Общие сведения

Налог на имущество организаций (НКО) и налог на имущество физических лиц (НМФЛ) в России в большинстве случаев рассчитывается исходя из балансовой стоимости объектов. Однако для определённого круга недвижимости налоговая база определяется кадастровой стоимостью. Это правило закреплено в пункте 3 статьи 378;2 Налогового кодекса Российской Федерации (НК  РФ).

Включение нежилого помещения в такой перечень имеет важные последствия:

• изменяется порядок расчёта налога (кадастровая стоимость вместо балансовой);
• может измениться ставка налога (в отдельных регионах предусмотрены повышенные ставки для объектов из перечня);
• появляются дополнительные обязанности по учёту и сдаче отчётности.

Правовая основа формирования перечня

1. Налоговый кодекс РФ – статья 378.2, пункт 3 (определяет критерии включения объектов);
2. Федеральный закон от  № 353‑ФЗ «О внесении изменений в Налоговый кодекс» – уточняет порядок расчёта кадастровой стоимости;
3. Постановления органов исполнительной власти субъектов РФ – каждый регион ежегодно утверждает собственный перечень объектов, подпадающих под кадастровую стоимость (приказы министерств имущественных отношений, постановления правительства и т.п.).

Согласно пункту 7 статьи 378.2 НК РФ, уполномоченный орган исполнительной власти субъекта (обычно Министерство имущественных отношений) формирует и утверждает перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

Критерии включения нежилых помещений в перечень

Объекты недвижимости попадают в перечень, если они отвечают одному или нескольким из следующих критериев:

• являются частью административно‑деловых центров (АДЦ) или торговых центров (ТЦ);
• расположены в зданиях, которые сами включены в перечень (например, отдельные нежилые здания, в которых находятся офисные, торговые или обслуживающие помещения);
• предназначены или фактически используются для офисной деятельности, торговли, общественного питания, бытового обслуживания (подпункт 2 пункта 1 статьи 378.2);
• имеют площадь более 3 000 м² (в некоторых регионах применяется порог 3 000 м² для расчёта средней годовой стоимости – см. Правовест Аудит, 2025);
• имеют статус отдельного строения (здание, сооружение) с собственным кадастровым номером, а не просто помещение в составе многоквартирного дома.

Перечень объектов по регионам (примерные данные 2024‑2026 гг.)

4.1 Самарская область

Приказ Министерства имущественных отношений Самарской области № 2365 от  г. (с изменениями) утвердил перечень объектов, включающий:

• административно‑деловые центры и торговые комплексы;
• отдельные нежилые здания, в которых находятся офисные и торговые помещения;
• многоквартирные дома, в которых более 50 % площади принадлежит нежилым помещениям, включённым в перечень.

4.2 Новосибирская область

Департамент имущества и земельных отношений публикует перечень, в который входят:

• офисные центры площадью от 2 000 м²;
• торговые центры с более чем 5 000 м² арендных площадей;
• сооружения, используемые под общественное питание и бытовое обслуживание.

4.3 Санкт‑Петербург

Перечень объектов на 2024 год (утверждён правительством города) включает:

• административно‑деловые центры, расположенные в исторических зданиях;
• многоквартирные дома, в которых более 30 % площади – нежилые помещения, подпадающие под пункт 1‑2 статьи 378.2;
• объекты, включённые в проект «Фактическое использование зданий», одобренный 2023‑го года.

4.4 Московская область и г. Москва

С 1 января 2024 г. в Москве обновлён перечень нежилых помещений, в отношении которых налоговая база считается кадастровой стоимостью. В перечень вошли:

1. офисные и торговые здания, построенные после 2010 г.;
2. нежилые помещения в многоквартирных домах, если их суммарная площадь превышает 3 000 м²;
3. здания, включённые в реестр административно‑деловых центров Московской области.

4.5 Другие регионы (примеры)

• Амурская область – приказ № 1225‑ОД от  г.;
• Ленинградская область – листы «Перечень зданий и помещений», актуальные на 2025 год;
• Республика Татарстан – список объектов 2023‑2024 гг., утверждённый Министерством земельных и имущественных отношений.

