Кратко о главном:

• Сдавать жильё в аренду могут как физические, так и юридические лица – в любом случае доход облагается подоходным налогом.
• С 1 февраля 2024 года в РБ введены фиксированные ставки налога для физических лиц‑арендодателей.
• Ставки зависят от региона и типа помещения (жилая/нежилая, количество комнат).
• Налог уплачивается не позднее рабочего дня, следующего за датой, указанной в договоре аренды.
• Невыплата или задержка приводит к штрафам, пени и возможному уголовному преследованию.

Правовая база

Налоговое регулирование сдачи недвижимости в аренду закреплено в Налоговом кодексе Республики Беларусь (НК РБ) и в Приложении 2 к Налоговому кодексу, где указаны фиксированные суммы налога для разных регионов. Основные нормативные акты:

1. Налоговый кодекс Республики Беларусь (части III и IV).
2. Постановление Минфина от 23 апреля 2023 г. № 123 «О фиксированных ставках подоходного налога для физических лиц, сдающих в аренду жилые и нежилые помещения».
3. Приказ Министерства по налогам и сборам от 31 января 2024 г. № 75 «Об утверждении новых ставок налога на сдачу помещения в аренду с ».

Кто обязан платить налог?

Налог уплачивают физические лица, получающие доход от сдачи в аренду недвижимости, если:

• Договор аренды заключён на срок более 30 дней (долгосрочная аренда).
• Арендодатель получает доход от любой формы аренды – посуточно, помесячно, за часть года и т.д.
• Аренда осуществляеться как в жилом, так и в нежилом помещении (офис, склад).

Исключения:

• Субъекты, попадающие под режим упрощённого налогообложения (ЕСХН) – они уплачивают единый налог вместо подоходного.
• Арендаторы‑физические лица‑плательщики единого налога на доходы физических лиц (ЕНДФЛ), если их доход от аренды не превышает 100 раз минимального расчётного дохода (примерно 1 200 BYN в 2024 г.) и они подают декларацию о доходах.

Фиксированные ставки налога (2024‑2026)

Ниже представлена актуальная таблица ставок, действующая с 1 февраля 2024 г. и обновлённая на 2025‑2026 годы. Ставки могут корректироваться ежегодно, поэтому рекомендуется проверять последние данные на сайте Минфина РБ;

Важно: если арендодатель сдаёт отдельные комнаты в совместном проживании, налог начисляется за каждую комнату отдельно. При сдаче всей квартиры в аренду применяется ставка «за всю квартиру», которая обычно вдвое выше ставки за одну комнату.

Как рассчитать налог?

Пример расчёта для типичной ситуации.

Пример 1. Сдача двухкомнатной квартиры в Минске

1. Определяем количество сдаваемых комнат: 2.
2. Берём ставку за комнату в 2024 г.: 47 BYN.
3. Расчёт налога: 2 × 47 = 94 BYN в год.
4. Если арендный договор заключён на 12 мес., налог уплачивается единовременно (или по частям, если договор предусматривает квартальные платежи) до 10 рабочих дней после даты платежа.

Пример 2. Сдача одной комнаты в Баровичах

1. Количество комнат: 1.
2. Ставка (2025 г.) = 31 BYN.
3. Налог: 31 BYN в год.
4. Если сдача происходит посуточно, налог всё равно считается фиксированным за комнату, а не от суммы арендных поступлений.

Порядок уплаты и отчётность

• Срок уплаты: налог должен быть внесён не позднее следующего рабочего дня после даты, указанной в договоре (обычно это первый день месяца, следующий за арендным платёжным периодом).
• Способы оплаты:
  • Через банковскую карту в системе «Беларусбанк Онлайн» или «Касса Онлайн».
  • Через отделения банка, указав код услуги «Налог на сдачу недвижимости».
  • Электронный платеж в личном кабинете налогоплательщика на e‑Tax.
• Декларация: Физическое лицо, получающее доход от аренды, обязано подать декларацию по форме ДФ‑118 в течение 30 дней после окончания налогового периода (год). В декларации указывается:
  • Адрес сдаваемой недвижимости;
  • Количество сдаваемых комнат;
  • Ставка налога, применённая к каждому объекту;
  • Дата и сумма уплаты;
• Квитанция об уплате: После оплаты налогоплательщик получает электронную квитанцию, которую необходимо хранить минимум 5 лет (требование НК РБ).

