;
• Участки под лесные и водные ресурсы (в редких случаях, если они включены в реестр недвижимости).

Объекты специального назначения

• Объекты культурного наследия (если они находятся в частной собственности);
• Объекты инфраструктуры (технические помещения, станции, склады, принадлежащие частным компаниям).

Иные объекты

• Гаражи, парковочные места, автодомики;
• Подземные помещения (парковки, коммуникационные шахты);
• Коммерческие и жилые комплексы в стадии строительства (по завершённому этапу оценки).

Важно отметить, что не все объекты недвижимости попадают под налогообложение по КС. К ним относятся:

• Объекты, находящиеся в государственной собственности (если не сданы в аренду);
• Объекты, освобождённые от налога законом (социальное жильё, объекты религиозных организаций и т.п.).

Как определяется кадастровая стоимость?

Процедура оценки проводится в несколько этапов:

1. Сбор данных – технические характеристики, кадастровый номер, назначение, местоположение.
2. Сравнительный анализ – подбор аналогичных объектов, недавно проданных в том же районе.
3. Применение коэффициентов – поправки на износ, ремонт, инфраструктурные изменения.
4. Утверждение – результаты фиксируются в ЕГРН и публикуются в открытом доступе.

С 2025 года в большинстве регионов (включая Санкт‑Петербург и Воронежскую область) кадастровая стоимость пересматривается ежегодно, а её изменения учитываются в налоговых декларациях за следующий налоговый период.

Налоговые ставки и расчёт налога

Ставки налога на имущество зависят от типа объекта и региона. Примерные диапазоны (по состоянию на 2026 год):

Расчёт производится по формуле:

Налог = Кадастровая стоимость × Ставка × Коэффициент (если применим)

Что изменилось в 2025‑2026 годах?

Согласно материалам ТАСС (14 апреля 2026) и последним нормативным актам:

• Увеличена часть объектов, подлежащих налогообложению по КС – в Санкт‑Петербурге количество таких объектов к 2026 году выросло почти вдвое;
• Введена новая форма декларации – электронный портал «Госуслуги» принимает данные о КС автоматически из ЕГРН.
• Повышены максимальные ставки для коммерческих объектов (до 2,5 % в некоторых регионах).
• Установлен срок подачи апелляций – до 30 дней после публикации новой КС.

Налоговые льготы и вычеты (2025‑2026)

Собственники недвижимости могут воспользоваться следующими льготами:

• Льгота для пенсионеров – ставка по жилым помещениям снижается до 0,1 %.
• Льгота для инвалидов – налоговый вычет в размере 20 % от КС (не более 300 000 ₽).
• Льгота для многодетных семей – уменьшение ставки на 0,05 % за каждый ребёнок (до трёх детей).
• Льгота для социальных учреждений – полное освобождение от налога.
• Вычет за ремонт – 10 % от расходов на капитальный ремонт (не более 500 000 ₽ в год).

Как оспорить кадастровую стоимость?

Если владелец считает, что КС завышена, он может:

1. Подать заявление в орган кадастровой оценки (в течение 30 дней после публикации новой стоимости).
2. Предоставить доказательства: документы о проведённой сделке, независимая оценка, экспертные заключения.
3. Если решение органа не устраивает, обратиться в арбитражный суд или в Конституционный суд РФ (как обсуждалось в новостях от 17 апреля 2026).

Важно помнить, что в случае успешного оспаривания КС налоговый расчёт пересчитывается за весь налоговый период, а переплата возвращается в течение 30 дней.

Практические рекомендации владельцам недвижимости

• Регулярно проверяйте актуальную кадастровую стоимость в Госреестре.
• Сохраняйте все документы, связанные с покупкой, ремонтом и оценкой недвижимости.
• Вовремя подавайте налоговую декларацию через Личный кабинет налогоплательщика – избежите штрафов.
• Если планируете продажу, учитывайте, что высокая КС может увеличить налоговую нагрузку на покупателя.
• Следите за изменениями законодательства – каждый год в Правительстве публикуются новые ставки и льготы.

Перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, охватывает почти все типы недвижимости – от жилых квартир до коммерческих складов и земельных участков. С 2025 года процесс оценки стал более автоматизированным, а ставки налога – более дифференцированными. Владельцам важно следить за актуальностью КС, использовать доступные льготы и своевременно оспаривать завышенные оценки, чтобы избежать лишних финансовых нагрузок.

Источник: официальные публикации Федеральной налоговой службы, ТАСС (14 апреля 2026), материалы Конституционного суда РФ (17 апреля 2026), открытые данные Росреестра.