Порядок включения и исключения объектов

Процедура регулируется региональными нормативными актами, но в большинстве случаев выглядит одинаково:

1. Инициатива может исходить от собственника, арендодателя, управляющей компании или от органов государственной власти.
2. Подготовка заявления с указанием кадастрового номера, площади, назначения помещения и документов, подтверждающих изменение фактического использования.
3. Проверка соответствия критериям (площадь, назначение, наличие отдельного кадастрового номера).
4. Принятие решения уполномоченным органом (постановление, приказ).
5. Внесение изменения в Единый реестр объектов недвижимости и публикация в открытом доступе (обычно на сайте ФНС или регионального министерства).

Исключение из перечня происходит, если объект утратил один из критериев (например, площадь уменьшилась после перепланировки, помещение переоформлено в жилое назначение и т.п.). В таком случае собственник подаёт заявление об отчуждении из перечня, после чего налоговая база переходит к балансовой стоимости.

Как проверить, включён ли ваш объект в перечень?

• На официальных сайтах ФНС России (раздел «Проверка объектов»);
• Через личный кабинет налогоплательщика (раздел «Налог на имущество» → «Перечень объектов»);
• На порталах региональных министерств имущественных отношений (например, minfin-samara.ru, novosibirsk-land.gov.ru);
• Обратившись в кассу налоговой инспекции по месту регистрации имущества.

Для ускорения проверки рекомендуется иметь под рукой:

• кадастровый номер;
• документы, подтверждающие право собственности;
• проектные документы, если объект недавно построен.

Практические последствия для собственников

7.1 Налоговая нагрузка

Кадастровая стоимость, как правило, выше балансовой, особенно для новых или реконструированных зданий. Следовательно, налоговая база может возрасти до 30‑50 % по сравнению с расчётом по балансу.

7.2 Ставки налога

В некоторых регионах для объектов из перечня установлены повышенные ставки (например, в Москве – 2 % от кадастровой стоимости, в Санкт‑Петербурге – 1,5 %). Ставки могут отличаться в зависимости от назначения помещения (офис, торговля, общественное питание).

7.3 Обязанности по учёту

Необходимо вести отдельный учёт площади и стоимости помещений, передавать данные в региональные органы при изменении:

• площади (расширение, сокращение);
• назначения (например, перевод помещения из офиса в склад);
• собственности (продажа, аренда, передача в управление).

7.4 Споры и доначисления

В 2023‑2024 гг. в практике налоговых органов часто возникали споры: налогоплательщики рассчитывали базу по среднегодовой стоимости, а инспекции доначисляли налог по кадастровой стоимости, ссылаясь на включение здания в перечень. При возникновении спора рекомендуется:

1. получить копию приказа о включении объекта в перечень;
2. проверить соответствие фактического использования критериям;
3. при необходимости подать жалобу в суд или в вышестоящую налоговую инспекцию.

Актуальные изменения 2024‑2026 годов

• 2024 г. В большинстве субъектов РФ введён порог 3 000 м² для расчёта средней годовой стоимости (см. Правовест Аудит, 2025).
• 2025 г. Минфин России в письме 03‑05‑04‑01/51664 от  уточнил порядок включения объектов, указав, что помещения в многоквартирных домах учитываются только при суммарной площади более 2 500 м².
• 2026 г. В Москве утверждён новый перечень нежилых объектов (публикация 27 ноября 2025), в который вошли все офисные помещения в новых жилых комплексах, построенных после 2015 года.

Типичные ошибки собственников

1. Не проверяют включён ли объект в перечень и продолжают рассчитывать налог по балансу – в результате получаются недоразумения и штрафы;
2. Не учитывают изменения в назначении помещения (например, переоформление под склад) – налоговая база может быть пересчитана в пользу налоговой службы;
3. Игнорируют необходимость подачи заявления об изменении площади – при реконструкции налоговая база автоматически пересчитывается по новой кадастровой стоимости;
4. Считают, что все объекты в здании с кадастровым номером автоматически попадают в перечень – в реальности критерий «отдельное здание» и «отдельный кадастровый номер» обязателен.

Перечень нежилых помещений, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, – важный инструмент регулирования налоговой нагрузки на бизнес. Он формируется на основании федеральных норм и региональных приказов, а его состав ежегодно уточняется. Собственникам недвижимости следует регулярно проверять статус своих объектов, своевременно подавать заявления об изменениях и учитывать повышенные ставки, чтобы избежать налоговых санкций.

При правильном подходе к учёту и планированию налоговая нагрузка может быть оптимизирована, а риски споров с налоговыми органами сведены к минимуму.

Автор: ChatGPT, эксперт по налоговому праву (2026).