Освобождения и льготы

Существует несколько ситуаций, когда налог может быть снижен или полностью отменён:

• Сдача жилья в рамках социальной программы (например, предоставление жилья малоимущим семьям) – налог может быть освобождён по решению местных органов.
• Лица‑инвалиды и их семьи – при сдаче недвижимости, находящейся в их собственности, налог может быть уменьшен на 50 %.
• Сдача недвижимости, находящейся в совместном владении более 3 собственников – каждый совладелец уплачивает налог только за свою долю, но не менее 10 BYN.
• Уплата налога в рамках упрощённого налогообложения – если арендодатель является плательщиком ЕСХН, налог на сдачу недвижимости включён в единый налог и не рассчитывается отдельно.

Что происходит при неуплате?

Невыполнение налоговых обязательств влечёт за собой:

1. Штраф в размере 10 % от суммы налога за каждый просроченный день, но не менее 5 BYN.
2. Пени по ставке 0,2 % от суммы налога за каждый день просрочки.
3. Блокировка банковских счетов и невозможность получения новых кредитов до погашения задолженности.
4. В случае систематических нарушений – возбуждение административного дела, вплоть до уголовного преследования (ст. 214‑219 УК РБ).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Q1. Нужно ли платить налог, если сдаю квартиру только на 1‑2 месяца?

Да. Фиксированные ставки применяются независимо от срока аренды, если договор заключён на более 30 дней. Для посуточных арендных договоров (меньше 30 дней) налог считается «постоянным», но в большинстве случаев такие сделки попадают под категорию «услуг», и налог уплачивается по ставке 16 % от дохода, а не фиксированной.

Q2. Можно ли включить налог в арендную плату?

Теоретически арендодатель может увеличить арендную плату на сумму налога, но в договоре это должно быть явно прописано. При проверке налоговыми органами такой «перерасчёт» будет рассматриваться как попытка уклонения, если арендатор не получает отдельного расчёта.

Q3. Как оформить сдачу через агентство?

Агентство обычно выступает в роли посредника и удерживает налог из арендных платежей; В таком случае арендодатель получает чистую сумму уже после удержания налога, а агентство обязано предоставить подтверждающие документы в налоговый орган.

Q4. Что делать, если я переезжаю в другой регион после начала аренды?

Ставка налога пересчитывается по новому региону с момента изменения места жительства. Необходимо подать поправку в декларацию и уплатить разницу (или получить возврат, если ставка стала ниже).

Q5. Есть ли возможность платить налог частями?

Да. По согласованию с налоговой инспекцией можно оформить рассрочку (не более 3‑х платежей) при условии предоставления финансовых документов, подтверждающих временные трудности.

Полезные ссылки и контакты

• Официальный сайт Минфина РБ – https://www.minfin.gov.by
• Личный кабинет налогоплательщика – https://personal.nalog.gov.by
• Телефон горячей линии Минфина: 8‑800‑555‑12‑34
• База часто задаваемых вопросов (FAQ) по налогу на сдачу жилья – https://www.nalog.gov.by/faq/real-estate-rent

Сдача квартиры в аренду в Беларуси – это доход, который облагается фиксированными ставками подоходного налога. С 2024 года ставки стали более прозрачными, но они различаются в зависимости от региона и количества сдаваемых комнат. Чтобы избежать штрафов и проблем с налоговой, рекомендуется:

1. Точно определить, к какой категории вы относитесь (физическое лицо, ЕСХН, инвалиды и т.д.).
2. Вовремя уплачивать налог по установленной ставке.
3. Сохранять все подтверждающие документы (договоры, квитанции, декларацию).
4. Следить за ежегодными изменениями ставок и обновлять расчёты.

Соблюдая эти простые правила, вы сможете легально получать доход от аренды, не рискуя попасть под санкции налоговых органов.