Налог на имущество организаций (Нио) в России традиционно рассчитывался от балансовой стоимости объектов. С 2025‑2026 годов в ряде регионов (в частности в Москве и Санкт‑Петербурге) введена возможность расчёта налога от кадастровой стоимости. В статье разобраны:
- правовые основы перехода к кадастровой стоимости;
- какие объекты недвижимости подпадают под такой порядок налогообложения;
- какие изменения произошли в 2025‑2026 гг.
Правовые основы расчёта налога от кадастровой стоимости
Основным нормативным документом, регулирующим применение кадастровой стоимости в качестве налоговой базы, является Приказ ФНС России от 10 июля 2023 № ММ‑5‑03/311@. В нём указано, что базой по налогу на имущество организаций может быть:
- балансовая стоимость имущества;
- кадастровая стоимость, если объект относится к перечню, установленному региональными властями.
Региональные правительства (Московская и Петербургская администрации) ежегодно утверждают перечни нежилых объектов, для которых налоговая база будет определяться именно от кадастровой стоимости.
Ключевые изменения в 2025‑2026 годах
2.1 Москва
Согласно материалам Интерфакс от 27 ноября 2026 года, правительство Москвы утвердило новый перечень нежилых объектов, по которым налог на имущество будет рассчитываться от кадастровой стоимости. Важные моменты:
- В 2026 году в Москве будет исключено 95 объектов из списка, облагаемых налогом по кадастровой стоимости.
- С начала 2025 года почти 100 объектов были исключены из перечня, что свидетельствует о динамичном пересмотре категории.
- Перечень охватывает в основном торгово‑офисные помещения, склады, производственные здания, а также объекты, используемые под гостиницы и сервисные центры.
2.2 Санкт‑Петербург
Санкт‑Петербург также внедрил расчёт налога от кадастровой стоимости. По данным регионального налогового управления, к 2026 году количество объектов, по которым применяется такой порядок, будет увеличено до 1 200. Основные категории:
- торгово‑офисные здания;
- логистические центры и складские помещения;
- промышленные предприятия, занимающиеся переработкой и сборкой.
Перечень имущества, облагаемого налогом от кадастровой стоимости
Ниже представлены типовые группы объектов, которые чаще всего попадают в перечень региональных актов. Точный список может отличаться в зависимости от конкретного региона, однако общие тенденции одинаковы.
3.1 Торгово‑офисные помещения
- офисные здания, используемые для коммерческой деятельности (включая коворкинги).
- торговые центры, галереи, бутики.
- бизнес‑парки и комплексы «под ключ».
3.2 Складские и логистические объекты
- склады общего и специализированного назначения.
- терминалы грузовых перевозок, распределительные центры.
- парковки и автодромы, используемые в коммерческих целях.
3.3 Промышленные и производственные здания
- заводы, фабрики, мастерские.
- объекты, связанные с добычей, переработкой и упаковкой продукции.
- технические помещения, используемые в рамках производственного процесса.
3.4 Объекты гостиничного и сервисного назначения
- гостиницы, хостелы, пансионаты.
- центры обслуживания, автосервисы, медицинские клиники (не являющиеся жилыми).
3.5 Иные объекты, включённые региональными актами
- офисные помещения в многофункциональных комплексах.
- коммерческие помещения в жилых домах (если они выделены в отдельные юридические лица).
- объекты, использующиеся под рекламные щиты и билборды (при условии наличия отдельного земельного участка).
Что исключается из перечня?
Не все нежилые объекты автоматически попадают под кадастровую базу. По данным московских властей, из перечня исключаются:
- здания, использующиеся исключительно для социальных целей (школы, детские сады, больницы, при условии, что они находятся в государственной или муниципальной собственности).
- некоторые объекты, относящиеся к культурному наследию, если их статус защищён законом.
- объекты, у которых изменились характеристики (например, перевод в жилой фонд или полное прекращение коммерческой деятельности).
Как рассчитывается налог от кадастровой стоимости?
Формула расчёта проста:
Налог = Кадастровая стоимость × Ставка налога × Коэффициент корректировки
Где:
- Кадастровая стоимость – официально установленная стоимость объекта в кадастре недвижимости (определяется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии).
- Ставка налога – устанавливается региональными властями (в Москве 2026 года ставка для большинства нежилых объектов составляет 1,5 %, в Санкт‑Петербурге – около 1,2 %).
- Коэффициент корректировки – может применяться в случае льгот, субсидий или особых условий (например, для малых предприятий).
Пример расчёта для офисного здания в Москве (кадастровая стоимость 200 млн руб., ставка 1,5 %):
Налог = 200 000 000 × 0,015 = 3 000 000 руб.
Практические рекомендации для собственников
- Проверьте, входит ли ваш объект в региональный перечень. Информацию публикуют официальные сайты мэрий и налоговых органов.
- Уточните кадастровую стоимость. При необходимости можно запросить пересмотр в Росреестре.
- Следите за изменениями в законодательстве. С 2025 года изменения происходят ежегодно, поэтому важно проверять новые приказы и распоряжения.
- Подготовьте документы заранее. Для подачи декларации потребуются выписка из ЕГРН, акт о стоимости и, при необходимости, справка о льготах.
- Рассмотрите возможность перехода на балансовую стоимость. В некоторых случаях она может оказаться ниже кадастровой, что уменьшит налоговую нагрузку.
Переход к использованию кадастровой стоимости в качестве налоговой базы – важный шаг в унификации налогообложения недвижимости в России. В 2025‑2026 годах Москва и Санкт‑Петербург активно корректируют свои перечни, исключая из него объекты, которые уже не соответствуют критериям коммерческой недвижимости, и добавляя новые категории.
Для собственников и управляющих компаний ключевыми задачами являются:
- регулярный мониторинг официальных публикаций;
- точный учёт кадастровой стоимости своих объектов;
- правильный расчёт налога с учётом региональных ставок и коэффициентов.
Только при соблюдении этих условий можно избежать штрафов и оптимизировать налоговую нагрузку на имущество.
Дата публикации: